谨呈：广西东兴市福达房地产开发公司东兴商业综合体前期策划及?战略略的的战标下下销售报告目目标致：广西东兴市福达房地产开发公司国际上流行两种顾问模式，一种是|守城|，另一种是|攻城|在国内外新经济形势下，励锐采用攻城战略，与开发商共襄盛举。Therearetwotypicaltypesofconsulting.Oneismoreconservativewhiletheotherismoreaggressive.励锐地产顾问CorporateInfo励锐地产顾问是TUL国际联合机构的成员企业，提供定位策划、租售代理、企划推广等相关服务的房地产专业顾问企业。ShanghaiLeriRealEstateInvestmentConsultantCo.,Ltd.ShanghaiLeriRealEstateInvestmentConsultantCo.,Ltd.ShanghaiLeriRealEstateInvestmentConsultantCo.,Ltd.ShanghaiLeriRealEstateInvestmentConsultantCo.,Ltd.ShanghaiLeriRealEstateInvestmentConsultantCo.,Ltd.中国房地产价值整合服务商房地产全程营销【解决方案】运营商励锐的战术LERI/Strengths专业的企划经验completespecializationinprojectplanningbasedonextensiveoperatingpractices产品力决定市场力，营销业务尤其如此：在长期的服务过程中，励锐地产顾问可通过结合众多实际案例、以及励锐对市场情况、消费购买力、经营和管理经验的理解，结合独特的文化理念，对产品企划推广、规划和设计等提出综合性建议丰富的合作资源extensivecontactswithbranddepartmentstores,supermarketchainstores,hotelmanagementproviders,hospitalityindustry,aswellasinvestmentbanks,overseainvestors租售业绩是检验理论的唯一标准：在长期的项目企划推广与招商服务过程中，励锐地产顾问积累了一大批长期合作的战略合作伙伴、品牌与商家资源，如规划、建筑、经营管理和造价咨询等专业公司，我们尤其注重主力店、次主力店及国际品牌客户的积累，包括大卖场、大百货、大餐饮、大娱乐、星级酒店等，此外也与一大批投资商家、投资银行、国内外基金建立了长期合作关系。国际运营理念operatingonainternationalplatformanddetailoriented房地产项目的成功，须导入[全程解决方案]的导入：为开发商提供包括定位、开发模式与投资研究、引进战略投资及合作伙伴、招商及营销代理的[全程解决方案]，通过站立在一定的高度上，导入国际先进的商业运营理念，注重细节的把握和处理，将着眼点落脚于项目及开发商品牌的建立、以及长期运营，确保可持续发展的成功。0度磨合nocommunicationsgapbetweenourclientandussincemostofourstaffusedtoworkforrealestatedevelopers立场决定地位，励锐注重了解开发商和投资者的想法：励锐地产顾问的中高层专业顾问均具有丰富的开发商专业工作背景，决定了我们的工作必须立足于实践经验，充分考虑市场可行性、投资可行性和技术可行性，区别于大多数顾问公司蜻蜓点水型的服务模式。目录。?????营定市项客销位场目户攻策解界目略略构定标PARTONE我们的目标客户目标分解各位同仁，你们认为我们的目标是什么？是利润最大化是销售的持续增长是迅速回收资金提升企业品牌与形象本报告是严格保密的。8客户目标：规避市场风险，快速回现是首要目标客户目标排序规避风险快速回现利润最大化通过项目带动公司品牌客户困惑为达到目标，本项目该：如何定位？——为项目找魂，打造项目核心竞争力如何规划?——商业业态规划；消费动线规划如何定价？——实现目标利润的价格策略如何快速去化和回笼资金？——恰到好处的推案节奏和营销策略问题：如何实现低风险、快速销售、利润合理化的定位、规划、定价以及营销策略？本报告是严格保密的。9PARTTWO项目界定城市市情——东兴是中国与东盟唯一海陆相连的口岸城市，是国务院批准的沿海开放城市?东兴，位于我国大陆海岸线最西南端，东南濒临北部湾，西面与越南接壤，是广西乃至中国通往越南以及东南亚最便捷的通道，也是中国与东盟唯一海陆相连的一类口岸城市,是国务院批准的沿海开放城市；?辖东兴、江平、马路三镇。地域面积549平方公里，陆地边境线长27．8公里，海岸边境线长50公里。