【番禺龙漖商住地块项目可行性分析】报告思路市场篇篇地块SWOT分析篇竞争楼盘分析篇项目定位篇规划设计建议篇市场篇篇11广东房地产市场概况222番禺房地产市场概况与趋势33项目市场突破分析房地产开发投资250040%单位：亿元30%200020%150010%10000%500-10%0-20%2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年房地产开发投资506.88557.11614.84757.841001.171342.871135.571507.921993.33同比增长9.9%10.4%23.3%32.1%34.1%-15.4%32.8%32.2%广东近年上半年房地产开发投资走势从近年同期的数据来看，2003-2008年房地产开发投资同比增速逐年提高；受国内外经济环境影响，2009年出现负增长，2010年逐渐恢复；受宏观调控与投资惯性影响，今年上半年房地产开发投资同比增长32.2%，增速同比下降0.6个百分点。按用途完成开发投资数据表单位：亿元时间住宅办公楼商业用房其他投?按用途划分，住宅同比投资投资投资资增长32.8%；办公楼、2010年上1067.57.09142.09241.69半年06商业用房和其他用房投2011年上1417.96.79175.54303.68资同比分别增长半年3169.5%、23.5%和同比增长32.869.523.525.725.7%。其中，办公楼(%)投资增幅同比提高30.5个百分点，住宅投资增160080%140060%幅提高了2.8个百分点。120040%100080020%而商业用房和其他用房6000%400投资增幅较去年同期分-20%2000-40%别下降11.7和17.7个2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年住宅投资(亿元)340.96363.46365.38404.75531.30703.51958.29820.941067.061417.31百分点。办公楼投资(亿元)25.1916.4828.3326.7437.4646.7541.4541.0857.0996.79商业用房投资(亿元)47.9446.1269.2265.4578.1790.6896.11105.10142.09175.54其他投资(亿元)57.0880.8394.18117.89110.91160.23247.02168.55241.69303.68住宅投资同比增长6.6%0.5%10.8%31.3%32.4%36.2%-14.3%30.0%32.8%办公楼投资同比增长-34.6%71.9%-5.6%40.1%24.8%-11.3%-0.9%39.0%69.5%商业用房投资同比增长-3.8%50.1%-5.5%19.4%16.0%6.0%9.4%35.2%23.5%其他投资同比增长41.6%16.5%25.2%-5.9%44.5%54.2%-31.8%43.4%25.7%广东近年上半年房地产开发投资走势小结房地产开发投资：全省房地产完成开发投资持续增长，住宅投资增速稳定，办公楼投资大幅增加，商业用房和其他用房投资增速则有所回落。商品房开发建设时间面积总数住宅办公楼商业其他2010年上半年施工面积23955.9018199.53872.962150.972732.45新开工面积5644.624550.94108.15365.60619.93竣工面积2241.781852.3026.34189.50173.632011年上半年施工面积29724.0622400.931014.462577.423731.25新开工面积6561.705051.12170.72515.31824.56竣工面积2191.321780.4367.16142.00201.72上半年同比增长施工面积24.123.116.219.836.6(%)新开工面积16.211.057.841.033.0竣工面积-2.3-3.9155.0-25.116.22011商品房屋施工面积29724.06万平方米，同比增长24.1%。其中，新开工面积6561.70万平方米，同比增长16.2%；竣工面积2191.32万平方米，同比下降2.3%小结?商品房开发建设。全省土地购置面积明显增加，商品房施工面积持续增长，新开工面积增速相对放缓，竣工面积出现小幅下降。