杭州金昌集团钱江世纪城前期分析报告2011年1月1杭州房地产市场分析住宅年销售面积基本盘在300万㎡?2010年销售288万平方米，回归300万平方米的基本盘；?由于大量精装、高档房的入市成交，2010年住宅均价首次突破2万元大关，达到22473元/平方米，比2009年上涨55%。图2004-2010年杭州主城区住宅量价变化情况700成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）25000617224736002000050040014841150004001452128828830027485371036010000207204875020077935000100002004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年总价300万以上豪宅占三成图2010年杭州主城区住宅总价190万以上分布情况190-250,7.6%450,20.6%250-300,17.4%300-450,9.5%总价：万元图2008-2010年杭州主城区住宅总价分布情况2010年2009年2008年60%55.2%50%40%33.7%34.0%30%20%10%0%5050-7070-9090-110110-130130-150150-170170-190190总价：万元住宅单价3万以上豪宅占一成二图2010年杭州主城区住宅单价18000以上分布情况30000,12.0%18000-20000,17.4%20000-30000,16.0%图2008-2010年杭州主城区住宅单价分布情况2010年2009年2008年50%45.4%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%=60006000-8000-10000-12000-14000-16000-1800080001000012000140001600018000住宅户型面积呈现“四三三”格局?在90㎡以下经济型户型中，80-90平方米的户型占据绝对主力，占三成多；?在90-144㎡的舒适型户型中，120-144的改善型户型占多数，三年平均在22%左右，10年下降到17%；?在144㎡以上的享受型户型中，180㎡以上的户型占多数，三年平均在18%左右，10年提高到21%；图2008-2010年杭州主城区住宅面积分布情况?大于180㎡的套均面积为237㎡。2010年2009年2008年40%40%34.6%30%30%35%30%25%20.6%20%17.4%15%9.5%10%6.2%7.9%3.0%5%0.7%0%=6060-8080-9090-100100-120120-144144-180180面积：平方米大面积是高档房的主要支撑?住宅均价与面积呈现“V”型变化，在90㎡以上，均价与面积呈正相关，3万元以上的豪宅平均面积均在180㎡以上，显示大面积已成为高房价的重要支撑；图2010年杭州主城区住宅面积与均价变化关系34525350003000025723均25000价194541972320033：180192000017267元14826/15000平方10000米50000=6060-8080-9090-100100-120120-144144-180180面积：平方米2区域房地产市场分析整体：供应量南多北少，绿城引领区域价格钱江新城钱江世纪城可售：15.7万㎡3.4潜在供应量：39.1万㎡可售：万㎡19.3价格：运河以南精装4万潜在供应量：万以上，运河以北毛坯1.9万㎡价格：和美家3万萧山城区滨江可售：8.0万㎡可售：15.1万㎡潜在供应量：284.3万㎡潜在供应量：188.6万㎡价格：博奥城2万价格：明月江南精装3万供应量：可售量偏少，滨江和萧山城区的潜在供应量较大表区域板块住宅供应量情况在售楼盘供应量在建拟建合计供应量板块（万㎡）可售（万待开盘（万小计（万（万㎡）㎡）㎡）㎡）滨江区132.415.156.271.3203.7萧山城区263.58.020.828.8292.3钱江世纪城7.83.411.514.922.7钱江新城9.215.729.945.654.8合计412.842.2118.4160.6573.5户型面积：90-144占据主流图钱江两岸主要在售楼盘户型分布情况90㎡以下比例90-144㎡比例144㎡以上比例100%1%5%3%0%0%10%8%14%17%80%41%9%50%39%66%61%60%87%100%97%82%40%74%58%50%53%20%29%29%12%1%4%0%0%0%城市之星蓝色钱江东润枫华阳光国际相江公寓丽江公寓明月江南博奥城和美家东方郡3竞争楼盘分析江南主要竞争楼盘分布图7km在售4个4km待售6个顺发康庄文茂万和国际顺发和美家金昌69号地块中海75号地块绿城明月江南天阳德圣半岛国际博奥城保利54号地块世茂76号地块金地天逸江南主要十个竞争楼盘详细情况新楼盘合计134万㎡保利54中海75天阳半岛世茂76顺发和美德圣博奥绿城明月江楼盘金昌项目万和国际金地天逸顺发康庄号地块号地块国际号地块家城南占地面积（万4.223.1012.356.6919.356.608.7910.184.205.289.77㎡）2.5、5.3.5、5.