宏达地块前期定位及产品建议报告报告结构目标分析本体分析核心问题构建项目背景住宅产品建议商业部分建议项目形象定位推售节奏预判目标分析经营目标?打造区域内有区别化的产品?快速去化，迅速回款，运作其他地块快速取胜本体分析区位新华大街与丰乐路交汇处，地处葫芦岛市连山区商业繁华地段地块地块规则，无遮挡问题，沿街展示面大周边老旧住宅小区，生活消费型商业丰富交通紧邻城市主干道，公交系统发达，交通便捷配套浓厚的商业氛围，较好的教育设施条件特色新古典风格，商业顶部为屋顶花园，现代气息浓郁本体分析-经济指标占地面积：18585.8㎡建筑面积：165330㎡，其中住宅74910㎡，商业46470㎡，地下43250㎡容积率:6.57住宅户数：654户，其中回迁户330户，商品房户324户停车位：863个，住宅停车位491个，商业停车位372个本体分析-区位城市最核心，商业氛围浓厚，配套设施齐全，交通便捷。本体分析-四至项目四至均为学校与商场，配套优势突出。本体分析-交通紧邻城市主干道，公交系统发达，交通便捷道路网络：临新华大街、丰乐路，城市主干道通达性好，形成快捷的交通路网。公共交通：1路、2路、18路、31路、快1本体分析-配套优劣势分析住宅的优势?优质学区配套?齐全的商业配套?便利的交通配套?城心区位优势?较好的投资升值空间?独特的园林景观设计住宅的劣势?部分楼采光、朝向不理想?入户方式不便利?容积率高优劣势分析商业的优势?浓厚的商业氛围?便利的交通配套?合理的车位规划?已有主力店进驻商业的劣势?区域竞争激烈?主力店知名度不高?客群消费习惯背景2012年中国房地产市场回顾政策：调控方向不变，保护合理自住需求和抑制投资投机需求两手抓新房：百城价格止跌反弹，重点城市成交为近三年最高，但供应处于低位，库存高位盘整，出清周期大幅缩短，全国投资增速企稳回升，新开工降幅趋缓。价格：低价入市高价加推，中高端项目销量提升结构性拉高均价，百城均价全年稳中有升。土地：全年供求不及2011年，但下半年明显升温。?企业：销售业绩明显好于往年，资金状况好转，经营更趋稳健。背景-201220122012年“反年“反弹弹、回升、升、回升、升温温”催生“新”催生“新国国五五条条”政策出台”政策出台1、2012年需求强劲，楼市火热，价格止跌反价格止跌反弹弹；2、土地市土地市场场一、二一、二线线城市升城市升温温明明显显，再度出现“地王”；3、主要城市成交量持主要城市成交量持续续不不断断回升回升，为近期三年最高，为为房价持房价持续续走高提供走高提供条条件件4、市市场场再度面再度面临临失控。失控。为为遏制房价遏制房价过过快增快增长长，，稳稳定房地定房地产产市市场场，政府在即将换届时再次强调房地产市场调控，出台新“出台新“国国五五条条”，”，为外界表明政府的房产调控决心和力度，同时指明新一届政府继续坚持从严调控政策的方向。背景-新国五条20132013年年22月月2020日日“新“新国国五五条条””出台出台2月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。据新华社报道，这也是本届政府召开的最后一次国务院常务会议。2009年12月份开始楼市调控以来的第五次第五次调调控升控升级级。　　“国五条”中稳定房价的新政包括，完善完善稳稳定房价工作定房价工作责责任制、任制、坚决坚决抑制投机投抑制投机投资资性性购购房、房、增加普通商品住房及用地供增加普通商品住房及用地供应应、加快保障性安居工程、加快保障性安居工程规划规划建建设设、加强市、加强市场监场监管等五管等五项内项内容。容。背景-全国市场““新新国国五五条条””出台后的市出台后的市场动态场动态?二手房交易短期井喷。?市场观望态度增加。?20%个税或迫使买家转向一手市场。?限购区域覆盖面扩大，全面打压投资及投机行为。?能够替代住宅功能的商业可能将再度被投资者关注。背景-葫芦岛市场““新新国国五五条条””出台后的葫芦出台后的葫芦岛岛市市场动态场动态?2013年，葫芦岛市计划完成房地产投资165亿元，同比增长22%;商品房施工面积1500万平方米，同比增长23.9%;完成商品房销售额102亿元，同比增长22%。?3.16葫房网春季看房团，参与人数150人，参与项目13个，成交12户，成交面积960平方米，成交金额480余万;意向成交户约41户，意向成交面积约2870平方米，意向成交额约1500余万元，成功激活葫芦岛楼市暖春。看房团后一周葫房网楼盘来电咨询量增加20.3%。?在“国五条”发布的大背景下，近七成楼盘选择“按兵不动”。对比新政发布前后的成交均价，大多数楼盘价格未变。?各项目逐渐进入新品认筹阶段，优惠折扣层出不穷。核心问题构建本报告要解决的核心问题目标分析做什么样的住宅产品？本体分析核心问题构建剩余商业如何操作？