尚文苑Ⅲ期整合推广提案呈：淄博世源置业有限公司营销策划部提升不提升行不行？【判断：】项目面临的双重危机内忧外患双重危机内部问题：?工地：现场工程质量质量差，影响了客户的忠诚度，工地没有围挡形象不突出。?售楼部：售楼员离职损失老客户。?公关：缺少强有力的公关。?售后服务：维修、落户等相关事宜拖延时间较长得不到妥善解决，在社会上形成极坏影响，破坏项目的整体形象。双重危机?外部危机：?同质性项目的竞争，如：紫园等?市场的回归理性：政策的调整，对投资的压制，促使市场房价上涨步伐放缓。投资者将会放缓。?淄博楼市：市场推货量呈上升趋势。竞争愈发激烈。无论从项目的内部广告包装和传播的不足,导致项目与市场沟通的滞后,还是外部同区域同质化竞争的市场压力来看，我们都必须提升。不提升,将意味只能追随对手的路走,最后形成项目的价值无法体现,销售价格一直落后于市场,也将对三期小高层的价格产生很大损害.如何提升？谈提升前，我们先看看之前做了些什么，还有哪些事情没有做？晨报软文：人文景观成香饽饽人文景观成香饽饽12月29日笔者来到城西大型人文景观社区，看到工地正在紧张的做基础处理为社区做景观，据销售经理马相业介绍多层已经基本售罄，还有少量阁楼。伴随着置业者多次置业的呈现，将迎来社区景观的追捧;尤其是以品质人文生活为代表的产品。标志着居住已进入人文景观居住时代！西城核心?看不见繁华正是价值所在笔者看到北大门正在着手建设长300米宽30米的齐文化中心景观长廊、大型会所、市直第三幼儿园的强强联手和大型购物中心的开工建设等利好消息，将逐步改变西城生活商业配套购物困乏现状；西城行政、商业办公、金融、文化居住中心呼之欲出。人文居住典范?品质越级而立???当今社会形态以及传统文化的心理影响，人文景观社区氛围也是高尚社区的标准之一，作为人文景观类社区代表，不仅仅凭其建在城市人文、发展核心地带，更主要的是社区本身对文化理念的引导与凝聚。以人文居住形态为主体景观规划，从同一个阶层来凝聚社区文化氛围；从生活细节塑旄呱腥宋姆瘴В桓婢呱缜胛幕魈庠傲郑痈鞲龇矫娲蛟焐缜呱腥司游幕作为淄博首席学院派人文景观社区；对高尚人文品质的追求，不仅满足淄博人民对高尚人文品质楼盘的需求，更大大拓宽了优质楼盘的想象空间，为人文景观品质楼盘确立了一个崭新的标准。【推广简要回顾：】?前期成效：?市场对项目的地位有一定的认可，区位优势明显。??形成一定的影响力，市场对项目的地位有一定的认知。?建立了人文楼盘的整体形象。?整个市场重新回归理性，销售随着市场的变化有一定影响。【推广简要回顾：】?前期推广不足：?信息传播不及时,工程信息或其他销售信息在现场和工地没及时更新?价值没有形成系列梳理，显得单薄缺乏竞争力,只停留在单一的‘人文”其他卖点不鲜明，如：景观方面、配套等综合素质方面。?项目形象缺乏高度和一个强有力的项目形象定位感染市场。?对老客户关系维系不够，没有很好挖掘新客户。?在价值传递上不够，“成熟氛围”之下缺少一个内涵支撑。当前思考问题●怎样才能在众多楼盘中脱颖而出？●如何快速找到购买的客户？●如何促进老带新？●三期如何推出才能叫好又叫座？推广思路本案以提升项目整体形象为核心，紧紧围绕楼盘的销售，从如何传播、实现销售力、营销活动等几个方面对项目推广全方位地阐述，旨在从较高的高度对人、生活、建筑三者之间的关系进行全面分析，使项目从单一的区域环境提升到项目综合品质塑造和建立，实现最终促进销售的目的。本案在整合价值的同时，务实地解析整个项目，展开系列活动，最大限度地提高整个项目的销售势能。我们“提升”任务很明确?梳理项目的综合价值，增强竞争力，引发市场买家关注。?增加项目内涵，填充项目的品质形象。?进一步深化“成熟后”的项目形象。?为后期项目开发积累资源，打造口碑。我们的提升观点主题形象制定推广战略制定三大战术执行【主题形象制定：】首先从项目形象制定开始为什么从定位开始？?产品质量要有质的飞跃?人们对新事物、新产品往往有很大的新鲜感?给市场新鲜感，防市场老化缺乏反应【主题形象制定】?主推语：淄博首席学院派人文景观社区【主题形象制定】?定位语浅析：淄博首席学院派人文景观社区前期推广针对齐文化主题景项目毗邻张店区政务中心、山东观缺乏整合宣传理工大学、市实验中学，占据淄博最好教育资源，医学院派来提随着房地产的发展居住对社升项目的整体高端形象，具有排区环境越来越高，通过对景他性，唯一性。