【名仕时代广场】-----------市场研究策划方案2013.03策划背景与目的1、本案具备什么样的区域背景？2、本案所在的区域具备怎样的城市定位？区域3、本案所在的区域未来规划和交通辐射程度？4、本案所在的区域具有哪些资源条件？项目属性1、本案地块处在什么样的区域位置？地块2、地块的指标要求对项目有怎样的限制？3、对地块的swot分析能够带来什么启示？一、区域经济与宏观市场分析地理位置·大格局周宁县位于福建省东北部。东邻海峡西岸天然良港三都澳，西接世界自然和文化遗产武夷山，北连寿宁，东南与蕉城区接壤，西南与屏南隔溪相望。周宁县位于闽东北山区，辖6镇3乡141个村委会、5个社区、2个居委会，人口不到20万人，其中非农业人口4.53万人。通行闽东方言福安话。高速开通，交通便捷，县城距宁德市区行程时间只要70分钟。城市经济基础·大格局1、农业生产保持平稳增长，工业生产速度稳中有降。2、城镇固定资产投资快速增长。全社会固定资产投资62325万元，同比增长49.6%。城镇固定资产投资完成57195万元，增长58.6%，增幅位居全市第二。3、商品房销售波动较大。2012上半年商品房销售面积6094平方米，同比增长8.2%，上半年与5月止相比回落18.1个百分点，与一季度相比提高14.5个百分点，变化波动较大。4、农村居民增收速度快于城镇居民。农民人均现金收入3386.6元，同比增长16.7%；城镇居民可支配收入9272元，同比增长14.3%，农村居民收入增速快于城镇居民。城市规划·大格局三大区域：1、老城区2、新城区3、旅游区小结一、工业生产生产形势严峻，资质建筑业保持快速增长。二、固定资产投资保持平稳增长，有待进一步改善。三、商品房销售面积降幅逐月下降。四、市场销售稳中有进。物价小幅上涨。五、地方财政收入快速增长，金融存贷款余额增幅小幅上升。楼盘个案金科大厦项目位置宁德市周宁县桥南街开发商周宁金科房地产开发有限公司占地面积约3000多㎡物业性质安置房+商品房总户数26套（不含安置房）主力面积130㎡-140㎡销售均价5000~5500元/㎡主力总价约75万销售状况基本售完分析：该楼盘主要为安置房项目，只有少量商品房销售。基本已经售罄！楼盘个案狮城国际项目位置狮城镇西街与环城路交界处开发商周宁县龙源房地产有限公司占地面积32895.24㎡物业性质住宅、商铺总户数126套主力面积120㎡-140㎡销售均价6000~6100元/㎡主力总价约85万销售状况销售84套绿化率28%分析：该楼盘预定2013年4月交房，是目前周宁城区内在售楼盘，地理位置较好，但大面积户型存在去化困难的情况。楼盘个案狮城国际均价走势5800~6000元/6000~6100元/㎡6600~7100㎡元/㎡2012.01~062012.07~122013周宁规划项目一览党校后山——白岩山庄产品别墅群谷风文化创意园仿古家具市场、红木家具市场马头山——整体规划为一个体育场所和高端房产住宅区！浦源镇——云山生态园（避暑山庄）新城区——征地完成，建设启动。综合分析目前周宁房地产开发销售的几乎没有，要么就是很久之前开发的对于现在，没有实质性的对比，一年一年是不断变化的，是无规律的！所以，我们要做新生标志性的宣传周周宁宁首首席席国国际际化化城城市市综综合合体体二、项目自身因素分析项目基本经济技术指标项目区位一览本案地段是周宁县最好的地方！毋庸置疑！！项目周边环境一览?左边：项目地沿着桥南街走，不到几步，汽车站以及国土资源局、规划局、房管局等市政配套都在项目边上！项目周边环境一览?对面：项目地对面是周宁最为繁华的步行街，商业氛围与项目相呼应，以及医院、周宁一中、电影院等生活配套齐全！项目周边环境一览?右边：项目地右边是周宁出县必经地，交通刚刚改造，高速开通！交通便捷！未来在项目边上规划扩大道路宽敞度！项目自身因素一览围墙：项目地围墙不够醒目，过于单调，建议重新围墙包装，突出项目的品质，人的外表好不好看，第一是看人的衣着打扮！项目SWOT分析1、优势点（Strength）S1：项目自身规划配套齐全集办公、商业、住宅、餐饮、娱乐与一体；S2：区域无新建高端楼盘，区域消费水平高；S3：周边市政配套，教育配套，休闲配套、商业配套完善；S4：项目座落老城区，区域发展潜力无限。2、劣势点（Weakness）W1：区域内商业体较多，但消费氛围较为稀薄；W2：周边道路规划较小，交通较为拥挤（桥南街、南街、步行街）；W3：本案与步行街中间隔路相望，整体形象不易形成！W4：项目内以及周边停车位不多，无法满足客户车位停放。项目SWOT分析3、机会点（Opportunities）O1：项目位于老城成熟区,地段升值空间巨大；O2：本案毗邻沿河景观，公园、医院近在咫尺O3：周宁当地住宅、商业消费意识较强。