商品房交易10000150%775780007224100%58875864614860004978?50%与往年相比，378537354000333233390%2000今年上半年商0-50%2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年品房、商品住商品房销售面积(万㎡)790.351003.991173.021268.822195.232526.732012.582945.682851.493336.80商品房销售额(亿元)263.37335.20444.00473.971092.751487.441180.201811.082059.932588.35商品房均价(元/㎡)3332333937853735497858875864614872247757宅的销售面积商品房销售面积同比增长27.0%16.8%8.2%73.0%15.1%-20.4%46.4%-3.2%17.0%商品房销售额同比增长27.3%32.5%6.8%130.6%36.1%-20.7%53.5%13.7%25.7%、销售额、销商品房均价同比增长0.2%13.4%-1.3%33.3%18.3%-0.4%4.8%17.5%7.4%售均价都再创广东近年上半年商品房销售状况8000150%新高。但销售745469135994571160005557100%均价的涨幅同462440003569352550%30403119比有大幅下降20000%，遏制房价过0-50%2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年住宅销售面积(万㎡)696.24916.031065.261130.252004.392298.791849.532774.142591.463030.40快增长初见成住宅销售额(亿元)211.69285.72380.17398.42926.891277.501056.281662.911791.392258.83住宅均价(元/㎡)3040311935693525462455575711599469137454住宅销售面积同比增长31.6%16.3%6.1%77.3%14.7%-19.5%50.0%-6.6%16.9%效。住宅销售额同比增长35.0%33.1%4.8%132.6%37.8%-17.3%57.4%7.7%26.1%住宅均价同比增长2.6%14.4%-1.2%31.2%20.2%2.8%5.0%15.3%7.8%广东近年上半年住宅销售状况小结?商品房交易。商品房批准销售面积“前松后紧”，可能与地方政府的限价措施有关；待销面积增加，供需比例仍较为宽松；商品房和商品住宅销售面积、销售金额大幅增加，销售均价环比有所回落。总结楼市入冬?综上所述，受宏观调控影响，我省商品住宅均价环比出现回落。但当前房价仍与民众心理期待有较大的差距。银行信贷将持续收紧、融资成本上升；个人按揭贷款减少，购房者负担不断加重，企业回笼资金压力增大，资金链不断趋紧，房价涨幅较快的部分城市出现实质性降价。1广东房地产市场概况2番禺房地产市场概况与趋势3项目市场突破分析依托广州城市空间“南拓”?依托广州港南沙作业区把番禺片区建设成为21世纪广州中心城区、科教资讯中心和航运中心经济状况?2010年番禺区生产总值1051.06亿元，增长15.5%，超出广州市平均增长速度2.5个百分点番禺区生产总值与周边部分地区比较房地产发展状况单位：亿元天河区海珠区越秀区番禺区299.55188.05130.98103.91，2010年完成房地产开发投资额103.91亿元（按法人单位经营所在地口径），增长10.9%。在全市各区（县级市）中居第四位；增速居全市第六位小结?2010年，国家不断出台房地产宏观调控措施，但其凭借良好的区位优势及亚运带来的机遇，房地产开发投资实现恢复性增长，房屋新开工面积高位增长,商品房销售面积基本持平，房屋销售价格稳步上升。房地产市场分区状况?2011年5月番禺区在售项目及将要开盘项目有40多个，其中包括广州亚运城、昊龙花园、万科红郡等，市场供给充足。本案2011年5月番禺区部分在售项目及将要开盘项目分布房地产市场分区状况?在售项目包括小高层、高层、独栋别墅等：价格从8500元/平方米至40000元/平方米都有分布，不过普通住宅主要集中在12000元/平方米至18000元/平方米之间2011年5月番禺区部分在售项目具体情况小结?由于广州城市南拓，北部调整完善区将成为广州市旧城居住功能疏解的主要地区，洛溪岛、石楼镇、大石镇区以及南村西部等已经成为房地产开发的热点地区。房地产开发投资主要区域发生转移?2010年借亚运之势，销售商品房屋力度从华南板块向亚运板块偏移。?以化龙、石基、石楼为主要区域的亚运板块，完成房地产开发投资22.08亿元，增长39.6%,商品房销售面积66.88万平方米，增长77.3%。开发商投资重心逐渐向非住宅类型倾斜2010-2011年，番禺区办公楼、商业营业用房和其他用房的投资额均出现较大幅度增长。小结?销售商品房屋力度从华南板块向亚运板块偏移，石楼镇将拥有