2012年景德镇浮梁调研评估报告1、背景分析1．宏观经济分析1)经济结构分析A.景德镇经济结构合理，传统产业发达，新型工业薄弱，工业发展后劲不足2011年景德镇三产比重为7.9:63.：29.1，工业城市性质明显，经济结构较为合理；但传统制造业发达，如机械制造业、航空业、陶瓷业发达，但新型工业发展较慢，工业发展后劲不足B.景德镇人口偏少，规模小，大规模工业发展潜力不大2011年末，全市常住人口159.94万，景德镇市区人口约60万人，城市人口偏少，城市规模不大，制约大规模工业产业布局；C.陶瓷业仍然是景德镇产业链完整，产业带动力强，旅游业发展潜力较大景德镇的陶瓷在全球陶瓷业举足轻重，陶瓷产业发达，产业链完整，在拉动就业，商业及旅游业方面居功至伟，产业带动力强。D.浮梁县产业经济薄弱，较少的人口制约大规模的产业布局，旅游业发展潜力较大三次产业比例调整为19.3：57.1：23.6，工业基础仍然薄弱，全县人口29万，县城约3万人，较少的人口规模制约了大规模的产业布局。但凭借良好的景观环境资源，旅游业发展潜力较大。2)主要经济指标分析A.景德镇主要经济发展指标2011年，全市实现生产总值564.71亿元，比上年增长12.1%，财政总收入达68.9亿元，比上年增长29.6%，金融机构各项存款余额496.07亿元，增长23.7%，社会消费品零售总额165.4亿元，比上年增长17.4%，固定资产投资394.47亿元，比上年增长15.0%B.浮梁县主要经济发展指标全县生产总值达到64.6亿元，增长12.2%。三次产业比例调整为19.3：57.1：23.6。财政总收入达到7.36亿元，增长36.6%,实现了“三年翻番”的目标。地方一般预算收入5.68亿元，增长39.3%。固定资产投资35亿元，增长10.2%。社会消费品零售总额11.8亿元，增长17%。城镇居民人均可支配收入15200元，增长14%。农民人均纯收入7406元，增长13.6%。人口自然增长率控制在7‰。单位生产总值能耗下降3%。　3)小结?景德镇作为传统工业重镇，工业基础扎实，传统工业发达，新型工业发展滞后，工业发展后劲不足?景德镇陶瓷业发达，陶瓷产业链完整，产业带动力强?景德镇经济发展总体水平较低，但发展速度较快?浮梁县产业经济薄弱，产业发展潜力小，经济发展水平较低?凭借良好的景观环境资源，旅游业发展潜力较大2．房地产市场分析1)浮梁房地产综合分析浮梁县房地产信息汇总单位：亩、万平米、元/平米时间成交土地建筑面积预售面积销售面积市场存量未开销售均价（亩）2009之前1271321584812710002010120022032180020111824002012.1-10353200合计　1327亩2331065848127备注：1、以上数据来源于对房管局资料整理，2、2009年之前土地成交按照1.5容积率这算，统计时间为2005年到2009年；3、统计2008到2012年10份累计销售约5000套，结合实际户型面积约115平米算，总销售额约58万平米；4、2009年之前供需基本平衡，预售面积采用销售面积加10%浮动来折算，按照目前每年13万方计算，推算出09年之前市场销售约19万方，则预售面积约21万方。1　2009年之前土地市场供给极少，但2010年以来，土地供给1200亩，总共可开发建筑面积约233万平米。后期随着三贤湖西面区域开发及新政务中心建设开发，预计可开发土地储量巨大。2　浮梁商品房市场供需失衡，供大于求，市场去化压力大未来3-4年内市场在不考虑新增供给情况下，市场供给约175万平米，目前市场平均年去化量约12-14万平米，考虑到未来城镇化因素，按照16-20万平米，取18万平米算，去化周期约10年，市场供给量太大，市场去化压力极大。3　浮梁市场目前已经进入买方市场，市场存量大，竞争激烈，去化难度大浮梁市场存量约48万平米，目前浮梁平均年去化量约12-14万，取14万算，市场去化约40个月，市场已经进入买方市场，市场去化难度大4　市场价格在经历前几年快速上涨后，目前价格基本稳定目前购房主力为收入较低的周边乡镇农民，对价格抗性较大，加上市场供大于求，预计房价上涨空间不大。但迫于产品品质提高下的成本压力，价格下跌空间也不大，预计未来主流市场价格基本稳定在3000-3500元范围区间。2)楼市综合分析由于2010年以来，浮梁大规模土地供给，市场供大于求，目前已经进入买方市场，整个市场去化缓慢。经过近两年大开发，目前浮梁楼市呈现区域积聚特征，板块特征逐渐形成，以下通过板块分析来更深入了解浮梁楼市情况。1　景北大桥板块?随着景北大桥去年9月通车，景北大桥逐渐成为连接浮梁和景德镇市区往来的主要通道，区位优势逐渐凸显。未来随着众多小区建成，区域商业配套逐渐完善，有望成为浮梁主要商住中心，区域发展潜力较大。?