龙岩市龙腾宏泰帝景项目前期策划二〇一二年七月十日LOGO审势——发现问题寻策——项目定位谋攻—项目建议上篇：审势—发现问题大势/战局/本体LOGO大势Part1——宏观市场分析[]片区描述城市概况LOGO城市区位：龙岩地处闽南沿海与珠三角和闽粤赣三省结合部，是闽粤赣交界地区重要中心城市，是海峡西岸延伸两翼、对接两洲的重要通道。，堪称“海西后花园”；经济支柱：旅游（以红色及客家旅游为主）、矿产（紫金矿业）为支柱产业；行政划分现辖1区（新罗区），1县级市（漳：平），5县（永定、上杭、连城、长汀、武平），市区人口约40万；全省第四个财政收入突破百亿元的设区经济实力市。08年城镇居民人均可支配收入：15689元，接近省会福州。城镇居民家庭恩格尔系数38.97%。（数据来源：龙岩政府网）城市格局LOGO城市格局：老城区为典型峡谷地貌山地城市，城中龙川溪将城区二分为四,形成“X”形，城市整体格局为南工、中商、北居格局。城市规划：当前龙岩市总体规划采取“一城二区八团”，市区发展方向为“南移西拓”。其中龙岩中心城市的布局结构为“一城加五组团”。随着中心城区向高坎方向的拓展，龙岩在原有空间结构基础上，将形成“一心一轴两环两翼”的结构。城市建设：　龙岩围绕建设闽粤赣边区域中心城市，大力推进“三大板块”建设：商务、物流（商贸）、人居（分小洋、莲东、江山、东山龙岩大道二期、龙腾6小板城市规划图块），旨在引导中心城市建设从扩张性发展向集约性、板块性整合发展，逐步完善和优化城市的功能与布局。城市交通LOGO对内：有城市中轴线南北贯通的龙岩大道、环线内主干道曹溪路-西安路和龙腾路等，以及环线外设置交通性干道辅环和放射线；对外：高速公路网将形成“两纵三横三连的格局、规模达到892KM.快速、便捷的高速公路。如预计2012年完工的双永高速公路，将在福建省山区市中率先实现县县通高速公路，实现闽西交通新跨越。城市交通图龙岩市高速公路网布局一览表行业概况LOGO08-12年市住房建设供应计划（万㎡）1、据了解，2011年二季度至年底将有“万盛·凤凰城二期”、“清华御景”、“非凡年份商品住宅用地保障性住房用地总计2008SOHO”、“西湖人家”等13个项目陆续开盘89.337.93127.2年，约可向市场提供5581套商品住房，对于近200956.881571.88300万人口的城市，供求量严重倾斜失衡；年20106011712、2011年龙岩住房建设供应计划仅为65年万方，住宅用地仅为278.55亩，此计划将201165873继续推高房价上扬，供求关系将更趋于恶性年〖信息来源：龙岩年鉴〗化；201265873年08-12年龙岩市住宅用地供应计划综合分析市场特性，我们得出结论416.0合计商品住宅用336.18地保障性住房用79.93地总计（单年份8：（单位：亩）（单位：亩）位：亩）2008382.65189.6572.25龙岩不是品质推高房价，而是年“物以稀为贵”的供求失衡导致，2009243.7575318.75这是不成熟的市场！年2010257.155.05312.15年2011278.5540.05318.6年〖信息来源：龙岩年鉴〗2012278.5540.05318.6年合计1440.6399.751840.35政策概况LOGO9.29新政2007-2011年7月房地产政策变动与房地产市场走势利率上调中央政策考量启示：国十条国十一条①政策风险继续加大二套房再次收紧公积金政策收国四条，投资购房和房价过紧清查闲置土2011年二季度后，龙快增长是调控重点。国办关于促进房地产市场康发展的若干意见地岩中心城市的房价上涨二手房政策收势头将得到有效遏制，公积金贷款利率下调紧②保增长和延续性目物业税开征研特别是“加强对土地增讨值税征管情况的监督和标又决定政策不会出国务院关于积极促进节约集约用地的通10.22新政资本金比例下知调检查”“控制商品住现大幅度调整。房预售价格，对申报预售的商品房项目，定价地方政府出手救市明显超过周边房价水平实践表明，平抑政策出的不予审批，并责令调?在楼市调控政策密集出台于房地产发展的上升9.27新政价。超过控制目标的暂台背景下，2010年10月缓办理”；“超过控制期，而扶持政策多出台目标的，暂时关闭其网全国70个大中城市房价同于房地产市场下跌周期上备案系统。所有在售公积金贷款利率上调比上涨8.6%，11月份仍旧项目公示后，如上调价与上升的起步期。由此格须向市房产部门提出关于开展房地产市场持续专项整治的通知持续高速上涨，调控对房价也可说明当前房地产市申请，并按规定重新公上涨影响不大。示”等项措施的推出实场还处在一个上升周期施中。2007-12007-72008-12008-72009-12009-72010-12010-72011-12011-7景气指数LOGO国房景气指数的V型走势昭示着房地产行业的复苏和活跃，随着调控力度的加大，景气指数开始新一轮下滑，但仍处于景气周期。