谨呈：攀枝花市祥瑞房地产开发有限公司峻岭天下3期岭峰整体营销方案二Ｏ一二年五月峻岭天下3期的竞争状况1攀枝花市总体房地产市场与区域房地产市场分析截止2012年4月，攀枝花市在售房地产项目26个，其中东区个16个，西区2个，仁和区8个东区由于发展较早，竞争情况较为激烈。1攀枝花市总体房地产市场与区域房地产市场分析东区项目西区项目仁和区项目1.公园大地2.金海世纪城3.金海学府花园1.银泰·泰悦居4.金域阳光2.波尔卡城邦5.阳城龙庭3.峻岭天下6.龙江云洲4.天宇·半岛阳光1.西贵金沙7.海德堡5.和谐御林2.蓝湖·云岭公馆8.沁港6.起辰广场9.天骄名城7.鹭栖花园10.都市国际8.南洋瑞景11.华庆萧邦12.龙江明珠13.奥林匹克花园东区重点项目：金海世纪城仁和重点项目：波尔卡1攀枝花市总体房地产市场与区域房地产市场分析项目名称金海世纪城开发商金海地址攀枝花市炳三区机场路旁（东区新宏路333号）规模占地约350亩，总建筑面积73万平方米容积率2.99绿化率40%建筑风格新古典产品类型多层、小高层、高层车位数/比1：0.6总户数6000套园林风格起价：4600元/M?开盘日期2011.10销售状况二期销售中销售价格均价：5200元/M?最高：7800元/M?总价区间29-90万面积区间59-190平方米交房时间2013.12优惠政策一次性5%，按揭3%，可做老带新，优惠4%，筑巢引凤计划定向优惠最高10%工程进度施工到20层左右5200/M?金海世纪城是区域大盘项目，目前均表价在元，实得价约4700元/M?。小户型产品销售情况较好。1攀枝花市总体房地产市场与区域房地产市场分析金海世纪城案例分析金海世纪城外立面风格为ART-DECO新古典建筑风格占地面积约350亩，总建筑面积73万平方米，约6000套。是目前东区最大的项目，目前二期销售中，销售均表价为5200元/平米，折后均价约4700元/平米。销售状况良好，是炳三区销售最好的楼盘。1攀枝花市总体房地产市场与区域房地产市场分析户型/面积?A2、B4、B5、B3、C1户型方正，布局紧凑、空间利用率大?C3、C4、D4、D5功能分区合理，布局合理户型名称房型建筑面积?D3入户花园大，超大观景阳台、户型方正、南北通透C12-2-187㎡?户型设计的硬伤在于餐厅，几乎所有户型的餐厅实用性都存在不足。C32-2-190㎡C42-2-1103㎡B13-2-197㎡B32-2-185㎡B42-2-174㎡B52-2-183㎡D1-A3-2-2116㎡D1-B3-2-2152㎡D33-2-2125㎡D42-2-2104㎡D52-2-2107㎡D6-A3-2-2137㎡户型特点：D6-B3-2-2149㎡1.户型方正，布局紧凑，空间利用率大；A11-1-157㎡2.干湿分区、动静分离；A21-2-165㎡3.赠送空间大，性价比高。1C攀枝花市总体房地产市场与区域房地产市场分析项目名称波尔卡城邦开发商东泰房地产地址攀枝花仁和老街规模占地7万㎡容积率2.5绿化率30%建筑风格法式风格产品类型高层/小高层车位数/比总户数1533园林风格法式园林起价：3580元/M?开盘日期2012-1销售状况一期二批次排号销售价格均价：3900元/M?最高：4480元/M?总价区间30万-55万面积区间79-121交房时间2013-12优惠政策一次性优惠5%工程进度一期二批次基础施工项目最大的硬伤在于地形，处在一个深坑里，与路面高差达到12米，绿化较少。1攀枝花市总体房地产市场与区域房地产市场分析户型/面积户型名称房型建筑面积A13-2-2121.31㎡A22-2-2106.77㎡A32-2-196.24㎡B12-2-2285㎡B22-2-2123㎡1.客厅较为方正；户型特点：2.卧室普遍比较狭长，影响居住舒适感；3.赠送空间大。1C攀枝花市总体房地产市场与区域房地产市场分析一期一批次销售户型数据：面积套型数量均价106㎡2-2-2104套4100元/㎡96㎡2-2-1144套3710元/㎡121㎡3-2-234套4100元/㎡一期主力户型为96平米户型，但销售价格最低，原因在于该批次产品临靠山墙，品质较差。106平米户型有104套，为次主力户型，销售均价为4100元/㎡；121平米户型仅34套，为搭配户型产品，销售均价与106平米相同。在整个项目价格策略方面，缺乏整体考虑。容易导致产品的分类型滞销。1攀枝花市总体房地产市场与区域房地产市场分析小结分析：?东区项目较多，一方面是凸显炳草岗区域的成熟度，另一方面是由于该区域人口基数相对较大，市场容量有更多空间。?从攀枝花房地产网上备案系统中的数据跟踪中可以看到，目前东区的销售量一直都高于仁和区，正常销售量保持在两到三倍之间。?