2013主题地产咨询成果发布会目录1、EJU易居（中国）控股有限公司执行总裁@丁祖昱：2013房地产市场与主题地产的可能12、CRIC克而瑞城市运营顾问中心副总经理@徐和锋：产城融合下的城市运营智慧93、CRIC克而瑞海南机构总经理王路：旅游地产与传统住宅地产的差异164、CRIC克而瑞商业地产事业部总经理王永：中国城市综合体发展趋势报告265、CRIC克而瑞总部咨询中心副总经理庞崇：房地产产品趋势研判32前言2012年是中国房地产业发展极为重要的一年，是中国房地产业的政策年、调控年、民生年。2012年房地产业在住宅类开发走向低迷的同时，商业地产、产业地产、旅游地产、文化创意地产等等主题地产项目却呈现出方兴未艾的发展势头。这是一个新趋势和市场热点。2013主题地产之路如何走？国内领先的线上和线下服务的克而瑞信息集团将在2012年12月26日在上海召开主题地产咨询成果发布会。1、EJU易居（中国）控股有限公司执行总裁@丁祖昱：2013房地产市场与主题地产的可能各位下午好。难得讲讲主题地产，平时是讲房价市场比较多，今天想把市场和主题二者结合起来，希望能够通过今天下午的交流带给大家一些帮助。实际上2012年的市场几乎是没有人能够在年初判断准确的，包括我也是一样，年初的时候我也没有预料到今年市场会回暖，我觉得不大可能回暖，但是就在这短短的两三天无数人给我打电话、发短信，只有一个题目，就是帮忙买房打点折，抵金券能不能少收点钱等等，今天上午也有三个人跟我谈这个问题。今天上午在开政协会议的时候还有一个记者问我，房产市场这么牛啊？我说也不见得牛，就是比之前好了一点，大家还是不能对市场过分乐观。我对未来8-10年的中国市场预期还是不错的，调控过程当中出现的限购政策反而把泡沫消除掉了，特别是把一线和二线城市的泡沫消除掉了，现在的需求基本上还是自用型需求，自用型需求在年末出现了一次集中爆发，我个人觉得这是一件好事，现在这个市场是我们真心想看到的市场。前两天北京出现了日光盘北京出现了当天上涨70万元的盘，北京出现了各种各样炒作的盘。但是也有专家说北京也有卖不掉的盘，我想就算再火爆的城市也有卖不掉的盘，上海也是一样。三四线城市卖不掉的盘更多，很多城市都卖不掉，而且不只是一两个盘卖不掉。在今天大多数一二线城市是年末房价还在涨、卖得非常火爆的情况下还有很多人在偷偷地哭，觉得为什么市场轮不到我。我一直讲东北的三四线城市就像冬天零下30度一样，就是这样一种冰点之下的严寒，内蒙也有很多地方卖不掉房子，中西部的很多三四线城市也是卖不掉房子，只是在一些华东能力比较强的省会城市房子卖得不错，这是未来住宅市场的一个特征。对于企业来说，我觉得企业未来的发展方向非常清晰，只有两个方向，要么做大，要么结束，离开这个行业，当然，你在结束之前也可以机会型地参与各种各样的项目，只不过是机会型而不是战略型。做大是什么概念？我们有一个门槛，基本上是要达到50-100亿的年销售额，这样才能长期保留下来，大于50亿元的年销售额可以长期运作下去、生存下去，大于100亿元的企业有机会做得更好，100亿的企业有多少家呢？全国也就是50家，这些是中国最好的房产企业。当然，10年之前可能只有1家，7-8年前只有几家，现在年销售额在100亿以上的企业竟然有50家，所以说市场集中度越来越高了。现在大企业和小企业都在寻找不同的出路，大企业要保持规模，小企业要寻找机会。未来整个行业还存在整体调整的可能，就是中国的房产市场越来越向国外的房产市场调整，就像我们今天都很关心的房地产金融，或者说是金融房地产，如果哪个房地产不能和金融结合在一起，那么这个房地产也没有太大希望。金融和房地产的结合让房地产最终成为金融业、成为服务业，这是我们今天中国房地产未来努力的方向。它不是一个建筑行业，它是一个服务业、金融业，对于大多数的开发商来说手上也没有留有资产，开发完毕之后都是交到业主手上，就是在这个过程中不断地创造新的产品来为我们的消费者进行相关服务。有了这么多的特征，我们来看一下既然市场非常不错为什么还有很多企业进入其它行业。现在一二线城市拿到品质较好、规模较大的住宅越来越难了，因为大家都知道住宅不错，没有人不想住宅。昨天下午开会的时候我们说上海杨浦区有一块地，就是原来的上钢、二钢，在内环线有近300亩的地，政府竟然全部规划为商业用地。为什么？这么好的位置，这么好的地段，用作商业办公倒并不见得最好，很多时候商业和办公需要聚集效益，目前那里没有聚集效益，做住宅非常好，但政府就是不管住宅，他们就是想导入产业、留下税收，留下所谓的“长期收益”，这是目前一二线城市政府的共同毛病。今天看来住宅市场的占比在土地供应当中越来越小，工业地产独树一帜，大概要占到所有土地出让当中的45%左右，剩下的一部分当中住宅地产半壁江山也分不到，住宅地产也就是占到20%左右，其它一二线土地都是变成了商业、办公、综合这样的土地属性。