●●深圳深圳下一个十年下一个十年万科壹海城2012年复盘报告深圳代理三部出品2012年12月深圳首个真海城市综合体为营销界的改变而来为营销界的改变而来不一样不一样的综合体的综合体使命！使命！压力！压力！万科万科首次首次操作操作成功成功的的综综合体合体巨作巨作！！开创综合体营销的新模式！重新定义深圳高端豪宅，开创高端商务公寓营销新模式！项目简介深圳深圳首个首个真真海城海城市市综合体综合体5星级凯悦酒店、项目名称壹海城海景写字楼地址盐田区区政府正对面150平米复占地约14万平米式海景公寓海景写字楼总建面约36万㎡海景公寓商业建面89695平米写字楼建面100000平米艺术艺术中心中心公寓建面100000平米酒店55000平米1期公寓总户数226户4.8万方主力户型150平米复式四房中央公园1号地块车位比1：1.5产权年限50年购物中心物业管理万科物业壹海城是由高级海景公寓、购物中心、五星级酒店、海景写字楼、艺术中心、中央公园组成的36万方真海城市综合体。4大家都说，大家都说，这是这是一一个天个天生生丽质丽质的的项目项目…………区政府重点扶持万科、招商联袂打造36万方综合体占据盐田中心区享真山真海资源拥4.8万方中央公园+20.2公里海滨栈道……但是，在这光鲜亮丽的背后，有谁知道他其中的苦楚？肩负重大目标和使命……面临着重重困境，举步维艰……世联人承受着巨大的挑战……年度年度目标：目标：高价、高速、高度高价、高速、高度高价销售高价销售！实现项目利润最大化热销产品！市场高度关注，开盘当天销售60%，快销目标三天内三天内签签约约完成完成，，四季四季度度销售销售1515亿亿。。品牌高度奠定万科综合体成功运营的品牌高度城市使命代言盐田，打造城市名片，重树沙头角乃盐田中心区的绝对地位。7市场市场困境困境价格洼地，不被高端客户看好项目名称户型面积（㎡）市场售价148-218㎡；144-29435000元/蓝郡㎡；172-308㎡平37-48㎡；59-70㎡；27000元/上东湾84-112㎡平40-80㎡；120-16022000元/海山道1号㎡平1700017000元元//倚山花倚山花园园二二期期7676--7979㎡㎡；；9090--114242㎡㎡区域价格箱体（1.5-2.5万/平米）平14500元/春天海32-69㎡平17000元/东港印象家园38-140㎡平16000元/蔚蓝假日雅苑76-130㎡平87-88㎡；168-17619000元/金山碧海㎡；222-226㎡平15000元/幸福海58-127㎡平沙头角为区域内价格洼地，区域均价（含二手）集中在1.5-2.5万/平米的箱体内，产品以中小户型为主，环境为主要竞争力。市场市场困境困境最不活跃片区，月均走量深圳最低2012年6月以项目名称单价（元/㎡）户型面积（㎡）总套数剩余套数开盘时间来月均走速148-218㎡；144-蓝郡均价37000294㎡；172-308592803套2007年㎡37-48㎡；59-70上东湾均价2500046710612套2011年㎡；84-112㎡东港印象38-140㎡均价1700074614815套2010年家园2012年6月以来，区域市场整体走速慢，主流公寓型产品月均走速为12-15套左右，而3.5-5万/平米的高端海景住宅则有价无市，月均5套以内。推广推广困境困境三大业态齐开，线上推广主题易混乱片区开盘销售率均未超40%，销售销售困境困境其他区域销售率超50%的均蓄2个月以上项目营销中心开盘盛大开盘周期名称开放销售率中英街壹号2012.9.282012.11.0420%35天纯水岸纯水岸十十四四20201212..44..191920201212..77.7.760%60%7979天天十五期君临天下2011.9.102011.11.1276%62天壹海城2012.9.222012.10.28目标60%35天想到这些，原本华丽的身影转眼间化为疲惫的背影，步履蹒跚，举步维艰：片区成交量价低迷蓄客周期太短销售销售任务任务严峻严峻三大业态齐开，线上推广主题易混乱……面对这重重困境，我们实现的目标几何？战绩战绩回顾回顾仅仅3535天天，开盘当天劲销，开盘当天劲销770%0%，，实现片区实现片区最最高价高价33.2.2万万//㎡㎡7.138.119.2210.28团队组建盛大开盘距开盘仅3.5个月金光华巡展启动距开盘仅2.5个月营销中心开放距开盘仅35天取得这样的骄人业绩在这里，壹海城可以与大家分享的点有太多太多……或许需要花上三天三夜，也未必能讲完！经项目组深思，觉得以下两大首创最值得与大家分享：成功开创综合体营销新模式成功开创高端商务公寓营销新模式分享主题一：分享主题一：成功开成功开创综合体营销新模式创综合体营销新模式也许您会说，一般综合体不都是这样的吗？