广州创鸿里水项目发展建议项目策划定位小组：集团设计中心、南海营销、商业中心、商业部及开发部2011-1-291目录一、金沙洲规划二、2008年至今金沙洲在售楼盘概况及各项目成交量价分析三、金沙洲未来2-5年供应概况四、2008-2010年金沙洲畅销户型分析五、部分即将入市的大型项目户型产品分析六、项目定位七、目标客户定位八、住宅、商业产品定位及规划设计九、启动策略（开发周期及规模）十、财务分析十一、售价预测及新政影响十二、销售计划2金沙洲规划金沙洲简介金沙洲位于广州市的西北部，东临白沙河，北部、西部及南部与佛山市南海区接壤，总规划面积826万平方米，规划人口16万人，加上黄岐未来规划人口,“泛金沙洲板块”总人口将近20万。?定位：广佛都市圈中心的居住新城?规划：一心：金沙洲大桥端的现代化商贸金融中心、文化娱乐和行政办公中心；二带：即高速公路两侧绿化带和沿江绿化带,是可供人们休闲活动的公共绿地,并且具有较强亲水性和南方滨水区特征；三片六区：规划的三大片区、五个居住区和一个现代化工业仓储区3金沙洲规划教育资源：广州辖区内有三所公立小学、一所民办小学、四所幼儿园、三所公立中学。小学：横沙小学、沙凤小学、金沙小学、唯一民办小学传芳小学。幼儿园：阳光幼儿园、吉诺幼儿园、城西英艺幼儿园、城西实验幼儿园。中学：华侨中学是属于市教育局直管的省一级中学。白云中学则是市一级学校，该校区已于2009年10月正式启用，位于中海金沙馨园、恒大绿洲和中海金沙湾附近。金沙中学则位于金沙洲板块比较中心的位置，附近主要是金沙洲的保障性住房小区。现状：从数量上说，目前金沙洲小学和金沙洲中学提供的小学到初中的学位已可以满足金沙洲居民的要求，金沙小学和金沙中学共可提供828个小学学位和2100个初中学位。但由于很多在金沙洲居住的广州市民并没有将户口迁至金沙洲，因此他们多数会选择将小孩留在老城区读书或者每天接送小孩到老城区的学校上学，就也造成了金沙洲学位远没有饱和。远景：根据《金沙洲居住新城控制性详细规划》，金沙洲还将建设更多小学，随着将来金沙洲教育、交通、医疗等各项配套逐渐齐全，相信居民对教育资源的需求也会日益扩大。4项目周边生活配套恒大酒店宏城超市恒大华、运动中建设银行师附小心洲村菜市场洲村卫生站本项洲村公交车站：目213、257、974、公交站场广231、广佛城巴4划浔峰岗生态公园横沙小学公交枢纽划轨道交通划医疗卫停车场划生用地商业金沙凤小学融用地传芳小学划划地铁6号线白云中学武广铁路鳌峰公园5佛南(拍)2010-029地块（6243元/㎡）B3701A02（8769元/㎡；241772㎡）恒大保利本B3701A04（8112元/㎡；256422㎡）保时代（3270元/㎡案利；总建：约15万㎡）B3702A05（4241元/㎡；75698金沙洲规划平面图B3704、B3706㎡）保利西海岸（总建：357000㎡）凯德置地&丽丰控股御金沙B3709B04（4520元/㎡；30973B3702A06（8350元/㎡；264653㎡）万科idea住区㎡南方深业B3708B07（3324元/㎡；B3702A09（5534元/㎡32499㎡）保利春天里；153591㎡）保利B3709B08（3628元/㎡；元邦地产（总建：52000㎡）71116㎡）城建星汇金沙B3709B07（3889元/㎡；B3725D01（4033元/㎡，68135㎡）城建433971㎡）万科·金域蓝湾B3711B03（4584元/㎡；160326㎡）城建金沙洲大桥B3734F（01、02、04）（2310元/㎡；218608万科四B3736F01（2557元/㎡；㎡）季花城161518㎡）保利西子湾富力保障房B3735F01（2352元/㎡；地铁六号线156449㎡）中海限价6375恒大绿洲B3737F01（2318元/㎡；（总建：约48万㎡）87570㎡）南海辖区中海金沙馨园限价6150中海金沙湾含金沙熙岸（总建：约130万㎡）■为09-8-18日出让的五幅商业地块，总建面38万售完在售未来供应㎡6二、2008年至今金沙洲在售楼盘概况及各项目成交量价分析7金沙洲在售楼盘概况发展总占地总建面产品装修楼盘名称主力户型备注售价商（万㎡）（万㎡）类型标准122、149、188㎡3-保利西海岸保利2.77.6洋房05地块一线江景1.6-220005房二房71-89㎡，三居保利春天里保利1.83.3洋房无江景，山景1-1.2100092-95㎡，四居115㎡万科IDEA社公寓式万科1.73.166㎡2房无江景，山景1.2-1.42000区洋房中海金沙湾中海41130洋房82-155㎡的2-4房部分一线江景1.6-2.32000金沙熙岸中海1941别墅417-531㎡的联排别墅部分一线江景2.8毛坯洋房、40-96㎡的1-3房；时代糖果时代8.6421.89无江景1.1-1.31000别墅194-287㎡的联排别墅洋房、御景半岛恒大5488.6697-201㎡的3-4房一线江景1.35-1.73000别墅洋房、金域蓝湾万科14.4743.442-105㎡的1-3房部分一线江景暂无货2000别墅82-182㎡3房，260-恒大绿洲恒大1332洋房部分江景1.45-1.73000410㎡4-5房合计　154.51367.65——　　　　2010年在售项目有9个，其中保利春天里半年里售罄，万科金域蓝湾二期和时代糖果二期均处于扫尾阶段，三期将于2011年下半年推出。