时代自由广场商业定位报告2013.11目标回顾及报告目的:通过初步沟通，甲方期望此次顾问服务能解决以下主要问题：·从市场及项目现状、投资回报等角度考虑，为该地块提供最佳和最高的发展组合；·提供多方案的比较分析，为甲方对项目的发展方向提供决策依据；·结合类似的成功案例经验，为项目开发和运作提供合理化建议。报告的目的是：以开发商的目标为出发点，以市场为导向，立足于项目本体，结合市场进客观而专业的分析，并提供合理的发展方向与定位建议。报告框架基础资料研究宏观环境研究项目发展战略本体商业区域城市经济产业商业可行性研判分析价值分析环境环境环境环境商业模式研究发展方向总体目标界定核心问题解决方案整体定位实现目标！客群定位属性与延展报告索引PART1PART2PART3PART4PART5项目于区域宏观与竞争策略与定位可行性研判属性与延展?项目概况?城市环境分析?核心问题界定?市场扫描?客户定位?项目四至?经济环境分析?战略推导?案例分析?核心价值提炼?项目本体分析?产业环境分析?SWOT分析?战略方向回顾?案名建议?区域商业价值?商业环境分析?商业模式研究?市场需求?推广语建议?片区功能分析?主要商圈分析?典型业态研究?片区消费能力?竞争策略导出?项目定位?分析总结项目与区域分析项目概况项目总体量25万㎡，地上建筑面积约20万㎡，其中商业裙楼43500㎡，整个项目由四栋写字楼与四栋商业体组成，其中商业体平均分布于项目地块的东南西北可建设用地面积m234,752总建筑面积m2251,449计容建筑面积m2199,977A栋高层办公楼39,135（100M）B栋高层办公楼38,968（100M）其C栋高层办公楼中38,970（100M）其中D栋高层办公楼39,336（100M）裙房商业（4F）43,567其中地下车库51,473A栋商业B栋商业C栋商业D栋商业建筑面积13,470一层m21,995.92,369.31,686.732,001.7容积率5.75二层m22,714.73,200.02,395.023,200.0建筑密度38.76%三层m22,956.03,281.92,481.833,281.9四层m22,956.03,281.92,481.833,281.9车位13,469.771223合计10,622.712,133.29,045.4111,765.5项目与区域分析项目四至四至情况分析：项目四面环路，路网发达，道路宽广，临街面开阔，但周边商业氛围还处于起步阶段?项目北临中心街，南临项目北侧项目东侧荣军南街，西面为山西天能科技公司地块，东临长治西巷?项目周边为实业公司和医院、学校共存的复合形项目东侧态，基本无商业体，而且在未来一段时间内，不会有大体量的商业供应项目西侧项目南侧项目与区域分析建筑立面项目建筑的立面设计简约、大气、极具现代感，展示面昭示性强，很好的提升项目的整体形象及档次项目与区域分析片区功能分析项目地块位于太原市小店区——城南未来的生活中心、科教中心、高新技术开发中心、享城市3D中心之利好，区位价值尤为突出城市未来的3D中心?项目地块属于小店未来规划的中心区域，其功能定位：生活、科教、高新技术?城市3D中心--（CLD+CED+CHD)生活中心区、科教中心区、高新技术开发中心区?区域特征：城市中的“新市区”，高新科技企业密集，交通便利，学校及医院等配套设施完善项目与区域分析商业价值分析商业整体布局方正平稳，但“一变四”布局方式将总体量4.3万平米的商业分成了4个一万平米左右的商业单体，呈现东南西北各一栋的形式，预留四个人行出入口，并与四栋写字楼将地块的中心部分围合成一个中心广场商临近主要景观展示车流道路合业交通入口优势面人流情况计A4224315B5355523C3234315D24434171、“一变四”的设计方式，无法形成整体效应2、布局方式无法形成回路，不利于聚集人气，3、因为部分商业是写字楼的裙楼，导致某些商铺价值降低4、中心广场的景观如果处理不当，就会影响四栋商业之间的互动项目与区域分析公路交通分析项目比邻城市主动脉，四周路网发达，道路通畅，通过北面中心街可通过平阳路及长治街链接太原市中心，南面为新建城市次干道--荣军南街的通车将使项目形成多维度链接主干道荣军南街直达平中心街、城市大动阳路与长治路脉，链接外界枢纽项目东侧的长治西街项目西侧的规划路项目与区域分析地铁交通分析地铁的建成与开通将拉动区域视野，为项目成为区域内具备影响力的商圈核心提供了前提于保障，但本项目相邻的2号线预计至2018年投入试运营地铁二号线于2013年10月28日正式开工，预计2018年投入试运营，项目所在距离地铁2号线中心街站约300m，靠近4号线中心与2号线的交汇点。街站地铁的通车必定会带来沿线站点客流量的增加、房屋的租住量，房价的提升带来了居住人群结构的变化。