新《国五条》新《国五条》目目录录国国五五条条出台背景出台背景国国五五条条主要主要内内容容国国五五条内条内容解容解读读国国五五条条特点特点国国五五条对银条对银行的影行的影响响国国五五条条的效果的效果与与意意义义国国五五条条出台背景出台背景根据国土资源部城市地价监测信息,2009年全国城镇商品住房的平均成本,每平方米约2500元.2009年全国商品住宅成交均价预计达每平方米4518元,按年增长达30%.全国商品住宅成交量也超越历史高峰期2007年创新高,其中一线城市商品住宅成交总量达4940万平方米,按年增长82%.2009年中国楼市成交额或破6万亿,占两成GDP.房地产商赚取的利润高达1万多亿元..........不打压房产暴利,调整经济产业结构,改善民生将很难进行......?对对此此,,政政府采取了一系列行政系列行政调调控手段干控手段干预预房房地地产产市市场场............2010年1月《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》(国十一条)2010年3月国土资源部出台19条土地调控新政2010年3月10日《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》2010年3月各地暂停出让住房用地2010年3月国资委要求78户央企退市2010年4月缩小首购普通房契税优惠范围2010年4月国家发改委提出要进一步加强房地产市场调控2010年4月加快研究制定合理引导个人住房消费税收政策2010年4月二套房贷首付不低于50%2010年4月《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国十条)2010年6月土地增值税预征率由0.5%提高到2%2010年6月按家庭成员拥有住房数认定二套房......?密集的政策调控下,最具代表性的当属4月17日出台的"国十条"......国十条《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》2010.4.17（一）统一思想,提高认识.坚决遏制部分城市房价过快上涨.（二）建立考核问责机制.（三）实行更为严格的差别化住房信贷政策.（四）发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用.（五）增加居住用地有效供应.（六）调整住房供应结构.（七）确保完成2010年建设保障性住房300万套,各类棚户区改造住房280万套的工作任务.（八）加强对房地产开发企业购地和融资的监管.（九）加大交易秩序监管力度.（十）完善房地产市场信息披露制度."国十条"出台后相关城市调控政策落实细则一览上海10月7日《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》深圳9月30日《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》厦门10月1日《关于贯彻住建部等五部委房地产宏观调控政策促进我市房地产业持续健康发展的意见》浙江9月30日《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》广州5月18日《关于贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神》北京4月30日《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》从落地时间上来说,太晚了......至于效果上,再来看号称最严厉的地方落地细则......《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》细则主要内容：?暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房.?商业银行根据风险状况,暂停对购买第三套及以上住房,以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款.?加强商品房预售监管管理.对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目,要在3日内一次性公开全部销售房源,并严格按照申报价格明码标价对外销售.上图:2010年4-9月北京商品住宅成交量及成交均价.由图可见,北京商品住宅成交量从4月份开始直线下滑至6月份,短暂的下滑后,从7月开始,成交量又开始稳步快速上升.在8月已几乎达到调控前水平,在9月,成交量明显超过调控前.成交均价同样在4月新政调控后迅速在一月之内下跌4000元随后在9月缓慢回升至19060元.?可以看出"细则"在一定程度上抑制了房地产市场的"高烧".但从总体上来说,抑制效果并没有形成持续性效果.从根本上解决房地产市场过热的格局......?"国十条"落实不　　给力新国十条出台已经六个月,一些地方政府仍然在观望,特别是一些重点一线城市,房价过高,上涨过快,供应紧张的城市至今竟然没有出台调控细则.上图:房价背后是地方政府为确保政绩而撑腰.?国十条落地不均多数一线城市细则没有细化二套房贷款政策,或是停止三套房贷政策的具体执行时间；没有详细规定保障房供应的计划和投入资金的情况,没有制定相关土地税费的具体操作细节.在惩罚规定上,压根就没有可操作的条款和细节等.