在这种情况下，很多企业为了继续做规模就不得不把整个视线投向所谓的非住宅地产，这是不得已而为之的。可以看到，今天的前20强企业全部进入了商业地产，包括龙湖和世贸，世贸在大连占了2000公顷的土地，打造中国最大的旅游地产，据说这个旅游地产有1000万平方米，但是最终数据没有确定，因为填海的过程还很漫长，填到什么时候就算什么时候，旁边的一座山已经被全部挖掉了，就把山上的石头填到海里，“削山填海”是过去精卫做的事情，现在大家都在做。旁边龙湖也有一个项目也是占到了龙湖储备土地的一半，也是要做旅游地产，看来东部沿海就是靠填海来做的，土地价格比较便宜，规模也比较大，包括今年开盘的一个新的项目，就是启东的“海上威尼斯”项目，也是填了将近10平方公里的海，然后又在外面做了几平方公里的人造海，变成了一个真正的“海上威尼斯”。万科和长春签了一个老年地产协议，达到上百亿的投入。万达在长白山，离长春大概500公里的地方做了一个投入200亿元的旅游地产，包括高尔夫、滑雪场，还有6个五星级酒店和大量的其它东西。还有各种各样的投资，金融街也在广东省惠州市做了很多平方公里的旅游地产。所以说今天只要是大企业基本都进入了这个行业，像今年雅居乐的销售数据略差，主要是因为在海南的金水湾销售比去年略差一些，有些企业已经把旅游地产作为它的主营业务范围，比如雅居乐就是这样，还有很多是作为补充，比如万达对于旅游地产有着非常宏伟的战略目标，今天又到俄罗斯投了几百亿，绿地到澳洲去投好几十亿。今天各种各样的企业都进入了主题地产领域。这是地产界前10强的列表，有些应该是“海外+旅游地产”，产业地产达到一半，养老地产达到一大半，文化地产也有不少，可以看到今天所有的主要企业都在做土地地产，一二线城市的主流住宅土地中小企业已经拿不到了，今天他们能够获取的、能够锁定的也是一些所谓的非住宅类的项目，特别是一些所谓的产业园，这些都是比较容易锁定的。为什么容易锁定？是因为中国“穷山恶水”比较多但是风景秀丽的穷山恶水更多，风景秀丽又穷山恶水，说明政府非常缺钱，自然资源非常好，你要把资源卖掉光靠卖门票肯定是收不回来的，只有靠卖地才能迅速地把钱收回来，所以大量地招商引资，只要有资源就有招商引资。中国有“两个多”：一是风景名胜多；二是可开发的土地还是非常多，特别是在不同级别的地级市。中国今天有288个地级市，包括最新的三沙。平均土地面积都在1000平方公里以上，上海只不过6000平方公里左右。上千平方公里的土地面积对应几十万的城市人口，实际上使得他们土地供应本身是没有任何问题的，对于一二线城市来说土地是稀缺的，但是对于三四线城市来说土地资源是完全不稀缺的，一批就是几十平方公里，一锁定就是上百平方公里。比如大家都知道的发射载人宇宙飞船的酒泉，酒泉土地很大，大得吓死人，除了卫星之外他们也想发展其它产业，我们把他们评为中国房地产风险最大的城市，一方面卫星有可能掉下来，要是掉在酒泉就不得了了，另外在酒泉的常住人口都有房子，都是国家干部、军队干部，谁没有房子？人人有房子。去酒泉旅游的人基本上去了之后就不想在那里呆了，你不会为了看一次发射卫星在那里买一套房，基本上不可能，所以我们把它排在全国房地产风险排行榜的第一位，酒泉也是一个地级市。除了这些进入土地主题地产之外，还有一些大家都很熟悉的企业也进来了，包括平安、泰康、宜家、海底捞和苏宁电器利用自身的所谓“资源”参与到了房地产行业，包括之前还有一些网游公司也进入了主题地产，但是网游公司的主题地产做到今天还是停留在虚拟世界当中，当时我就怀疑他们做不出来，因为他们习惯做的是虚拟世界，你给他们一个现实世界他们是很难做的，我就不点名了，他们也都是我的朋友，原来做开发的人到网游公司不习惯，他们觉得我们拿了地就是造房子造东西，网游是要讲概念的，最好能够把线上和线下结合，虚拟世界和实体世界结合，两个人“尿不到一壶”，领导的脑子和下面的脑子是两种脑子，所以到现在这个世界还没有建立起来。各种各样的企业都在做所谓的主题地产，但是现在主题地产的情况怎么样呢？说句难听的，“十做九输”，做十个项目九个赔本。这是去除上海北京这些一线城市之外的，“输”并不等于全部破产，只是指达不到原来既定的目标。在座的有没有万达的？有没有从万达出来的？没有是吧，我说说万达在长白山的项目。投了200个亿，大概只卖掉了不到10亿。为什么卖不掉？长白山常住人口3万人，500公里范围内没有人烟，因为环境好，航班一天两班，一周几班，上海没有直飞，可以从大连和北京去长白山，所有的人到长白山都觉得风景非常秀丽，住了万达酒店之后都说特别好，开完会都说这个地方特别好，特别适合大家在那里居住，结果就是没有人买。为什么？因为谁都不愿意为了一年滑一次雪，甚至几年滑