在售项目以拥有一线江景的大规模社区，大户型产品为主，150-200㎡是主流面积段，平均售价约1.6元/㎡，带2000元/㎡装修标准。没有江景资源的社区规模偏小，属于上车盘，产品以60-100㎡的小户型为主。8金域蓝湾2008-8-23，B2栋106套，均价2009-9-29，B9\B10栋，2402010-8-7，B12\B1311000;套,88-103㎡3房单位，B11栋，70-80㎡2房，80万/2008-9-24，B3栋107套(国庆主栋,266套,均价1.3-1.6万元套；90-100㎡3房单推)7700元/㎡起.95-170㎡；/㎡位，110-120万/套2008-12-13，B4栋120套，98-106㎡户型，均价10000元/㎡2010-2-20，B11栋，70-80㎡2房，90-2009-3-28，B5、A9栋100㎡3房单位，均价320套，均价9000，95-981.4-1.8万元/㎡㎡；B8栋,80-100㎡,9000元/㎡。2009-6-13，B6、B7栋,2008-11-14，C1栋均价11000-13000元/㎡44套，全部230㎡单,100㎡位，均价16000元/2008-10-25，A7栋66㎡套，均价8800，70-95㎡；2007-12-15，C2栋，2302008-11-14，A8栋61㎡单位，均价18000元/套，起价8100，70-95㎡㎡2007-11-17，A4-A6栋284套2007年11月，推出230㎡，75㎡、95㎡两种户型，均双拼别墅，均价3.9-4万/价约10000元/㎡，当日售罄㎡；210㎡多联别墅，均；价2.5-2.8万/㎡2007-12-22，A1、A2栋210套，75㎡、95㎡两种户型，均价10000元/㎡；2008-6-21，A3栋1079套，75-95㎡，均价10250元/㎡金域蓝湾项目2008年供求概况?2008年共推出600余套单金域蓝湾2008年新增供应情况（单位：套）300位，供应面积约6.2万㎡；250B栋类以95-130㎡为主，C200栋类以230㎡左右的大平层150单位为主，A栋类以70-100100㎡的2、3房单位为主500，其中三房份额最多，约占2007年11月12月2008年6月8月9月10月11月12月60%；数据来源：中原地产数据库?新增供应中90-144㎡单金域蓝湾2008年月度成交情况位比例最大，约占68.6%。16014000?2008年共成交洋房约5901401200012010000套，新增供应成交率约10080008097％；总体成交均价约60006010000元/㎡；404000202000?9000-10000元/㎡的中档001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月价位产品市成交主力；成交套数成交均价（元/㎡）供求基本平衡，90-110㎡紧凑型园景三房最受欢迎。10金域蓝湾2009-2010年供求概况2009年1-9月供应情况30014000?2009年共推出760余套单位，供应12000250面积约6.7万㎡。以95-104㎡三房为10000200主，以77-100㎡两房作补充。51期8000150间推出F型公寓单位，40-57㎡的一6000房一厅，均价11000元/㎡。1004000?502000新增供应中90-104㎡单位比例最大00，约占70%。1月2月3月4月5月6月7月8月9月?2009年成交量月均约130套，除7实际供应（套）推售均价（元/㎡）月没有新货推出成交骤降之外，各月2009年1-9月成交概况平衡出货，成交价格稳步上升，全年25014000成交均价约10859元/㎡。1200020010000?2010年以消化2009年余货为主，推1508000货两次，以77-100㎡的两三房为主，1006000有江景资源的优秀单位均价达1.5万4000/㎡，没特色的产品均价维持在1.1502000万/㎡的水平，至今为止，二期余货00消化完毕。1月2月3月4月5月6月7月8月9月数据来源：中原地产数据库成交套数成交均价（元/㎡）?该项目的别墅产品成交均