成功不打折专业100分/BaiYeRealEstateMarketingPlanningCO.LTD.2008.6.30成功不打折专业100分惠州市云兴项目研究分析报告/BaiYeRealEstateMarketingPlanningCO.LTD.2008.6.30序序关键词关键词涨价有理涨价有理创新实用创新实用400400万万VSVS60006000万万资金链资金链/BaiYeRealEstateMarketingPlanningCO.LTD.2008.6.30项目区位项目关键词项目关键词城市属性——人文、生态、枢纽区域属性——居住、中心、综合地段属性——人流、便利、财富项目位于惠州市惠州大道北，毗邻惠州火车北站，人流汇聚，商贾成群。本案本案惠州/BaiYeRealEstateMarketingPlanningCO.LTD.2008.6.30地块经济指标本项目位于惠州市火车北站，地理位置优越，周边配套完善，可成为火本项目位于惠州市火车北站，地理位置优越，周边配套完善，可成为火车北站片区房地产领头羊，打造北站片区房地产市场经济，提高片区人文居住车北站片区房地产领头羊，打造北站片区房地产市场经济，提高片区人文居住质量，改善周边生活环境。质量，改善周边生活环境。总用地面积m28140.4地块面积m28140.4容积率≤3.5绿地率≥%25建筑容量≤m228491.4建停车位≥个300规定出入口位置东、西性指标人口容量（人）－/BaiYeRealEstateMarketingPlanningCO.LTD.2008.6.30项目周边关键词：关键词：火车站核心商圈火车站核心商圈交通枢纽之地交通枢纽之地人流汇聚之所人流汇聚之所政治文化中心政治文化中心配套完善之处配套完善之处/BaiYeRealEstateMarketingPlanningCO.LTD.2008.6.30项目现状及四至东面马路西面马路南面花木场北面民宅项目四至景观一般，需要从项目的本身质素来弥补周边的景观空缺，从项目来提升项目的品质;项目地块基本平整，地块中存在部分未拆迁项目。/BaiYeRealEstateMarketingPlanningCO.LTD.2008.6.30战略目标我们的目标打造片区中高档住宅快速消化、节点营销提升项目片区影响力实现物业价值最大化奠定胜局/BaiYeRealEstateMarketingPlanningCO.LTD.2008.6.30PartPart33MarketMarkettelltellmemewhatwhat??来自市场的启示●●房产市场房产市场●项目解析●项目解析●楼盘扫描●楼盘扫描/BaiYeRealEstateMarketingPlanningCO.LTD.2008.6.30宏观经济宏观经济-地理惠州???惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，毗邻深圳、香港。惠州是广东省历史名城。惠州在古代即有“岭南名郡”之称，是东江流域政治、经济、文化、交通中心。/BaiYeRealEstateMarketingPlanningCO.LTD.2008.6.30宏观经济宏观经济-经济GDP快速增长，人均可支配收入稳步增加，惠州经济开始进入发展的快车道。数据来源：惠州市统计局/BaiYeRealEstateMarketingPlanningCO.LTD.2008.6.30宏观经济宏观经济-要闻扫描?国际市场?油价一再下降?世界各国都出台政策救市?美国几大银行机构倒闭?国际油价创历史最低?国内市场?楼市救市政策将升级措施多元化?财政货币政策联动支持住房消费?政策松动意在激活自住需求?楼市新政将为购房者带来多大利好?中央针对房地产市场推出政策组合拳/BaiYeRealEstateMarketingPlanningCO.LTD.2008.6.30宏观政策宏观政策-金融政策?央行连环政策松绑“房奴”税收：购小户型者税费下降35%左右贷款：房贷利率已恢复至2002年水平回暖回暖?首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%?中国人民银行决定：从2008年10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。?