（主要考虑价格）04：当地商业业态凌乱，不具备成形中高端城市商业综合体，无法满足消费群体市场需求4、威胁点（Threat）T1：主要在建新城区项目，消费人口与商业体量差距大，商业人气难以形成。T2：政府规划打造生态旅游资源城市，旅游区占优势。T4：外出人口不断增加，回乡置业及投资人较少！T5：老城区也不断在改造中，未来区域为竞争力度大。项目SWOT分析S优势劣势W发挥优势，抢占机会把握机会，克服劣势O利用项目定位、媒体投放、圈层1、打造首个“多元化生活港”概念，产机活动、高端商家入驻等，优质卖业互动日昼联动经营。T点冲击市场，口碑效应，在当地会2、开通城乡免费巴士，全天候运行，分形成老城区的中心地标；将乡镇客流量吸引到商业中心析发挥优势，转化威胁减少劣势，避免威胁结威通过打造地段升值空间及优质市通过项目前期塑造的市场形论胁政配套及教育资源等增强项目象，落化不足，增强热点。二、项目产品定位及业态分析本案真正的威胁！近年来，周宁县外出从事建材经营的人数则不断增多，钢材市场不断建立其中，分布于上海、广东、广西等地，由于最近市场相对不景气，所以大部分外出人员都会选择回乡发展！总人口不到20万人的县级城市，怎么样才能吸引到购买客群？？？挖掘优势，走不一样的路，差异化的亮点，才是“剑走偏锋，亦为大道”。周周宁宁首首席席国国际际化化城城市市综综合合体体名仕时代广场城市解读：IIII一个大周宁即将横空出世市场剖析：IIIIIIII具备可持续发展的条件周宁·中心多元化港湾项目审视：IIIIIIIIIIII成为周宁的国际性综合地标消费洞察：IVIVIVIV老城区消费依然是热点名仕时代广场项项目定位目定位区域/城市/领域/多元复合经济业态载体住宅娱乐酒店本案本案?娱乐会所公寓商业?国际名宅办公?大型商业?高档公寓?五星酒店?国际商务项目定位拟清！那么项目的产品该如何？？？我们先分析下项目的产品形态！！！项目分为A、B组团A组团产品有商业和住宅，因A组团的形状为似长方形，故商业在外，住宅在内，分布合情合理！B组团产品比A组团多元化，有住宅、酒店、商业、餐饮、KTV书店等业态！也因B组团位置以及形状偏正方形更好的进行商业操作！小结通过去A、B组团的了解，对项目的信心越来越大！整体上看上去由两个地块组成为一个项目，但是A组团主打住宅，商业辅助，B组团主打商业、住宅写字楼（公寓辅助）！A、B互相呼应，互补，B组团商业带动A组团商业，A组团住宅牵动B组团商业消费，如此一唱一和，项目启动的将难以那想象么，的火爆我们。的产品定位已经很明朗！名仕时代广场产品定位名仕时代广场分类产品定位商业定位公寓定位酒店定位大周宁生活港湾娱乐定位商务定位住宅定位名仕时代广场1、住宅产品定位商业定位公寓定位酒店定位大周宁生活港湾娱乐定位商务定位住宅定位名仕时代广场住宅定义最最具有居具有居住住价价值值的的中中央央生生活活社区社区名仕时代广场全繁华城市生活社区动年轻人的社区，充静满着无尽的活力，在城市的喧嚣中购物、办公、吃喝，在物欲横流的闹……青春热情，没市之中，独自享有什么不可以，这受夜幕降临，一个是我的地盘，我来属于自己的夜晚做主！名仕时代广场建立中央生活标准——让你的生活成为别人的旗帜名仕时代广场中央生活八大标准?城市中央——便捷中央，潜力中央?私家领域——区界于繁华的静谧领地?全方位配套——城市中心成熟生活配套?革命性公共空间——内部舒适体验延展?景观——Centralpark花园景观?惬意&活性空间体验——高舒适户型，弹性生活空间?会所——全家庭成员会所解决方案?LUXURYSERVICE——Luxuryapartment标准物业服务名仕时代广场营销推广思路?营销推广调性：生活化、人性化、尊贵；?营销推广形象：中央生活倡导者；?营销推广主题：建立中央生活标准；?营销推广渠道：户外广告——在客户生活工作区域内扩大项目知名度；平面广告——迅速建立项目形象、传播重要销售信息；客户活动——经营客户，保证销售成交、促进以老带新；名仕时代广场2、商业产品定位商业定位公寓定位酒店定位大周宁生活港湾娱乐定位商务定位住宅定位名仕时代广场融合购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的多元化体验式商圈?是商业地产、娱乐地产等多元化综合商业项目。定位诠释?将消费过程变成体验，与商业地产嫁接将增强本案生命力。?一站式的购物、娱乐、休闲环境，提倡SHOPPINGMALL的生活居住理念?整合的大型市场，专业化、规模化，吸纳商户，并为商户与消费者之间搭建桥梁名仕时代广场项目的商业B组团有1-4层做商业配套，A组团有1-3层做商业配套第一层功能：满足“吃住行游购”六要素的时尚消费场所第二层功能：改写周宁百货业态，主题百货商场功能定位第三层功能：代表周宁城市形象，展现城市文化的美食特色第四层功能：国际交流与商务聚会的平台以及影音