项目背景什么样的项目形象定位？2013年的推售节奏如何安排？住宅产品建议—市场分析、客群分析、产品建议、区域划分住宅建议-市场住宅建议-市场葫芦岛市内房地产主要集中在这几个板块。连山老区板块、教育园区板块、望海寺板块、东城区板块，打渔山区板块、龙湾CBD新区板块。?连山老区新盘较少，各项盘剩余量不高，大面积产品居多。?教育园区、东城区住宅去化量比较大。?打渔山、龙湾CBD新区板块住宅存贮量比较大。?望海寺板块依然是三家竞争，去化慢，也无新盘介入。区域内住宅竞品当前成交均价（元区域项目名称面积区间建筑形式建筑面积总套数剩余套数开盘日期其他信息/平方米）乐都汇公馆75—1865000高层41556328402011年10月全款一平减100宏运金座62—139未定高层81615300300未定—多层、小高宏运中央公园88—200570040万——　2011年贷款一平涨100高层别墅、多层山河半岛43—240500020万15765002010年5月全款98贷款99小高、高层连山区嘉晟阳光城75—1554850高层14万5602802011年1月全款98全款一平减150上东盛景70—1154400多层、高层35万—20%2010年7月　金鑫凯旋湾40—130未定高层———未定—住建一品103-1094800多层6336500——全款一平减400全款一平减30-河畔丽景45-1204300小高层11.5万—702010年5月50不等小面积住宅竞品当前成交区域项目名称面积区间均价（元/总套数剩余套数其他信息平方米）宏运金座62—139㎡—300300—金鑫凯旋湾40—130㎡————连山区山河半岛43—240㎡50001576500全款98贷款99东城区全款一平减30-50河畔丽景45—120㎡4300—70不等巴塞罗那65—130㎡480060万平—毛坯6700教育园区富尔沃7号公寓44—77㎡448200全款98贷款99精装8000由以上两组表格数据可以看出，本区域目前在售楼盘缺少小户型产品。全市带有小面积产品的项目占比不高。惠天然·乐都汇公开发商葫芦岛市惠泰置业有限公司馆位置葫芦岛市连山区中央大街15号户型75-186价格三楼起价4600元/㎡，均价5000元/㎡，层差50优惠政策一次性付款每平减100元2011年10月开始销售，共328套，目前剩余50套左右动向，最小的为122平销售的比较早，依托地理位置优势与乐购，收到投资客群追捧，但是户型产品较差，自住性不高。目前处于尾盘销售期，由于剩余产品面积大，销售缓慢。富尔沃财富广场开发商富尔沃房地产开发有限公司位置龙港区飞天广场北侧户型公寓产品44-74平住宅产品145-400平公寓28层，44-74平，分为一单元毛坯房，二单元精装房，毛坯房起价5658元/㎡，目前均价6700元/㎡，精装价格起价6958元/㎡，目前均价8000元/㎡，层差60元；住宅剩余145-400平大面积产品，均价6000元左右，门市面积150—200平，价格19000—20000元优惠政财富7号在售，共448户，44-74㎡小户型，一次性98策折，贷款99折，购买大面积住宅产品可再申请优惠；2011年10月财富7号公寓开始销售，以首付3万为主题动向，吸引大批客户购买；目前精装单元去化60%，清水单元去化50%剩余200户左右项目立项较早，区位优势较为明显，交通便利，富尔沃财富街的运营和沃尔玛超市的落户，项目周边配套日渐成熟，其房价也水涨船高；目前剩余产品面积两极化，公寓产品44-74平，公摊25%，价格过高；住宅剩余产品面积在145—400平，属于豪宅范围，缺少正常住宅产品面积，因而去化较慢；宏运金座开发商葫芦岛宏运集团有限公司位置连山区中央路与渤海街交汇处占地面积9133㎡、建筑面积81615.53㎡容积率面积6.78/8.9462-139㎡一居4个户型面积62-68㎡二居5个户型面积户型86-105㎡三居1个户型面积139㎡价格商业只租不售，住宅价格未定规划底商规划为宏运购物中心站前小学、实验小学、连山区幼儿园；宏运百货；葫芦岛配套市医院；1路、2路、3路、14路、16路、20路、21路、葫芦岛火车站、客运站品牌影响力比较强，依托自身商业及乐购，宣传比较早，知名度已经形成；受地理位置影响，户型产品较差，南厅产品非常少，南北通透产品均为大户型。价格及开盘时间均未定，预计今年将推出。巴塞罗那开发商葫芦岛市正业房地产开发有限公司位置葫芦岛市东城区扶民路连山带状公园北侧户型65-130价格均价4800元/㎡优惠政策认筹2000抵8000动向40#3月30日开盘，价格预计4800-4900元/㎡产品形象已经树立，河景、交通、学校等资源优势；前期产品已入住，口碑已形成；建筑外立面表现力强，样板示范区品质高；户型产品