全国房地产开发景气指数趋势图105.78105.89106105.47105.66105.06105.55104.72105.07104.72104.072009年3月，国房景气104104.11103.34指数下降至十年历史冰103.66103.08103.52点94.74，房地产行业102.78102.36102102.03101.78活跃度处历史低潮。101.15101.0810099.68100.08超预期的销售拉动国房景98.46气指数上扬，最终形成V9898.01型反弹。96.4696.559695.9494.8694.7494.769408.1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月09.2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月10.2月3月4月5月6月7月8月9月趋势研判LOGO2011年房地产整体形势预判市场内在规律房价继续维持上涨趋势，阻力凸显中央政策考量成交量缓步下滑，但对房价仍有支撑市场亢奋，投资需求和改善需求占主导可能转开发商现金流变，一线城市开始向二三线城市传导，自住需求得到政策继续扶持。通货膨胀的预期政策风险持续加大，变盘可能性存在根据当前房地产市场状况及国家各项政策的综合分析，房地产行业在一线城市已经得到较为充分的发展，土地供应量已经明显趋于萎缩，房产价格上升潜力不大，因此在今后一段时间内，将处于一个横盘调整期。二三线城市房地产行业尚未得到充分的发展，市场潜力还有较大上升空间，还有5-10年的稳定发展上升期。商业研判LOGO发展稳步发展期阶段起步期快速发展期结构调整期市场各个居住区、交商业快速发展，散铺向集中、规规模化商业、大表现通汇聚点出现少经营档次、结构模化商业形式演型购物形态商业量、低档次商业发生飞跃变中心浮出市场经营自有住宅以商经商铺基本市场化，商铺市场化，销销售不是实现收模式营或出租为主经营和销售同时存售成为核心赢利益的最终手段，在手段持有出租为主赢利营业收入+租金营业收入+租金销售收入+租金销售收入+租金模式收入收入+销售收入收入收入标志城市发展较为落市政配套正在完由街铺、步行街大型商业机构进节点后，市政配套设善，集中市场、向集中商业发展入，商业水平稳施处在规划中步行街出现，商业广场出现步上升龙岩商业正由快速发展阶段向结构调整期演进，经营档次、结构即将发生转变，商业市场饱和的原因是市场产业供应出现结构性问题，总体档次低。LOGOPart2战局——龙岩区域市场分析[]竞争分析楼市分布LOGO区内项目体量小居多，多集中于四大板块，各板块特色如下：小洋人居板块:本案所在区，主以政府规划的CLD区为主力卖点；小洋人市中心板块：成熟地段为主力卖点，产品种类较多，写字楼、居板块单身公寓、商业与住宅混合区；经济区板块：主打性价比；市中心COD板块：新市府方圆三公里半径区，也是岩城高端形象板块楼盘集中区，主推卖点为未来升值空间；COD板块【解读规划】：小洋人居板块，工业西路以南、龙津河以北区域，总面积173公顷（2595亩），总人口约7万人；龙岩大道二期综合板块规划在人民路以南、华莲路以北、西安路以西、漳龙高速公路以东区域，总人口约13.7万人；莲东人居板块规划于南环路以南莲东居住区，总人口约5.5万人；东山人居板块，规划在东环路以西、莲南路以南，总人口约7.75万人。四个人居板块合计人口33万。——信息来源：政府官方网经济区板块龙岩楼市分布图楼盘分析LOGO产品特色：注重园林规划，泰式、欧式等设计手法均有应用；楼宇分布多以围合式与兵营列阵式为主；主要在售项目高层较多，且区域接受度高；城市房价：老城区与COD区房价基本持平，均价在6000-7000元，小洋人区由于当前可售项目，理想城的大幅拉动，均价已达8000元，所以价格已高于其它板块，前者价格6000-7000元左右，小洋人区均价8000元；主力户型：以板式为主，产品类别丰富，跃层、奇偶层、270度弧形落地窗、入户花园、N+1户型、子母房运用较多；热销户型集中在95-115㎡左右三房；推广包装：营销中心包装相对简陋，从业人员综合素质一般，专业能力水平较差，推广方面主以户外POP为主，但也仅限于个别大项目；去化分析：乡镇消费平均占各项目30%-40%，城区主以投资为主；各板块由高到低去化速度分别为老城区、COD区、CLD区以及经济区；主要竞争项目:汇通理想城LOGO经济指标本案占地200亩，23栋18F全板式结构，总建面近20万方。其中商业5252.8㎡，住宅约18.5万㎡，共2108户，1.46超低容积率，绿化率达38%，地下室52000平方，共1080个车位，地上120个车位。社区配套商业、幼儿园、