一个月内的两次降息/BaiYeRealEstateMarketingPlanningCO.LTD.2008.6.30微微观市场观市场--房地产房地产一、开发投资对比固定资产投房地产开发投房地产开发投资占房地产开发投资比上年同项目资（亿元）资（亿元）固定资产比重期增长2007年一季度57.321.9338.27%125.4%2008年一季度95.7236.2837.9%65.4%二、商品房建设数据项目施工面积竣工面积销售面积新开工面积07年一季度636.9135.9767.3686.308年一季度1343.9362.1546.32198.35同比增长172.8%129.8%111%-31.2%（%）三、惠城区商品房预售指标预售面积均价（元/住宅均价（元/　项目预售套数预售金额（亿元）（万M2）M2）M2）07年四季395443.8724.0154935029度08年一季/2919BaiYeRealEstate23.03MarketingPlanning11.94CO.LTD.51862008.6.304735度增长-26.1%-47.5%-50.2%-5.6%-5.8%微微观市场观市场-房地产?随着整个房地产市场的激活，惠州房地产市场投资在逐年地增长;?房地产投资增加在一定地程度上影响到惠州市场对商品房的需求;?惠城区2007年待售套数逐月增长，市场投入量增加，也证明市场的刚性需求大。/BaiYeRealEstateMarketingPlanningCO.LTD.2008.6.30微微观市场观市场--房地产房地产销售价格近年快速上涨趋势明显，特别是2007增涨到4732元/㎡，同比增长60.8％，但纵观２００７年环比中，因为全国房地产市场的影响，１２月份销售价格有所回落。/BaiYeRealEstateMarketingPlanningCO.LTD.2008.6.30房产市场房产市场————预测预测惠州市场涨价有理/BaiYeRealEstateMarketingPlanningCO.LTD.2008.6.30涨价有理涨价有理————地理地理篇（篇（一一））5500/平方米10997/平方米5524元/平方5683元/平方4732元/平方米米米14699元/平方米3633元/平方米4545元/平方米7161元/平方米/BaiYeRealEstateMarketingPlanningCO.LTD.2008.6.30涨价有理涨价有理————地理地理篇（二）篇（二）★惠州地处粤东枢纽，毗邻经济强市深圳、东莞，但房地产价格相对其他同等城市还存在相当大的差距，未来两年内随着地域区别的缩小，城市距离的缩小，经济的相互渗透，资金的流动，惠州房地产价格还有很大的升值空间，毕竟与其他城市持平，对于惠州房地产市场的投资回报率将保值增长趋势。/BaiYeRealEstateMarketingPlanningCO.LTD.2008.6.30涨价有理涨价有理————政策政策篇篇中国楼市政策将进入中国楼市政策将进入““看守看守状态状态””，，22000088年年针对针对金融杠杆CPICPI房地产房地产楼市楼市不不可可能能再有再有重重大大决决策出台策出台金融条件金融条件销售条件销售条件土地市场土地市场保障房保障房调控方向调控方向（首付、利率）（首付、利率）调控结果调控结果中国房地产市场中国房地产市场中国房地产价中国房地产价格格应声“应声“速速冻”冻”依然依然持持续上续上涨涨2222000000008888年中国楼市政策将进入“观望状态”年中国楼市政策将进入“观望状态”年中国楼市政策将进入“观望状态”年中国楼市政策将进入“观望状态”?楼市看守政策，房地产开发、购房决策、政府管理步入常规的渠道;?2008年要从关注政策，转向关注整体经济环境。?2008年把握整体经济环境，时代变化（比如投资让位消费就会带来房地产需求根本性的长远改变等）将是制胜的关键。/BaiYeRealEstateMarketingPlanningCO.LTD.2008.6.30涨价有理涨价有理————外外力力篇（篇（一一））一、国家主席胡锦涛6.13日于北京召开省区市和中央部门主要负责同志会议时强调要遏通胀和促进资本市场健康发展，保持房地产市场稳定;二、股市暴跌、基金收益回落、期货投资风险加剧，对于固定资产的投资使投资者重新审视房产投资收益；三、金融政策确定及政府调控的进一步明确化，房地产市场的规范打破现在房地产市场观市冰层；四、惠莞高速、惠深轻轨、广惠轻轨、惠深沿海高速的开通，将/.重新激BaiYe起深圳RealEstate、东Marketing莞、广州置业PlanningCO.LTD客进驻惠州市场2008.6.30；涨价有理涨价有理————外外力力篇（二）篇（二）五、深圳、东莞产业结构的变化，专业人员城市间的流动促使惠州市场商品房市场的需求增强;六、深圳、东莞市场对住宅的钢性需求拉动惠州房地产市场进入新一轮的高潮期。七、南海石化城建设投产、核电的影响、居住环境的影响，毕竟使石化城高管及一些外商迁移惠州居住；八、珠三角一小时生活圈拉笼了惠州与其他城市的交流，同时也在一定的程度上缩小区域房价差距。/BaiYeRealEstateMarketingPlanningCO.LTD.2008.6.30涨价有理涨价有理————内力内力篇篇一、外地开发商大盘的整顿引领惠州房地产市场步入正一统化;二、201