户型方面，较多项目采用偷面积的手法来增加项目的副加值，目前攀枝花各项目户型创新力不足，户型的提升空间还较大。?在城市规划的大背景下，攀枝花必将形成双核心局面。渡仁片区中心在花城新区的规划下，发展势头迅猛，将成为攀枝花未来的主核心中心。?自2011年10月——2012年2月，攀枝花房地产市场进入下行通道，但3月以后，各项目频繁使用促销手段，为市场注入了强心针，市场状况出现明显好转，但后期市场压力仍存。?按新区规划5年新增35万人口这一目标，人均住房面积25平方米左右，所规划预测，需新增住宅建筑面积875万平方米，约9.7万套（均90平方米/套）1攀枝花市总体房地产市场与区域房地产市场分析小结分析：?随着攀枝花连续几年的房地产价格持续高涨，炳草岗片区房价已到达一定高度，上升空间受到限制，增幅将明显减弱；仁和片区由于房价一直处于低位，随着区域价值的提升，房价将持续上升，且涨幅明显高于炳草岗片区。?近几年，攀枝花市房地产发展蓬勃，相关投资增长速度加快。近两年放量土地明显增加，预计今明两年存量土地项目将陆续呈现，市场供给量明显增加，竞争越来越激励，东区尤其明显。?目前炳三区、仁和区在建在售项目楼盘总量高约300万㎡，随着前两年土地放量的累积，后期项目的陆续呈现，将加剧市场竞争。?2011年攀枝花全年销售面积565857.57平方米（约5600套），今年1-4月，销售面积181317.86平方米（约1800套）。?项目营销推广理念和手法一般，中小楼盘缺乏专业推手。售楼部仅停留在内部装饰等形象包装上，但在人性化服务和体验式消费上还比较欠缺。2峻岭天下3期的户型与竞争项目的对比130以四房双卫四房、五房　四房三卫四房双卫上3130　　　　区峻120三房双卫　三房双卫三房双卫三房双卫间期岭110　　　两房双卫三房双卫面天积100　　两房双卫两房单卫　下90两房单卫两房单卫两房单卫两房单卫两房单卫80两房单卫　　两房单卫70　　两房单卫两房单卫60　一房单卫一房单卫50一房单卫（平方米）　　　　　　　　金海学府家园君临江山阳光龙庭波尔卡城邦鹭栖花园蓝湖云岭公馆起辰和瑞广场峻岭天下3期的面积区间和户型都与其它项目重叠，没有形成错位。2峻岭天下3期的户型与竞争项目的对比峻岭天下3期岭峰户型16#户型：83㎡两房两厅单卫58套、121㎡三房两厅双卫28套、128㎡三房两厅双卫28套、177㎡四房三厅三卫1套、190㎡四房三厅三卫1套18#户型：83㎡两房两厅单卫58套、121㎡三房两厅双卫28套、128㎡三房两厅双卫28套、177㎡四房三厅三卫1套、190㎡四房三厅三卫1套17#户型：101㎡三房两厅单卫58套、119㎡三房两厅双卫28套、134㎡三房两厅双卫28套、178㎡四房三厅三卫1套、202㎡四房三厅三卫1套19#户型：101㎡三房两厅单卫58套、119㎡三房两厅双卫28套、134㎡三房两厅双卫28套、178㎡四房三厅三卫1套、202㎡四房三厅三卫1套14#户型：83㎡两房两厅单卫58套、121㎡三房两厅双卫28套、128㎡三房两厅双卫28套、177㎡四房三厅三卫1套、190㎡四房三厅三卫1套15#户型：101㎡三房两厅单卫58套、119㎡三房两厅双卫28套、134㎡三房两厅双卫28套、178㎡四房三厅三卫1套、202㎡四房三厅三卫1套13#户型：101㎡三房两厅单卫52套、119㎡三房两厅双卫25套、134㎡三房两厅双卫25套、178㎡四房三厅三卫1套、202㎡四房三厅三卫1套2峻岭天下3期的户型与竞争项目的对比?目前在建的16＃、17＃、18＃、19＃共有464套。?83㎡的有116套，占25％。?101㎡的有116套，占25％。?119㎡的有56套，占12％。?121㎡的有56套，占12％.?134㎡的有56套，占12％。其中2期已经销售完的83平米户型只占25％，其余4种户型在2期剩余100套；从目前的客户来访看，70～80％的客户需要的是83平米的户型，可见三期销售难度主要集中在100平米以上的四种户型。2峻岭天下3期的户型与竞争项目的对比优势：本项目户型客厅开间较大，设计都采用了转角飘窗。本项目户型劣势：本项目户型面积较大，整体布局不够合理，如卫生间在入门的地方、其中一个房间要穿过客厅。2峻岭天下3期的户型与竞争项目的对比优势：本项目入户花园较大，餐厅使用率较高。本项目户型劣势：本项目户型缺少可变空间，竞争项目的户型可变四房；本项目户型整体布局不合理，入户就是卫生间。2峻岭天下3期的户型与竞争项目的对比小结分析：?本项目的户型区间基本和攀枝花市面上的户型一致，不能体现出明显差别。?本项目已经开发了三年，户型都是在三、四年前设计的，而攀枝花市场已经发生了很多变化，对于目前的刚需市场户型的面积控制上有所不足。?本项目在户型配比上，最适合目前刚需市场的小户型相对较少。?本项目户型的