西安市[宏府·洲际广场]商业运营管理服务意向书∣July2007西安【宏府·洲际广场】商业运营管理意向书DTZ'smissionistoworkwithclientstocreateleading-edgeproperty,investmentandbusinesssolutionsworldwide.1Jun2007CentraltothismissionareDTZ'scorevaluesofintegrity,teamwork,serviceexcellence,creativity,enjoymentandthedriveto'makeithappen'.DTZMISSIONSTATEMENT1西安市[宏府·洲际广场]商业运营管理服务意向书∣July2007Janu目ary,20录071前言2物业管理3策划推广4戴德梁行针对本项目之初步分析5招商租售代理6融资7戴德梁行公司简介8商业运营管理服务费用9结语2西安市[宏府·洲际广场]商业运营管理服务意向书1?∣July前言3西安市[宏府·洲际广场]商业运营管理服务意向书∣July2007戴德梁行承蒙贵司厚爱，给予我行提供商业运营管理服务的机会，我们盼望能以本公司充足之人才及经验和技术，为该项目开拓一个和谐而优美的商业环境和居住环境。戴德梁行物业管理有限公司于国内、香港、东南亚及欧美各地拥有多年及丰富之房地产管理、服务经验，相信定可以为本项目提供国际水平之商业运营管理服务。由戴德梁行提供商业运营管理服务的物业，凭借其在房地产服务行业中的良好口碑，已成功地为客户带来商业运营管理工作的信心保证，从而真正帮助发展商达到促进物业销售、经营之目的。我行根据贵司要求及所得数据，精心制定了此份商业运营管理服务意向书，希望能凭借全球先进的商业运营管理理念，结合中国大陆的政策、法规和客户的实际需要，利用商业运营管理过程中积累的丰富经验，向贵司提供节约投资、促进销售、保证建设质量和方便物业管理等方面的专业化商业运营管理服务建议。4西安市[宏府·洲际广场]商业运营管理服务意向书2?物业管理∣July5西安市[宏府·洲际广场]商业运营管理服务意向书∣July20072.1项目概况[宏府·洲际广场]位于西安市中心北大街中央金融商贸区，西华门什字西南角，南依市中心钟鼓楼广场，东临繁华的北大街迎宾大道，毗邻省政府，市政府，公安厅，高级法院等政府决策部门。[宏府·洲际广场]占地面积13500㎡，室外绿地广场占地4700㎡，总建筑面积186000平方米（地上面积：147000㎡，地下面积：39000㎡）共19层，其中：主体建筑地下3层，地上16层，地下-3层至-2层共两层为停车场及设备用房，机械式立体停车场共设552个泊车位，地下-1层至地上5层共6层为大型餐饮娱乐中心，地上7至16层为星级酒店和酒店式公寓。[宏府·洲际广场]建筑西邻市中心中央大道——北大街180M，北面中央喷泉广场，规模宏大，气势壮观，集现代购物、大型餐饮、休闲娱乐、酒店和高尚居家办公于一体，是中国西北最大的单体综合建筑。6西安市[宏府·洲际广场]商业运营管理服务意向书∣July20072.2物业管理团队戴德梁行的物业管理团队，拥有丰富的国际经验及专业知识，多年来在协助客户延长物业寿命及增加物业的经济效益方面一直享有盛誉。在欧洲，戴德梁行为逾4，000幢物业提供符合国际标准的管理服务，在北亚区管理物业则达30，000，000平方米，为发展商、业主及租户不同的需要，提供适时贴身的协助。我们的物业管理团队从策略性方案、前期项目策划到质量监控，为项目的每个发展阶段提供完善的解决方案；提供物业保安、工程保养及维护、会所管理及财政管理等多元化服务。我们的管理目标就是要通过执行大量明确的战略计划达到收益的最大化。这些战略来源于对本项目作为收益性产品的全面分析。我行将从物业管理服务的基础工作开始，全面且深入的以系统化模式进行，通过发展商的紧密配合与支持，落实物业管理公司达到既定服务目标和服务指标的要求。在物业管理中，综合型商业地产项目往往因其面积大、功能复杂、涉及面广、技术要求高而对物业公司的要求也相对较高。在戴德梁行国内项目物业管理类型的比例分配中,综合类物业(常以多种物业类型聚合的大型复合型商业地产为主)比例最高，拥有很多优秀的过往案例，由此可见我行在高端产品的物业管理上拥有资深的管理经验，过硬的管理队伍和良好的声誉。7西安市[宏府·洲际广场]商业运营管理服务意向书∣July20072.3工作计划戴德梁行为房地产项目所提供的物业管理服务一般分为三种方式：?物业顾问?物业顾问+驻场管理?全权委托物业管理（全委）戴德梁行针对[宏府·洲际广场]的物业管理服务之操作流程具体划分为前期物业顾问与后期物业顾问+驻场或全权委托管理两大阶段。