中国住宅未来8大卖点　　住宅卖点是构成产品差异化的诸多因素，它代表了产品的竞争力，是为提高产品竞争力创造说法；既包括产品本身的说法，也涉及产品之外的说法。譬如早期卖房强调的卖点是位置、价格、交通，而后又推出如品牌、物业管理、环境景观、社区规模、配套完善等卖点；近期再打出智能化、生态、强强联合等卖点。　　对未来中国住宅卖点的预测研究，实质上是对中国住宅市场竞争发展规模的认识把握，发展商弄明白了，可以明确工作方向，提高综合开发水平，迎接WTO；老百姓弄明白了，可以知道什么样的房子是好房子；广告公司弄明白了，知道广告说什么，才算到位。卖点越多，意味看住宅产品越成熟，市场越规范。　　一、“国家康居示范工程”是最实在的卖点　　中国住宅市场化的发展历程，从20世纪80年代中开始，经历了小区试点工程、安居工程以及小康型住宅试点等阶段。但最规范、最高建设评审标准的就是我们国家推出的“国家康居示范工程”，到目前为止，全国仅33家获此殊荣。　　国家康居示范工程，以引领21世纪中国住宅发展方向为己任，以推进住宅产业现代化为总目标，旨在带动住宅建设新材料、新设备、新技术的应用，提升住宅设计、施工档次，提高居住生活的质量。　　《国家康居示范工程建设技术要点》的各项规定，主要包括：　　1．住宅设计（含基本要求、规划设计、建筑设计、环境设计、装修设计）；　　2．住宅成套技术体系（含建筑与结构技术、节能及新能源开发利用技术、厨卫技术、管线技术、环境及其保障技术、智能化技术、施工建造技术）；　　3．住宅部品体系（优先全面采用国家推广和推荐的新技术、新材料和新产品，严禁使用已被淘汰的落后建筑产品，严把各类部品的质量关）；　　4．住宅性能认定（含住宅的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能、经济性能）。　　严格依照《国家康居示范工程成套技术量化评价指标》的规定组织施工，按统一的量化计分表进行打分评价。严格接受以下各阶段的审查和验收。　　①设计方案评审；　　②初步设计审查；　　③环境景观设计、智能化设计等专项设计的审查；　　④建设中期检查；　　⑤工程竣工综合考核验收。　　根据建设部以上各项规定，“国家康居示范工程”，其“含金量”，购房者可以充分地感受。　　这实际是国家在为房地产开发商当家，是全国知名的建筑专家，为购房者把关。而国家行业部门与行业专家并不是为了经济利益去制定标准，去把关。所以，这是值得充分依赖的。可以说，“国家康居示范工程”是最有实际内容、最实在、最有竞争力的卖点。但是，“国家康居示范工程”，目前在社会上的关注度还不够，还很容易与过去的安居工程，小区试点工程、小康型住宅试点等混淆，老百姓也不深解其实在内容，但愿全国各地已获得此项殊荣的发展商、开发商，以你们的建设成果，货真价实地将国家康居示范工程展现在广大购房者面前；让广大购房者真正感受到最高评审与示范的魅力及价值所在。　　二、知情权，一个被忽略的卖点　　盖房以人为本，买房以知情为本。　　一个产品，标上生产日期，标上成份、使用功能，让顾客明明白白地购物。消费者享有对购买商品的知情权。为什么尊法为先，知情为本，老实人不吃亏的卖点被忽略了？是糊涂的盖房老板对自己盖的房子说不明白，还是不愿说明白或故意不说明白。还是怕讲实情，说明白了，房子就卖不掉了呢？反正马马虎虎盖房子，遮遮掩掩卖房子，房子也能卖掉。这正是房地产竞争市场的不规范，不成熟，老百姓购房意识不成熟的表现，因此，开发商才有得过且过的空间。这就是知情权被忽略的原因。　　未来的住宅市场，老百姓购房意识不断成熟，会鞭策开发商以冷静头脑、理性判断去对待自己所开发的产品，会督促开发商遵循住宅商品的开发规律：准确定位，实实在在关注产品的品质与质量。如果一些先知先觉的开发商，为了满足老百姓买到合乎心愿的房子，率先打出“知情权”这张牌，让老百姓明明白白购房，买个实在，买个明白，买个没有上当受骗的感觉。这就是增加推出产品的竞争力。　　知情为本这个卖点还有广泛的拓展空间，我们买个手机都配有厚厚的一本印制精美的产品说明书，而我们的房子呢？最近才实施颁发的《住宅使用说明书》，内容简单，印制粗糙，看来发展商们还没有把买房的知情权当回事。　　那么，无情的市场就不会把你的产品当回事；成熟的购房户，也不会把你的产品当回事。谁笑到最后，谁就笑得最好；谁说得明白；谁就卖得最好。要想进一步提升住宅产品在市场中的竞争力，知情权这个被忽略的卖点，这个可以广泛地为开发商赢小分的卖点，应引起开发商的足够重视。　　三、住宅产品品种开发：一个需要不断创新的卖点　　中国住宅的品种有待开拓和细化：我们通常说起住宅产品种类，都是从产品的层高去划分的，如低层（别墅）、多层、小高层、高层等，缺乏在产品功能上的开拓与细化。　　中国住宅新产品品种与功能细化的开发研究成果，是来自市场第一线的需求推动。