商业项目全程营销策划方案长春承宇咨询2012年8月【策划内容】项目情况区位及社会经济研究商业情况研究商业物业研究商业发展定位研究商业设计建议租售策略建议承宇版权仅供管理咨询项目使用【Part1项目背景】承宇版权仅供管理咨询项目使用【位置】?项目所在区（）—位于主城区位置（）?项目所处地区商业区域位置（），新旧城区所处环境（）承宇版权仅供管理咨询项目使用【项目情况】?总建筑面积65402m2。?商业面积49902m2，?住宅面积9756m2?地下面积14061m2承宇版权仅供管理咨询项目使用【规划设计】?楼层规划-2至4层?搂层面积*****M2各层规划建筑面积-2F-1F1F2F3F4F****M2****M2****M2****M2****M2****M2承宇版权仅供管理咨询项目使用【项目周边情况】承宇版权仅供管理咨询项目使用【项目筹备及开发进度】?计划****年**月开始施工?****年**月竣工验收?****年**月**日前开业承宇版权仅供管理咨询项目使用【Part2项目区位及社会经济研究】承宇版权仅供管理咨询项目使用【在主城区所处（）地位】?地理位置因素–位于双辽市主城区（）。–现规划调整为（）。承宇版权仅供管理咨询项目使用【双辽市商业消费基础薄弱】?区域人口规模小，增长缓慢双辽市2010---2012年户籍人口情况单位：万人农业人口非农业人口3025201510******5******02010年2011年2012年承宇版权仅供管理咨询项目使用【Part3商业情况研究】承宇版权仅供管理咨询项目使用【项目商圈情况】双辽市区商业布局：?双辽市现有的商业主要集中在******附近。商业规模：?现有的商业规模在****——*****万平米左右。承宇版权仅供管理咨询项目使用【经营业种】美容美发,酒店旅馆,6%银行/保险其他,9%1%设备电器,证券,2%?餐饮和服装：主要消费点5%副食,5%电信通讯,2%?陶瓷洁具和家具：占据了店铺陶瓷洁具,12%数量的**%和**%。餐饮,17%日化/百货?电信通讯和日化/百货/超市超市,3%：仍然处于相对***的水平休闲娱乐,五金,3%5%生活用品,家具,8%药店门诊,服装鞋业,4%5%建筑/装修12%/材料,2%承宇版权仅供管理咨询项目使用【业态单一，经营档次较低】业态：?现有商业业态主要包括百货商场、超市、专业市场、专卖店、街铺。?较大型的百货商场和超市分别只有1家和2家，难以对本区商业起到龙头作用。插入双辽商业街及商铺现?所有业态中街铺零售业占**%以场照片上，整体商业发展仍处于较低水平。经营档次：?传统工业区，商业定位低?以满足本地居民日常基本需求为主，品种单一、同质化竞争严重，整体经营档次较低。?餐饮业以中档为主，但供给量偏大。承宇版权仅供管理咨询项目使用【项目商圈现状特点小结】?双辽市现有商业分布较为零散。?规模普遍较小，缺乏集聚力。?经营业种业态较为单一。?低档商业，整体经营档次仍处于较低水平。承宇版权仅供管理咨询项目使用【商圈内消费者】双辽双辽市市总总人口：人口：?约**万人，流动人口少商圈范围内人口评估：?项目1公里范围内居住人口评估?商业中心居住人口：***万人?**区现居住人口：***万人合计：约***万人?项目3公里范围内居住人口评估–商业中心居住人口：***万人–***区居住人口：***万人–***区居住人口：***万人–***区居住人口：***万人–八桥镇（约1/2）人口：1.9万人合计：约13.2万人承宇版权仅供管理咨询项目使用【消费外流】?日常生活消费品：在本区消费。?日常中低档餐饮：大都在本区消费。?服饰：绝大部分消费外流。有一定经济基础的人，还是到***，高档消费基本上是定点消费。?家电等耐用品：目前还是在****买。?中高档餐饮：缺乏中高档次餐饮，政府公务员等商务餐饮基本消费外流。消费者不会在本区购买的商品其他2%餐饮4%食品8%文体用品14%娱乐设施31%服饰64%电视机65%电脑90%0%20%40%60%80%100%承宇版权仅供管理咨询项目使用【需求特征】?质量、信誉、价格仍然是消费者关注的三大因素。?消费者对产品档次关注度不高，显示仍是以满足基本需求的较低端消费为主。对选择消费区消费非常重要的因素促销活动多10%环境熟悉15%消费有档次24%距离近46%商品种类多54%购物环境好59%价格实惠68%服务信誉好79%商品质量好93%0%20%40%60%80%100%承宇版权仅供管理咨询项目使用【需求特征】?知名百货及步行街在本区较为缺乏，且消费者对其认同度较高。双辽市最需要的商业设施其他2%儿童用品店8%西餐厅9%家居专卖店17%电讯设备店17%图书音像店27%休闲娱乐设施29%电器专卖店30%品牌服饰店40%生鲜超市42%商业步行街61%知名百货65%0%20%40%60%80%100%承宇版权仅供管理咨询项目使用【Part4双辽市商用物业研究】承宇版权仅供管理咨询项目使用【双辽市商用物业产品形式】?