总人口11.65万人，是我国京族的唯一聚居地。?东兴市区与与越南北方最大、最开放的经济开发区-芒街口岸经济区仅一河之隔，距越南广宁省会下龙市180公里，距离河内308公里，距南宁178公里，距防城港市39公里。市内的竹山港、潭吉港、京岛港可与中国和越南各大港口通航。本报告是严格保密的。11城市定位——创建集口岸、加工业、商贸、旅游为一体的全国一流边境口岸城市?从东兴的区位和特色看，东兴的城市建设定位为：创建集口岸、加工业、商贸、旅游为一体的全国一流边境口岸城市，成为独具特色、优美俊秀的市容，实现国门城市、旭日东兴。?突出实施“五四三二一”城市建设工程，就是建五个功能区：城北行政文化中心区、口岸商务经济区、城东商贸区、罗浮市政新区、竹山江平旅游商住区；四条路：防东城市大道、东兴大道、罗浮江滨大道、东盟大道；三座桥：罗浮四桥、深沟大桥、北仑河中越二桥；二廊：防东城市大道工业廊、东兴工业长廊；一改：旧城区改造。?重点抓城市基础设施，城市公用事业和房地产业这三大主战场。同时，抓好城区、江平镇、京岛风景名胜旅游区的综合环境整治工作，加强环卫、城监、园林等城市管理工作，从而为城市发展带来新的活力。本报告是严格保密的。12城市经济——东兴大力发展边境出口加工、商贸物流和旅游三大支柱产业，经济继续保持又好又快的发展势头?2008年以来，东兴市全面推进工业化、城镇化，加快基础设施和重大项目建设，大力发展边境出口加工、商贸物流和旅游三大支柱产业，经济继续保持又好又快的发展势头，各项主要经济指标增幅继续排在全区各区（县、市）前列。东兴市2005-2007历年gdp(亿元)?据初步统计，上半年，全市地区生产总值实现11.88亿元，比去25gdp(亿元)23.02年同期增长25.86%；财政收入实现2.0676亿元，增长26.5%；20社会固定资产投资完成11.14亿元，增长105.09%；城镇居民人15.8113.75均可支配收入实现8806.11元，增长14.5%；农民人均纯收入达153471.77元，增长29.54%。10?2007年，全市实现地区生产总值23.02亿元，比上年增长537.7%，其中，第一产业增加值4.88亿元，增长6.9%，第二产业0增加值5.77亿元，其中，工业增加值4.67亿元，分别增长38.1%200520062007和39.2%，第三产业增加值12.37亿元，增长55.4%；三次产业结构调整为21.20：25.06：53.74，第二产业比重首次超过第一产业，人均GDP19827元。全社会固定资产投资16.76亿元，比上年增长111.5%，财政收入3.21亿元，比上年增长44.5%；城镇居民人均可支配收入13902元，农民人均纯收入4447元，分别比上年增长36.5%和24.5%。本报告是严格保密的。13城市旅游——东兴是对接东盟的商贸桥头堡，年均进出境人数超过300万人次，已成为大陆第三大进出境人数口岸?近几年东兴口岸年均进出境人数超过300万人次，东兴已成为中国陆地第三大进出境人数口岸（其中，越南入境人数连年攀高，今年预计超过20万人次）。?2008年1－6月，经东兴口岸出入境人员达242.08万人次，增长41.93%。旅游总收入实现1.47亿元，增长9.12%。?随着中国—东盟自由贸易区的构建，特别是泛北部湾经济合作区的提出，东兴成为了对接东盟的商贸桥头堡，是迈向东盟的第一城，区位优势更显突出。要把东兴的区位优势变为经济优势，提升东兴城市的综合竞争力，加快城市建设具有重要的意义。?东兴市以争创“全国优秀旅游城市”为契机，进一步加大旅游基础设施建设，投入近1000万元，推进了京岛风景名胜区创“AAAA”级景区和口岸景区创“AAA”级景区建设。本报告是严格保密的。14城市规划——《北部湾发展规划》明确了东兴市要按照中等城市规模规划建设，2020年人口发展到18-20万人?《广西北部湾经济区发展规划》明确了东兴市按照中等城市规模规划建设，依托边境贸易、加工和旅游等产业发展，促进城市发展。2020年城市建成区人口发展到18～20万人，城市建成区建设用地控制在20平方公里以内，东兴市房地产投资发展环境因此广受外界瞩目。?东兴市城市发展主要向东拓展。?功能组团：东兴（凭祥）组团。主要包括防城港东兴市、崇左凭祥市城区和边境经济合作区及周边重点开发区，发挥通向东盟陆海大通道的门户作用，发展边境出口加工、商贸物流和边境旅游，拓展凭祥经济技术合作区功能，建立凭祥边境综合保税区。2008年1月，国家正式批准实施《广西北部湾经济区发展规划》，北部湾经济区发展上升为国家战略，中国－东盟自由贸易区建设进程加快，为边境贸易创造了更加良好的环境。根据规划预测，未来东兴的城市发展应向深圳、天津本报告是严格保密的。15滨海新区、上海浦东看齐，相比于