而开发针对的是小众市场；小众市场的需求是竞争导致市场细分的结果　　在开发实战中，由开发者及专家对市场新需求的研究与感悟，从而创造出有潜在需求的产品类型，然后引导居家消费潮流。住宅产品种类与功能细化的发展规律，同其他产品一样，随着市场竞争升级朝着多元化、个性化的方向发展，谁把握住了这一发展方向，融合于民众之中，洞烛先机于潜在需求之中；谁对中国人新的生活方式变迁有所领悟，谁就有可能创新出适合小众市场的新住宅品种。譬如：现代城的SOHO居家概念，中远地产的LOFT居家概念，有专家正在创新三合院的居住概念。　　为迎合5＋2的生活方式（周末渡假），满足人们新的生活居住方式，广州TUT本日公司创新的LEHO（LEISUREHOLIDAY）概念：包括迷你别墅，新集合住宅等。这些新概念的产品，都是新卖点，都具有强劲的产品竞争力。新开的产品频道，它的出现，满足丰富了人们对新生活方式的追求，细化了住宅产品的使用功能，也为住宅产品家族增添了新星。　　四、环境景观：一个可以做得更好的卖点　　环境景观这个卖点，一直备受关注。尤其在今年，环境问题已是中国公民关注的首要问题了。有“家”要有“园”，二者必须合二为一，否则便被判为过时的住宅产品。我认为没有最好的景观设计，只是最贴切的景观设计。就是在那个具体的地块上进行天人合一，建筑与环境相统一的设计，这样的设计才能使住宅社区独具特色，焕发个性魁力。　　我考察过中国许多优秀楼盘，但许多社区环境景观设计，存在不少问题，诸如：　　1．环境景观设计与建筑单体缺乏共同语言　　2．环境景观雷同化、西洋化　　3．环境景观过于艺术园林化　　4．环境景观缺乏VI识别系统及母题性标志　　5．景观设计公司对环境景观缺乏文化的深度认识　　由于景观设计在中国缺乏高等教育的支持，在建筑的实践过程中，建筑规划设计与建筑的景观环境设计是相脱离的，在实践操作中，往往是建筑规划设计完成后，景观设计单位才珊娜介人；有的社区是楼盖好了以后，才去做景观设计。其实，这个时候已经无法做好统一的景观设计了。建筑吹萧，景观打锣，充其量叫做有设计的绿化而已。国外环境景观设计叫地景设计，是先期介入地块至少与建筑规划设计同步。　　国内的景观设计单位一般来自园林部门、林学院、农学院或艺术院校，他们对园林艺术或公共艺术有一定的造诣，但对建筑缺乏研究，更没干过屋顶花园之类的活儿，让他们进行建筑的环境景观设计，只能边干边学。　　国外的景观设计公司已嗅到中国景观设计的巨大市场，美国的贝尔高林、EDSA，还有新加坡、日本等国的景观公司纷纷登陆中国。他们所受的教育，虽然能较好地理解景观与建筑的关系，但又缺乏对当地的文化习俗、审美认同、居住文脉以及市场成本接受度的了解，往往对接不到审美的文化认同。　　我认为：做好社区的环境景观设计，首先要去深入了解两个背景特征：其一，时代经济发展背景特征；其二，地域文化背景特征。我们的房子是盖给现代人住的，我们环境景观是营造给现代人审美享用的。　　现代人回到自己居住的社区，主要解决两个“再生”问题：　　1．体力再生　　2．脑力再生（亦是社区智能化主要解决的问题）　　如果模仿传统的园林景观设计，那是向后看，忽略了我们的时代特征。传统园林景观概念渊源于农业社会的概念，强调的是观赏休闲性。　　如果一味地克隆西洋园林景观设计，则缺乏创新，忽略了地域审美认同，很难产生亲和力与归宿感。　　我们的时代主流，仍是以大工业时代为背景的主流，尚没有完全达到信息时代的多元化、个性化阶段。因此，我们的景观设计，应以康体型景观设计为主关注人的心身再生，人的参与性，即体力、脑力能在一个好环境中迅速得到恢复第二天更精神抖擞地投入工作。　　理解了景观的设计背景，再去掌握景观设计的主要原则，即：　　1．景观设计的地域性原则　　2．景观设计的使用为本原则　　3．景观设计的物美价廉原则　　最后，去理清环境景观的几个功能层次：　　1．使用功能层次（主要针对儿童与老人设计）　　2．审美功能层次（主要针对中年人设计）　　3．生态功能层次（对环境景观整体把握，对可持续发展的把握，对低耗、节能、高效的把握，对环境景观服务的终极目标——健康与舒适性的把握，如果脱离了这一些，任何豪华与艺术的设计就是多余的奢侈）。　　只有提高对景观设计的深层认识，才会酿制出丰富的景观文化内涵，才能在广告中对环境景观的卖点吆喝出精彩，才能使环境景观真正成为住宅社区独有的、不可超越的卖点　　五、提高住宅社区的整体质素，一个需要不断量化的卖点　　一个住宅社区的整体质素，主要体现在四个方面：建筑单位、环境景观．公建配套、物业管理，其中，建筑单位最为重要，我们要买的还是房子本身。那么如何提高社区住宅的整体质素呢？　　首先，把四大要素进一步细分：　　1．建筑单位主要包括；户型、建筑结构、建筑外立面。　　2．环境景观主要包括：交通路网、公共艺