受到地面交通拥堵影响的部分商业体的商业价值也因为地铁的开通有较大提升。项目与区域分析地铁交通分析根据其他目前已开通地铁的城市经验来看，地铁的运营势必对城市功能、就业、产业、人口、以及当地产产生深远的影响■城市功能——通行时间的缩短会进一步促使沿线土地城市功能的改变，区域间产业分工将更加明确■房地产——沿线站点土地的■就业——地铁的开通将带动产价值将得到明显提升，促进房业、商务的发展，而促使沿线区地产投资增长，从而拉动城市域的就业人口增加GDP增长■人口——站点所处区域的■产业——地铁会促进产业快速周边人口将向站点迁移至周边升级，尤其对城市的商贸、旅游投资置业，整体人口量将大大、商务、房地产等产业具有非常增加，带动区域人气增加，促强的推动作用使区域可持续发展地铁不仅提供了与城市便捷的联系，更是对一个区域带来深刻影响，带领一个区域以全新模式的发展。项目与区域分析区域消费能力目前小店区的人口约57万的常住人口，但项目仅依靠自身写字楼与周边的消费群，还不能足以支撑本项目4.3㎡的商业体量，如何扩大项目的辐射能力是我们后期重点考虑的问题接接近近6060万人的消万人的消费费力力项目与区域分析分析总结优势：?项目道路通畅、路网发达，地铁口邻近?片区的功能定位能有效的提升项目未来的发展潜力?项目地块平整方正?建筑立面简洁大气，展示面及昭示性强，有效提升项目档次劣势：?平面布局不能很好的聚集人气?项目周边没有足够的消费人群PART1PART2PART3PART4PART5项目于区域宏观与竞争策略与定位可行性研判属性与延展?项目概况?城市环境分析?核心问题界定?市场扫描?客户定位?项目四至?经济环境分析?战略推导?案例分析?核心价值提炼?项目本体分析?产业环境分析?SWOT分析?战略方向回顾?案名建议?区域商业价值?商业环境分析?商业模式研究?市场需求?推广语建议?片区功能分析?主要商圈分析?典型业态研究?片区消费能力?竞争策略导出?项目定位?分析总结宏观与竞争分析城市概况太原（Taiyuan）简称并，别称为并州，古称晋阳，同时也称“龙城”，九朝之都——山西省的省会?区位:北接忻州，东连阳泉，西交吕梁，南邻晋中，位于山西省中北部的晋中盆地?城市面积：全市面积6988平方公里?城区面积：太原市区总面积1460平方公里?行政划分：共辖6个市辖区、3个县和1个县级市?人口：2012年底太原市中心城区常住人口有400万人?城市地位：太原经济圈和中西部地区重要的中心城市，全国重要的新材料和先进制造业基地宏观与竞争分析经济环境太原经济持续高速增长，人均收入支出比预示着居民消费意愿强烈，是未来房地市场及商业发展的有力保障太原近六年GDP增长趋势太原近六年人均GDP增长趋势25002311.4312.00%60000GDP及居民消费情况11%2080.1210.50%9.90%10.00%550005444020001778.059.50%8.50%1526.161545.248.00%500004929215001138.086.00%45000443194237842318?GDP及人均GDP保持高10004.00%400002.60%35000速增涨5002.00%30000人均0GDP总值0.00%2008年2009年2010年2011年2012年2008年2009年2010年2011年2012年2013上半年GDP9%的?居民消费与可支配收入9.5%的高增人均GDP（元）GDP（亿元）增长率长高增长的比例为60%，不包括全省11市城镇居民人均收入/支出对比图非太原居民消费，消费2600073.00%80.00%66.18%61.85%62.57%62.32%64.10%70.00%2300059.21%57.12%56.03%型城市的特征显著55.18%60.00%2000047.11%?居民收入恩格尔系数低50.00%1700040.00%22587231142148222548.922565218922140930.00%，在山西属于相对富裕14000200061812618317.918248.31647320.00%1529611000139701344114051.83水平1161812503.81199610.00%942510107.310804.880000.00%太原商业活动潜力大太原商业活动潜力大太原大同长治临汾朔州晋城阳泉晋中吕梁忻州运城城镇居民人均可支配收入（元）城镇居民人均消费性支出（元）支出收入比宏观与竞争分析经济与房地产发展的关系GDP的高速增长和人均GDP的带动下，高房地产业进入平稳综合发展期，写字楼、酒店、公寓、购物中心等多种业态齐头并进，房地产行业开始向多个方向发展，在房地产“高速增长