板块特征：大盘新盘扎堆，开发密度高，开发量大；景德镇市区购房者较多（10%-40%间）；均价约3200-3400；区域已无地块开发?周边配套：浮梁一中，南苑公园等，公共配套逐渐完善，?主要楼盘：世纪星城、梁城美景、黄龙湾、荣翔庭院、金域蓝湾?总体评价：发展迅速，周边配套逐渐完善，商住价值较大，但区域市场容量大，市场去化难度逐渐加大2　浮梁大桥板块?随着新大桥的建成通车，其交通区位价值逐渐褪色，去化压力大?板块特征：楼盘较少，集聚度低，开发量小；客户主要为周边乡镇农民；均价约2800-3100；?周边配套：浮梁一中，生态公园等，公共配套成熟完善，未来发展潜力不大?主要楼盘：辰隆西班牙、弘和尊品、绿逸居三期?总体评价：区位优势不在，区域未来发展潜力小，板块竞争力弱，市场去化难度大3　城北板块?随着新政务中心向高速东北开发建设，城北板块有望成为新的城市中心区域，区域商住价值高，潜力大?板块特征：大盘新盘扎堆，开发密度高，开发量大；是浮梁县乡镇农民购房首选之地；均价约3400-3500；?周边配套：三贤湖，农贸市场等，公共配套基本完善，未来随着众多小区建成，区域商业配套较高?主要楼盘：瓷都名府、新奕圆、滨湖名都、天湖一号、新昌广场?总体评价：发展迅速，周边配套逐渐完善，商住价值大，受限市场总量巨大，去化难度大4　三贤湖板块（不包括沿湖东面）?三贤湖区域作为浮梁未来主要居住区，未来有一定商住价值，但目前区域配套较差，人流物流不足，开发价值小，去化压力大?板块特征：受航道限高影响，区域内多为多层物业，人口集聚度不高，商业价值一般；客户主要为周边乡镇农民；均价约2800-3200；?周边配套：三贤湖、新平中学、二小，公共配套较差?主要楼盘：绿锦翡翠城、春湖圣岛，?总体评价：区域属于浮梁主要居住集聚区，作为新区，短期内（2-5年）商住价值不高，长期看，有一定潜力3)客户分析1　从地域来源看，浮梁购房者主要来源于县域乡镇，特别是项目周边乡镇农民成为市场购房主流。由于县城位于全县南部，县城购房成为县域乡镇，特别是北部乡镇进城买房的首选。2　从景德镇市购房客户多少来看，主要集中在景北大桥板块楼盘，其他板块市区购房者极少；3　目前景德镇市区，特别是以恒大名都和尚东国际为龙头的景德镇北区板块与浮梁差价较小，区域发展潜力大，对浮梁周边乡镇购房者产生较大吸引力。4　乡镇农民购房者具有素质低、倾向一次性付款、居住属性高、价格抗性大的特征，其中价格因此成为购房的主要选择标准；5　本项目处于三贤湖板块西，周边配套不足，市区购房者极少，周边乡镇农民是区域购房主力，2、项目地块分析1.地块（宗地3宗地4合计）基本情况分析1　规划指标：项目占地90963平米（136.4亩），容积率不大于1.7，建筑密度不大于38%，建筑限高15米2　地块四至：项目四面均临规划道路3　地块交通：东面规划建设中的三贤大道为城市主干道，连接城市东西主干道朝阳西路；西临高速出口，距离景德镇飞机场约6公里，进城出城非常便捷4　周边配套：a.项目西面为景德镇陶瓷工业园区；b.项目北面为自建房和在建中廉租房；c.项目南边为开发中的绿锦翡翠城小区，未来临昌江规划五星级酒店项目；d.项目东边约2公里范围有三贤湖生态公园、新平中学和浮梁二小5　地块评价地块交通较为便捷，周边配套不足，属于城市新城潜力地块，目前开发存在较大风险2、项目swot分析优势（S）：?低密度多层产品成为稀缺产品，产品市场竞争力强劣势（W）：?项目处于新区，周边配套差，短期内难以形成一定的人流和人气?地块四面全部是规划的新道路，展示性较差，加大后期售卖难度?容积率低，土地成本势难以显现，小区人口积聚度低，降低商业配套价值机会（O）：?随着周边商住项目开发，周边配套不断成熟，人口积聚，有效提升区域商住价值威胁（T）：?浮梁市场供给量大，产品竞争激烈，面临较大的去化风险?浮梁商品房价格抗性较大，存在投资收益率较低风险3、项目总体开发评估1　项目位于新区，周边公共配套不足，目前人流人气匮乏，短期内区域居住质量和商业价值不高2　项目四面全部为规划新道路，处于区域规划靠里位置，展示型差，后期售卖困难3　项目客户定位主要还是周边乡镇农民，对市区人口吸引力不高，价格抗性加大，存在投资收益率较低风险4　项目所处三贤湖区域未来规划为浮梁主要居住区域，中长期看，居住品质较高，但短期内存在较大的开发风险2、项目的总体定位1.项目开发中存在的疑点及对策1　疑点1：较高的产品品质与实际较低品质需求的矛盾本项目属于多层洋房类产品，产品品质较高，与之匹配的客群要求较高，但浮梁本地高端市场需求较少，短期内又难以吸引大量景德镇高端客群。实际客群仍为周边乡镇刚需。产品的品质属性和价值难以兑现。怎样在高端产品打造和低端客群需求间平衡是本项目