写字楼策划推广提案集合江景公寓、商务办公、时尚商业于一体洪城商圈，城市未来商务综合体策划背景一、显性层面：1、江景公寓鉴于整体市场状况下，低调开盘取得一定成绩，按照即定目标，剩余50套房源量于年前完成130套总体销售目标，难度不大；2、写字楼产品前期通过项目产品形态的整体宣传已经积累了相当部分客源量，借此写字楼推售时机进行客源释放及产品消化；3、写字楼相对于本案公寓及商业是较为突出产品业态，是引导市场关注的焦点所在，通过其新形象的树立与推广，将使公寓与写字楼销售产生连动效应；二、隐性层面：通过写字楼高端产品的销售，回笼大量资金是其产品推售策略转变的根本目的写字楼“横世亮相”江景公寓“持续保温”——现实政策方向。基于这样的背景下：写字楼推向市场“势在必行”！写字楼正式亮相：问题点？面临的市场环境？目标客户群定位？形象定位与主诉求？产品支撑点及其附加值？营销推广及资源整合？…………一系列的问题将提上工作日程！市场分析产品SWOT分析思客户描述考路项目定位径广告推广推广策略媒体路径SP活动对于形象定位？“市场”——寻找“差异化”“客户”——定位“形象化”“产品”——对接“支撑点”写字楼》》市场·观察一、写字楼发展历程：发展时期时间节点代表典范特征写字楼概念呈现，基本配套齐全，有自己的物业管理机构，但第一代1993华财大厦参杂了客房、商住一体，并非真正意义上的写字楼产品开始按标准写字楼标准建设江信国际大厦、大，以优越区位，宜商、宜住灵活变1996-平洋商务大厦、中第二代通物业功能受到一些中小成长型企2001环广场、洪城广场业的追捧，但这类产品还不是纯正、三星大厦意义上的写字楼。一、写字楼发展历程：带动写字楼升级换代，真国贸广场、地王广正兼备了专业办公功能的写字楼第三代2001-2003场、南昌世贸，以人为本理念开始重视，引导智能化向国际水准看齐。写字楼全面升级，进入概念化推广阶段；不仅拥有当时先进财富广场、东晖6和完善的硬件设施，而且还拥有第四代2003-2005号、华龙国际大厦星级酒店水准的服务，集办公、以及恒茂国际大厦娱乐、休闲等多功能为一体，外双子座写字楼观、性能都比较成熟。2007第五代07年星河国际、联发国际化、超甲级、超高层（超广场、西格玛商200米）、全智能化、信息化务中心、红谷滩、金融中心、泰耐多功能，倾全市之力综合城市克金融大厦、皇规划、交通、配套等各方面打冠国际造。发展印象：配套成熟化地段商圈化科技智能化材质品质化装修档次化外观现代化服务多元化二、写字楼市场分布：南京路抚福州路河路红谷滩核心区八一大道中站前路山路洪城路特征：“一核、两纵、六横”“一核”：红谷滩中心区；“两纵”：八一大道、抚河两岸；“六横”：北京路，中山路，南京路，洪城路，站前路，福州路6横：北京路，中山路，南京路洪城路，站前路，福州路城区干道，中心商圈老城中心区，城区主轴，由于交通和配套因素，写字楼发展成熟，亦是南昌目前写字楼较为集中的区域，汇聚了众多中小型企业。典型代表北京路：江信国际大厦、天御大厦中山路：地王广场、太平洋商务大厦、新龙基广场；南京路：金阳光大厦、站前路：三星大厦、邮政大厦福州路：金昌利大厦、园林大厦洪城路：国贸广场、星河国际、皇冠国际2纵：八一大道、抚河两岸繁华商圈，城市主轴以八一大道为主轴的城市正中心商圈，交通、配套及商务氛围浓厚，传统写字楼与中高档写字楼聚集地，近年写字楼开发形态与产品特色走向一个升级换代的过程，财富广场、华龙国际大厦，正引领写字楼产品的一个巨大飞跃。抚河路两岸居于朝阳洲繁华商圈，聚集了众多老牌写字楼，其提供了有利的外在办公条件和氛围。典型代表八一大道：长运大厦、洪城数码广场、财富广场、华龙国际大厦、恒茂国际华城；抚河两岸：金源大厦、银源大厦、华财大厦；1核：红谷滩中心区南昌未来中央商务区（新CBD）红谷滩新区，目标定位为南昌中央商务区（CBD），市政府将高起点、高标准建设一批现代商贸设施，发展新的专业特色街区，建成以行政办公和居住为主，融文化、商务为一体的城市新型中心区，该政策规划决定了南昌写字楼的发展方向，尤其是市政府在原世界贸易中心地块规划的南昌中央商务区金融中心更是商务主角，该新区写字楼由于对接国际化理念及高效率的现代资讯，将受到一些大型公司或跨国公司在南昌的首选。典型代表国际金融中心、中航广场、丰和都会、联发广场、创业国际洪城商圈——南昌写字楼崛起的商务平台！1、城圈“西进”规划，朝阳洲63亿资源市政改造，功能定位为以高品质的生活居住为主，融商务办公、商业服务、文化体育、休闲娱乐等多功能为一体的新城；2、朝阳洲配套工程逐步完善公共服务、绿化、交通、市政等各项设施的配套；四横四纵路网建设，“四横”为洪城路、建设路、朝阳洲路、昌南大道；“四纵”为滨江路、抚生路、桃花路、抚河南路；洪城商圈——南昌写字楼崛起的商务平台！