上图:剪了还会"涨".然而六个月过去了,全国一系列的调控效果如何?全国市场又如何反应?2010年1-9月全国105个城市住宅用地楼面均价2010年1-9月全国105个城市住宅用地楼面均价1-4月,全国105个城市住宅用地楼面均价持续下降,5月开始略微走高,从而导致4月成为一个"谷底",在5,6两月的短暂"回暖"之后,时值新政"百日之期"的7月再次沦为"谷底",而8,9两月则连续冲高.这在很大程度上是市场中各方相互试探和博弈的结果,而其根源则在于政府调控政策严重缺乏连续性,以及由此造成的长达5个月的政策真空.2010年1-9月全国105个城市住宅用地月度成交量2010年1-9月,全国105个城市累计成交住宅用地22989.4万平方米,同比增加49%.从月度分布来看,月度成交量从4月开始持续走低,并基本维持在2200万平方米这一水平.从同比变化看,前三个月同比增幅高位运行,分别为255%,228%和459%,由此可见促成"国十条"出台的必要性,自4月起,土地市场成交量同比增幅均保持在25%以下,8,9两个月更出现同比负增长的现象."国十条"的一些实际抑制作用也得以体现.2010年1-9月全国105个城市住宅用地月度成交量2010年1-9月10重点城市住宅用地成交情况?1-9月,十个重点城市中有六个城市住宅用地累计成交量超过去年同期,其中成都,上海成交量同比增加超过40%,南京和天津超过30%,但成交量增幅全部低于全国平均水平.2010年4-9月全国部分商品住宅成交量自4月新政出台后仍持续走高2010年4-9月全国房地产市场虽然得到了一定的调控效果,但部分地区商品住宅成交量及均价自新政出台后仍持续走高.号称"国十条"细则出台最严厉的北京,成交量更是上升不少.2010年1-9月房地产市场现状?2010年1-9月份,全国房地产开发投资33511亿元,同比2009年1-9月份增长36.4%.目前房地产投资依然处于高位略下滑的态势.?房屋新开工面积,施工面积,竣工面积仍处高位.?房屋销售面积和金额增速回升.?1-9月份,房地产开发企业本年资金来源50504亿元,同比2009年1-9月份增长32.5%.?土地购置面积同比持续上涨.并维持较高速度增长.在此情况下,出台新的政策,降温房地产市场已显得尤为迫切.国国五五条条主要主要内内容容?2010.9.29七部委联合出台多项措施,开始了新一轮房产调控."国五条"应运而生.?10月13日,国土资源部在京召开新闻发布会,通报前三季度国土资源领域违法违规形势,并再次"警告"：将在第四季度对违法严重地区政府主要领导人员进行警示约谈,严肃追究责任.可见"国五条"打压过热房地产市场的决心.神马是国五条1.各地要加大楼市宏观调控的力度.立即研究制定贯彻落实"国十条"文件的实施细则.房价过高,上涨过快,供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数.严格实行问责制.2.完善差别化的住房信贷政策.各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款.对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付比例不低于50%,贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定.各商业银行要加强对消费性贷款管理,禁止用于购买住房.3.调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策.加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国.4.切实增加住房有效供给.房价上涨过快的城市,要增加居住用地的供应总量.认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策.鼓励金融机构支持保障性安居工程建设,抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策.5.加大住房交易市场检查力度,依法查处经纪机构炒买炒卖,哄抬房价,怂恿客户签订"阴阳合同"等行为.对房地产开发企业土地闲置,改变土地用途和性质,拖延开竣工,捂盘惜售等违法违规行为,要暂停其发行股票,公司债券和新购置土地.综合起来主要内容：?加大调控力度?完善差异化的住房信贷政策?调整住房税收政策?增加有效供给?加大市场检查查处力度国国五五条内条内容解容解读读国五条解读从内容上"新国五条"仍然是今年4月份"国十条"的延续,"新五条"无疑是"新国十条"的配套政策.但是,与"国十条"相比,"新国五条"更为具体和严厉,主要体现在四个方面：第三套房贷"一刀切"加强消费性贷款的管理首套房首付比例30%提及银行对房地产贷款的要求第三套房贷"一刀切"新规对第三套及以上住房贷款政策的最新表述是"暂停发放",相比"国十条"更加强硬,这意味着在全国范围内第三套及以上住房贷款将被"一刀切"叫停.加强消费性贷款的管理新规对购买首套房的首付比例全国一律最低30%,而"国十条"中并没有这么高的要求.国十条"规定：对于购买首套住房的家庭,购买90平米以下的住房贷款首付比例最低为20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人,配偶及未成年子女）,贷款的首付款比例不得低于30%.首套房首付比