各业态分批开发；商业先行，住宅最后推出；提前提前有有商商家家进驻进驻，，提提升升价价值值，，吸吸引客引客户户；；……也许在您印象里，一般综合体还是这样的：一般提前半年或以上开始树立形象；稳扎、稳打、稳步回笼资金；商业商业价格最价格最高高，，住宅住宅价格价格往往往往最最低低；；……没错！这就是大多数人眼中的一般综合体操作但是，壹海城恰恰不是！他，三大业态同步开发；他，住宅先行，商业和写字楼最后发售；他，从第一块户外释放到开盘仅2.5个月，进场仅35天；他，前期无确定商家进驻，一片空地，看不见摸不着；最终！实现了“短、频、快”实现了实现了““住住宅宅价格最价格最高高””壹海城正在用全新的姿态，向营销界展示着综合体的营销新模式……营销成功关键点一条与众不同的价值生命线客重塑价值体系传播核心价值活动嫁接价值现场现场感感知价知价值值户户??我我是是什么什么？？?户外?RBD高峰论坛?展示有亮点认?我有什么？?报广?中央公园征名?体验营销做极致可?如何保证我有的?电视?产品发布会?星级服务要贴心、能够实现？?网络?高端圈层推介会愿?短信?圈层答谢晚宴?地铁?暖场活动意?电台高?……价为之买单历经15天的苦思冥想、近30场头脑风暴、集聚近20位的世联高层领导的智慧，终于在8月初，一套令开发商和众人信服的价值体系搭建完成……重塑价值体系?我是深圳首个滨海RBD，比肩东京的台场，悉尼的情人港，芝加哥的海军码头；?我是关内最后一个可开发的中心区；??我我有有华华南独南独有的有的44.8.8万万方滨方滨海中海中央央公公园园++2020.2.2公公里里海海滨栈滨栈道道；；?我有真山真海的优质景观资源；?我有万象城的繁华、欢乐海岸的休闲商业BOX街区；?区政府+万科+招商保证我的规划蓝图可以一一兑现；?……我是深圳首个滨海RBD！我是关内最后一个可开发中心区！罗湖中心区福田中心区深圳最后一个关内中心区盐田中心区南山中心区23我有4.8万㎡滨海中央公园+20.2公里海滨栈道壹海城中央公园世界最长海滨栈道纽约·中央公园伦敦·海德公园全球最贵豪宅：最近开发的“海德公园一号”，u周边地价飞涨：建成后的15年里，曼哈顿地价增长位于海德公园旁的骑士桥附近，每平方米售价将了1倍；周边3个行政区原本尚远在纽约市的郊外，地高达66万元人民币，最小的一套93平米公寓约价却增长了9倍；6100万人民币，1858平米的楼王售价高达12.26亿人民币，成为全球最贵的住宅。有有公公园园必能必能养豪养豪宅宅！！壹壹海海公寓公寓拥拥有深圳有深圳最最大大、、最最亲亲海的海的44.8.8万万平米平米滨滨海中海中央央公公园园，，相相当当于7个标准足球场的大小，比深圳市民中心还要长50米，公园物业价值比肩全球。南临无敌大鹏海域和长达19.5公里的海滨休闲栈道，直通大小梅沙，带来真正的健康、休闲的生态居住体验。客户语录：B908业主——郑女士：你们这里空气真的是太好了，在海边走走感觉十分舒服！太喜欢这里了！A3008业主——陈先生:这里的海景真的是太美了，走过这里的海滨栈道，都不想再走红树林的海滨栈道了！24我有万象城的繁华+十七英里的山海+欢乐海岸的休闲万象城欢乐海岸十七英里++壹海城占据盐田龙脉中轴，天生丽质，有着万象城聚焦城市璀璨的繁华、享有十七英里一般无敌的深圳唯一真山真海景观，更有欢乐海岸的休闲购物方式，集万千宠爱资源于一身，是一个汇聚高端办公、商业、居住、休闲度假于一体的深圳首个真海城市综合体。2525盐田区政府+万科+招商+22家全球顶尖团队保证万科最顶级品牌装修+万科最贴心物管保证全屋品牌装修：大金中央空调西门子厨房电器汉斯格雅花洒科勒卫浴洁具西蒙插座……150平米复式大宅均带万科最顶级的品牌装修，厨房电器选用全球最大的电器制造商西门子，设有深圳罕见的智能家居网关，同时配合最贴心的万科物管，让您的生活从此改变。沿路岗亭，一路指引微笑微笑服服务务在在每处每处贴心服务，从停车场开始27关内唯一买得到、买得起豪宅：不限购不限贷+首付4.5成不限购、不限贷，专为高端客户量身定制专为高端客户量身定制！！作为深圳的真豪宅——壹海大宅，具有不限购、不限贷的绝对优势，让您从此购房无忧。壹海公寓的户型约150平方米的复式4房，实用率高达到100%，车位比比肩豪宅车位比1：1.5，与商业、办公停绝不共用！28同比二套房，壹海公寓首付仅为4.5成，是您真正买得到、买得起的豪宅。仅2.5个月仅不足1%的营销费我们要让客户知晓，并且必须让客户深知、认可！8月11日9月22日10月28日金光华展场营销中心和公公寓开盘寓样板房开放?巡展、户外、报广、电视、网络、短信、地铁、电台……不不盲盲目目传播传播、、针针对对性投性投放放客客户户在在哪？哪？我们我们就就往往哪哪使使劲？劲？地铁广告海港大厦盐田中心区户外、