双辽市现有商用物业产品形式主要有商业街、住宅底商、集中商业等，产品类型较少；?未来大渡口双辽市商用物业产品类型增多，在建在售商用物业产品类型主要有裙楼集中商业、商业步行街、住宅底商等，未来供应的主要产品为裙楼集中商业，并且大部分集中与新商业中心区内。在建在售商用物业产品类型产品形式项目名称裙楼集中商业＋商业步行街裙楼集中商业住宅底商承宇版权仅供管理咨询项目使用【双辽市商用物业产品特征】?商业层数：双辽市商业层数一般为一或两层，两层以上较少，三层或以上一部分用作商务办公；?商铺面积：在售商用物业主要是住宅底商和门面，面积主要为**～**m2；?商铺开间进深：双辽市商铺开间较小，一般在**～**米，进深较大，一般为****米，有些甚至达***多米。项目名称商铺面积商铺开间商铺进深**～***m2，主要为**～**m2**～**米**～**米主要**～**m2**～**米**～**米承宇版权仅供管理咨询项目使用【双辽市商用物业租售情况】双辽市商用物业租售概况：?商用物业售价较低?租金水平较低?投资回报率较低承宇版权仅供管理咨询项目使用【租售价格水平】?近年双辽市商用物业售价和租金增长迅速，两年内上涨***，售价上升速度比租金快；?******商铺门面售价从两年前****多元/m2起上升到目前*****多元/m2，租金从***元/m2上升到目前***元/m2。承宇版权仅供管理咨询项目使用【商用物业中小投资者特征分析】?社会特征：一般在**岁以上，企业中高层管理者或技术人员，政府公务员，教师，律师，个体工商户等?地域来源：主要来自双辽市****本区及周边农村?投资地段：商业旺区商铺租赁情况和经营情况好，投资回报率高，如***路附近、***附近和未来商业中心区，是投资者首选的地段。?产品需求：–商铺面积：**～**m2–产品类型：门面，首层、负一层商铺?承受价格：价格敏感度较高，一般承受总价为**～**万元?购买目的：投资和自营各占一半承宇版权仅供管理咨询项目使用【区域商业竞争情况】承宇版权仅供管理咨询项目使用【****项目概况】占地**万m2，总建***万m2，商业**万m2，住宅***万m2规模交通状况商业楼层**～**层，共***m2商业功能商业功能布局在谈主力商家开业时间租售比例**m2出售，**m2招商招商销售策略先招商后出售，引入超市、百货等商铺间隔大开间，根据买家需求划分间隔售价均价*****元/m2以上，门面******元/m2以上主入口设置停车场项目特色和定位百货＋超市＋购物商场，针对年轻时尚消费的休闲娱乐购物广场承宇版权仅供管理咨询项目使用【****项目概况】占地**万m2，总建***万m2，商业**万m2，住宅***万m2规模交通状况商业楼层**～**层，共***m2商业功能商业功能布局在谈主力商家开业时间租售比例**m2出售，**m2招商招商销售策略先招商后出售，引入超市、百货等商铺间隔大开间，根据买家需求划分间隔售价均价*****元/m2以上，门面******元/m2以上主入口设置停车场项目特色和定位百货＋超市＋购物商场，针对年轻时尚消费的休闲娱乐购物广场承宇版权仅供管理咨询项目使用【同类型在建项目对本项目的影响】?多个同类型的集中商业聚集，有利于区域商业气氛的形成，聚集人气，打造新的商圈，提高商圈知名度，有利于项目的商业发展；?项目名称****、项目名称****的开业时间为***年，比本项目****年，有机会也有威胁：–机会：1.*********；2.**********。–威胁：1.*********；2.*********。承宇版权仅供管理咨询项目使用【同类型在建项目对本项目的影响】?出售面积比例****％–出售的面积一般占总商业面积的一半或以上?租售策略–一般采取先招商，引入主力店，再销售的策略，这种方式对投资者具有较大的吸引力。本项目也应考虑采取先招商后销售的租售策略。项目名称租售比例租售策略先招商后出售，引入超市、百货、家**m2招商，**m2出售居专业超市等**m2招商，***m2出售先招商后销售，引入大型超市承宇版权仅供管理咨询项目使用【Part5商业发展定位研究】承宇版权仅供管理咨询项目使用【项目SWOT分析】承宇版权仅供管理咨询项目使用【优势】?项目为双辽市政府推出的重点项目，获得政府资源的大力支持。?商业中心规划中的一条商业步行街贯穿本项目地块中心，并与***路传统商业街余脉相连，获得传统、持久的人气与商脉。?项目**面为人口密集居民区，南面为****社区，项目本身有**万多平方米住宅，预计有**较高生活素质的居民。?项目规划开