3、新洪大市场中国首创商务大市场。将打造一个40-50万平方米的集购物、休闲、旅游、会展、商务洽谈等多种功能为一体的现代化大型批发中心。主导以服装、食品、副食品、日用百货、皮具箱包、鞋帽、装饰五金、IT产品、儿童玩具、各种精品、饰品、工艺品、礼品以及文化产业等十大类产品为主导，以时尚天堂及港澳城为辅，拥有银行、商务、休闲、娱乐、会展交易五大专属区及中部地区最大的球形数码电影院。新洪大崛起将引领洪城商圈进入一个全新的商务时代！4、洪城路作为洪城商圈的城市主轴，东接老城商圈，西接未来CBD红谷滩新区，交通便捷，国贸广场、皇冠国际等高档写字楼崛起，更奠定了该片区的商务发展平台！结论：南昌写字楼分布将呈现新趋势，即向“契机商圈”（洪城商圈）拓展，向新的政府“培植商圈”（红谷滩商圈）集中。三、典型个案分析：特色高端写字楼，正在南昌市场崛起！城东“中凯国际”，青山湖畔“西格玛国际商务中心，红谷滩“国际金融中心”、“联发广场”、“中航国际”、“创业国际”等。关注1：西格玛国际商务中心開發商：江西君臨天下實業有限公司　樓盤地址：南昌洪都北大道636號总建面积：3.2万平方米产品规模：1栋25F開盤時間：2007年8月底銷售價格：8000元/平方米（均價）戶型面積：120-1200平方米产品特色：5O”级软实力标准1.Opportunity（发展前景）：依托南昌未来城市中环——洪都大道，稳踞潜力增长区。2.Oxygen（氧气）：极佳的内部通风采光效果。可以自由开启、呼吸的玻璃幕墙，超大的城市绿肺，俨然形成一个可以自由呼吸的写字楼。3.Office?park（花园办公）：2分钟步行到青山湖，以总占地面积的70%倾力打造超大园林，成就了南昌第一个真正意义上的花园式办公写字楼。4.Open（开放而自由）：可自由组合的户型设计，80-1100㎡的成长型空间，让处于各种发展阶段的企业，都能找到适合自身的空间尺度。5.?Office?serve（办公服务）：营建南昌首创的商务伙伴物管模式，以平等的商务伙伴关系，为成长型企业发展助力。关注2：中凯国际　開發商：江西浙大中凱科技園發展有限公司　樓盤地址：江西南昌市京東大道698號总建筑面积：3.9万平方米(11F)　銷售價格：3999/平方米（均價）　戶型面積：60—500平方米产品特色：生态甲级写字楼1、南昌首個生態5A商務總部，首創『5H』生態甲級服務型寫字樓；2、外攬青山湖、艾溪湖，內抱2萬平米生態湖，超大型40畝綠化廣場；3、板式建築南北對流，層層空中花園，30米挑高陽光中庭，智能冰蓄冷中央空調，雙層中空玻璃節能防噪，防輻射外立面。4、注重人性化的設計，預留更多的公用、共用和共享的交流、休憩空間，並將許多高新科技元素運用其中，大大加強了物業的功能性。关注3：联发广场　　開發商：南昌聯發置業有限公司　　樓盤地址：紅谷灘新區紅谷大道　　開盤時間：2008年7月　写字楼总建面积：8万　　銷售價格：寫字樓只租不售聯發廣場由高度超200米的甲級寫字樓、國際酒店式公寓、時尚購物中心共同組成。項目總佔地面積為47.27畝，總建築面積為21.16萬平方米，地下兩層。其中時尚購物中心為四層，建築面積約4萬平方米；寫字樓48層，建築面積8.32萬平方米；酒店式公寓30層，高度約100米，是未來南昌市地標性建築組團。建成後的聯發廣場將集辦公、購物、休閑、餐飲、娛樂等功能為一體，成為南昌城市未來高檔次、多功能、綜合性的商務中心，引領南昌商業全面昇級，未來南昌的商業巨艦將從這裡揚帆起航。段落小结：如果说，南昌市住宅市场已经从萌芽阶段过渡到成熟如果说，南昌市住宅市场已经从萌芽阶段过渡到成熟发展阶段的话，那么，写字楼市场随着经济的不断发展和新一发展阶段的话，那么，写字楼市场随着经济的不断发展和新一代代写字楼的写字楼的崛起崛起，，写字楼市场从萌芽阶段，写字楼市场从萌芽阶段，逐步逐步进进入前期入前期发展发展阶段。阶段。这这是是时时代代进进步步的标的标志志，，是是经济发展的必经济发展的必然然产产物物。。××××××××，，正是诞生正是诞生于这样的于这样的竞争竞争环环境境与市场背景与市场背景之中之中。。写字楼》》产品·SWOT优势分析：1、城市主轴，繁华商圈，配套成熟，交通便捷；2、近100米建筑高度，新装饰建筑风格，尊贵，大气，缔造地标性建筑；3、集居住，办公，商业于一体，复合型大SOHO社区，功能齐全，配套互补；4、工字型平面规划，加强办公空间良好的通风性能，利于健康环境营造；5、豪华入户大堂设计，各层预留公共空间，可做休息室或餐厅，增加功能性；6、品质建材应用，如中空玻璃隔音功能，德国品牌蒂森电梯等；7、充足地上地下停车位，感应式IC卡管理系统，停车有效方便；优势分析：8、智能化配套，先进科技应用：5A智能化体系，新风系