容积率2.2-2.842.51.4-2.02.8/1.0-2.52.52.500建筑面积（万11.8312.4130.8713.3859.9018.4834.4823.4710.5013.2124.43㎡）住宅建筑面积11.8312.4130.8713.3836.8618.4822.1023.4710.5013.2124.43（万㎡）2011-1-2007-3-2009-12-2010-1-2008-1-2005-3-2008-1-2008-12-2008-7-土地取得时间2010-1-52009-12-8101524201130112410楼面地价（元14543451113391046050464231588910481895272915359/㎡）高层、排排屋、高建筑类型高层高层高层　高层高层高层高层高层屋层2010年12009年2010年92010年2010年52010年3开工时间　　　　月（二2010年3月12月月11月月月期）预计3月预计下半预计5月预计7、2009年62010年2010年92010年10首次开盘时间　　　开盘年开盘开盘8月开盘月12月月月装修状况　毛坯精装　精装部分精装　毛坯毛坯毛坯精装90120-140180-230主力户型　　180方90-160方　方、10885-122方90-120方85-135方方方方loft外立面　石材干挂　　初定石材石材干挂　　　铝材干挂石材干挂一期仅剩售罄，均29套开盘448价开盘526套LOFT，套房源，首推20018000，房源，已售销售情况　　　　　　均价已售113套下期预计480套，均27000，套，均价2011年上价30000二期未开15000半年开盘盘万和国际项目位置市心北路与广场路交汇处，庆春路过江隧道出口以南用地性质住商所属区域萧山占地面积3.1万平米容积率4可建面积12.41万平米建筑形态高层竞得时间2007-3-15竞得总价5597万楼板价451元/平米预计开盘时间2011年3月项目公司名称杭州文茂置业有限公司万和国际万和国际由住宅、写字楼、商业三种物业形态组成，其中住宅主力户型面积为120㎡--140㎡，外立面大面积采用石材干挂，商业裙房楼顶创新设置典雅的屋顶花园、小区入口处设有灵动水景、两条景观轴线相交点精心擘划开放性的中心庭院，并在园区中设置了嬉水泳池。顺发和美家项目位置市心北路与外环西路交叉口，庆春路过江隧道口用地性质住宅所属区域萧山占地面积10.18万平米容积率2.3可建面积23.47万平米建筑形态高层竞得时间2010-1-5竞得总价24.6亿楼板价10481元/平米开盘时间2009年6月项目公司名称顺发恒业有限公司顺发和美家顺发和美家顺发和美家由9幢高层板式公寓、6幢单体商业和一个幼儿园组成。采取围合式布局，将公共与私密空间、动静区域恰到好处地分隔过渡,形成窗窗有景、家家有园的完美视野，营造社区和美大家庭。顺发和美家户型图户型配比：89M2占70%；30%为130M2和170M2的户型。户型设计亮点：5.5M挑高客厅设计，从而形成在90M2空间里多出1个标准层高的舒适功能空间，提升户型实用面积和功能舒适性。y1空间示范上层4室3厅3卫1厨y1空间示范下层4室3厅3卫1厨90.00㎡90.00㎡和美家量价走势图套数价格2502252775130000260192002500022722242842697126517247391501991117955200001810016907100179631500050252016201000019411980500012345678911112.........101112...000000000...199010101010101010101000010000222222222010101222222顺发康庄项目位置利群河以东，萧钱线以南用地性质住宅所属区域萧山占地面积4.2万平米容积率1.0-2.5可建面积10.5万平米建筑形态低层高层竞得时间2008-12-24竞得总价9397.5万楼板价895元/平米开盘时间2010年12月项目公司名称顺发恒业有限公司顺发康庄顺发康庄规划有地中海风情排屋和阳光高层公寓两大系列产品。74席地中海风情排屋援引经典带来诗意的生活体验，阳光地下室、私家庭院、豪华双主卧以及全套房设置，具有高品质的人性化设计。金地.天逸项目位置金城路与