前期物业顾问时间初步计划为正式签订合同之日起，我行将为本项目提供为期18个月的物业管理顾问服务。如后期阶段继续合作，根据本项目的情况及发展商的实际需求，则可改为物业顾问+驻场或全权委托管理的形式为本项目提供后期的物业管理服务。在本项目的前期的物业顾问方面，我司将成立物业专案组，每两个星期一次前往项目现场配合工作以及提出专业性建议。如需要驻场服务,可另派部分物业管理人员入场，以便展开前期工作，为后期物业管理工作的顺利进行及避免因前期遗留问题而为发展商带来的损失等情况打下坚实基础。8西安市[宏府·洲际广场]商业运营管理服务意向书∣July20072.4物业管理工作的重要性目前，越来越多的发展商已经开始意识到物业管理前期介入的必要性，物业公司可以从物业服务和用户使用的角度提出专业意见，帮助发展商更好完成楼宇在建设期的工作及筹备期的准备工作，这对交付使用后的营运及体现其价值起到决定性作用，愈早能让物业管理队伍熟识项目现场，就愈早能有序地对物业实体进行管理。2.5工作内容戴德梁行在成为物业管理顾问后，将根据物业施工进度，制订科学、成熟的物业管理顾问工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展，打下扎实的基础。主要工作包括：?对物业的建筑提出意见和建议?对物业的机电设施提出意见和建议?对物业的智能系统提出意见和建议?协助发展商各项工程招标工作?跟进物业建筑施工和设备安装过程?编制年度物业管理收支预算编制物业管理启动预算??负责申报管理费和其它收费标准?建立管理公司人员架构，并负责招聘管理员工?制定及完善各项物业管理制度?定期对各部员工进行培训?安排清洁和保险招投标?协助挑选和定制员工制服9西安市[宏府·洲际广场]商业运营管理服务意向书∣July20072.6协助物业推广，促进物业销售利用戴德梁行之国际性商誉，加强购房者对售后优质服务的信心，更有助于贵司树立品牌形象，同时戴德梁行还将协助租售宣传推广活动：?建议在售楼现场派驻专业保安、保洁人员，保安、保洁人员除了接受专业培训外，亦应加强服务方面的意识，一些细微的举动更能体现出专业公司的服务水准，为购房者留下深刻的印象。?派物业专员赴现场解答客户对物业管理方面的疑问，并可在重大宣传活动时就聘请专业公司的管理优势、先进的管理模式、智能化设备的管理与服务等方面提供计算机展示及详细的解说。?现时购房者越来越关心今后物业管理所能提供的服务与收费标准，我行将为租售部人员提供有关物业管理方面的基础培训及客户服务培训，解决及商讨在租售中遇到的管理问题。?提供有利于售楼宣传所需的物业管理数据。?制定管理服务承诺，增加客户的信心。?对楼盘示范单位布置设计提供意见，并安排好管理措施。2.7检讨物业成本，节约物业投资戴德梁行凭借多年来丰富的管理经验，及委派有经验的工程人员定期参加前期项目工程例会，对项目环境及设备建材等方面提出有利于促进销售、节约投资、方便管理的专业意见和建议：10西安市[宏府·洲际广场]商业运营管理服务意向书∣July2007?制定物业管理收费标准，为物业预售创造条件?针对智能化采用的程度进行探讨，即可以促进物业销售宣传，又可满足今后科技及客户发展的需求，尽量减少投资成本。同时考虑到管理中通过有效的人与技的结合，减少今后的管理成本。?根据项目情况提出物业改良及增减工程项目之建议，以节省工程费用及达至最高之经济效益。?戴德梁行根据过往经验，编制保养合同及招标文件之规格,并利用我行的服务网络，以最优惠的价格寻找提供服务之承判商。2.8从管理者的角度，改善设计缺陷发展商在很大程度上依赖建筑设计单位确定物业的功能及配套设施，事实上，没有哪一家设计单位对物业日后的运行及管理能够比物业管理公司有更深刻理解。因此往往在交楼之后才由小业主和管理公司发现一大堆设计缺陷，以致管理公司难以运作，业主怨声载道。为了改变这一状况，戴德梁行将从管理者的角度，对所管物业及设施进行一番审视，尽可能将设计中的先天缺陷限制在范围内：?建筑结构及功能设计?小区人、车分流?围墙和大门设置?公共区域装饰易于维修和清洁?公共照明开关设置在公共配电间?公共照明开关可半开、全开和长明形式开闭?建立合适的管理用房11西安市[宏府·洲际广场]商业运营管理服务意向书∣July2007?公共机房和管道井门锁钥匙的统一?垃圾房设立不影响环境?设置必要的公共洗手间?信报箱设立方便使用和管理、并符合国家规范?配置合适的告示栏?预留家用空调穿墙孔和室外机座位置2.9智能系统顾问戴德梁行从增加销售卖点，并结合管理需要和社会发展趋势，对智能化系统的定位提供专业、合理、控制投资和方便管理的专业顾问意见和建议，智能化小区基本功能如下表：12西安市[宏府·洲际广场]商业运营管理服务意向书∣July2007基本组成功能要点非法闯入报警家庭安防系统火灾、煤气泄露报警紧急求助