观的诠释，进一部提升项目的形象和竞争力提升项目的突出项目的人文气息，提升项目整体竞争力品位【主题形象制定】定位语浅析：淄博首席学院派人文景观社区张店老区张店新区【主题形象制定】【定位语浅析】淄博首席学院派人文景观社区核心的概念：体现项目的黄金位置，有延展内涵，有利用价值，并让人产生一种独特的人文感和向往感。区别其他项目的定位，这一差异化特点使整个项目从红海战争中跳出来。【主题形象制定】【定位语浅析】淄博首席学院派人文景观社区是对前期成果的再提升和品牌再强化进一步深化“成熟后”的项目形象。增加项目的内涵，填充项目的价值。相对而言，项目以天赋优越的先天条件占尽稀缺资源，标志性定位也必将成就一个城市传说。【主题形象制定】【定位语浅析】淄博首席学院派人文景观社区尚文苑是淄博首个与实验中学零距离的成熟社区，无可比拟的地理位置。与张店区政务中心、西城标志性建筑奥体中心为伍，项目1万多平方米的齐文化步行景观长廊也必将成就张店区中心居住文化对景观的需求浓郁的书香氛围,才符合发展中的人们对人文渴求的欲望.【主题形象制定】主推广告语：读名校、逛街、购物就在家门口我家门前有名校我家楼外有商场浓郁的书香气息强调项目生活配套，与三期高品质生活居住的最高境界有所切合满足消费群享受在城市中拥有无限人文书香的生活的便利性品质生活迎合了客群的喜好繁华生活与人文生活蒹得对项目卖点有很好的延展性整体通俗易懂但又不失档次,具体的概括了项目卖点及项目形象，满足了客群的心理【推广战略制定】总体提升策略?双向刺激?深挖卖点?紧抓节点?做好口碑【推广战略制定】双向刺激形象的刺激产品的刺激核心攻击点：核心攻击点：人文名校、超市商场区位优势、景观社区强化提升、高知人群直接刺激结果是销售、品牌名利双赢【推广战略制定】深挖卖点细化项目卖点提炼优越生活特点核心攻击点：核心攻击点：首席人文、投资居住、配套完优越便捷生活社区、人文优善、系统卖点提炼。雅生活结果是销售、品牌名利双赢【推广战略制定】紧抓节点开盘促销活动后续节点促销活动核心攻击点：核心攻击点：100%乐透大联欢系列活动促销、老客户维系、促进老带、业主联谊会新、优惠、送装修、返现等结点是促销，是产品的诱惑力结果是销售、品牌名利双赢【推广战略制定】做好口碑维系老业主做好产品核心攻击点：核心攻击点：节日送小礼品、老带新打折工程进度与销售同步、样、优惠活动板间展示等结点是口碑传颂，是品牌的号召力结果是销售、品牌名利双赢组合拳亮相一篮子出击周边客户再拓展背景：项目客群存在缩水情况，销售缓慢，售楼部人气背景：项目客群存在缩水情况，销售缓慢，售楼部人气不足。同质化的市场竞争，拦截了大量客群。不足。同质化的市场竞争，拦截了大量客群。目的：提升项目亮点，放大目标人群，吸引周边市场目的：提升项目亮点，放大目标人群，吸引周边市场策略：购房落户+名校+淄博生活圈操作：跳出小淄博，拥抱大淄博，辐射五区三县。到周边市场（城西及周村）派单，尤其是外围县城，乡镇可选择横幅进驻、单页扫街。备注：针对周村，主要考虑到张店区区位优势，紧邻周村，张店区名校及淄博高质量生活，一定程度容易吸引周村东段端紧邻张店区的客群。在淄博率先走出去，最大化挖掘第一桶金。尚文苑的推广计划推广与传播总思路一个中心三大渠道五大阶段一个中心我家门前有名校我家楼旁有商场三大渠道※广开大众渠道，达到全面覆盖——充分利用短信、网络等低成本媒体达到最大范围的信息覆盖（覆盖囊括淄博五区三县）——报广、中邮结合强势的限时促销活动，发挥即效性，实现快速到达、快速收效。※现场形象拦截，做好引导工作——针对来访者：现场形象指示系统的补充与完善重点增加交通指示——针对来电者：来电语音系统导入主题诉求如：您好，欢迎乘坐实验中学专线，前方到达尚文苑※做足精准营销，做好点对点——外展：适时举办推出，增进与客户交流机会——单页、横幅：定点派发、定点悬挂，扩大市场面——礼仪推广活动：提升区域影响力，引爆市场热点五大阶段时间营销阶段阶段重点销售目标12.24—主要炒热形象，俘获预热造势期10.2.30人心，提升关注度100套借助新形象，抢占春3.1—3.31开盘热销期季购房高峰期与房交会前夕，引爆市场灵活变换促销形式，调动市场消费胃口，更有4.1—4.30次热销阶段150套力的拉动下一轮热销37#-40#开始排号超过开盘力度，趁热超越热销声势5.1—5.31打铁，基本实现楼盘成功100套37#-40#开盘销售，针对剩余房源户型逐6.0—7.0尾盘阶段80套个分析，做好客带客Thanks世源置业营销策划部专案组