壹品国际商务公寓前期分析策划案【物业价值提升】隆塬地产序—题突围之路问键关2010年，大亚湾市场延续09年的市场硝烟，全年的供应量预计有125万平米。其中，不乏大盘，高端楼盘。考虑到08年及09年的市场总成交量也仅仅是120万平米，以及宏观政策的收紧，未来一年的市场竞争将变得激烈无比。在此严峻的情况下，我们应该如何突围而出呢？提纲报告11、市场环境分析、市场环境分析2、片区客户分析3、原生态价值梳理4、物业价值提升宏观基本面—宏观动态遏制部分城市房价过快上涨2010年3月5日，“两会“政府工作报告中提出坚决遏制部分城市房价过快上涨势头的四大方针：①继续大规模实施保障性安居工程：②继续支持居民自住性住房消费：增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费。盘活住房租赁市场。③抑制投机性购房：加大差别化信贷、税收政策执行力度。完善商品房预售制度。④大力整顿和规范房地产市场秩序：完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。?“两会“提出的四大方针政策，将增加中小户型的供应，盘活住房租赁市场，遏制开发商屯地、捂盘等，从而引导部分消费群体暂缓置业计划，待此方针政策实施成熟后再购房。?受政策的影响，自住型群体观望情绪加重；而对于投资者来说，无疑会受到抑制，部分投资客或许出手慎重，成交量很有可能阶段性下跌。宏观基本面—宏观动态货币政策收紧3月5日上午，在“两会”的政府工作报告中公布：①2010年经济社会发展的主要预期目标是，国内生产总值（GDP）增长8%左右；②2010年居民消费价格（CPI）的预期目标为涨幅3%左右；这一目标低于2009年4%左右的预期目标；③2010年货币信贷增长目标：广义货币供应量（M2）目标为17％左右，新增人民币贷款7.5万亿元左右，两个指标都低于去年实际执行结果。2009年M2增长27.68%，新增人民币贷款9.59万亿元。新增人民币货款的减少，将会提高各大信贷机构贷款门槛，部分中小开发商将出现融资难问题，另一方面，影响购房者申请实惠房贷。宏观基本面—宏观动态开发商拿地门槛提高国土资源部3月10日下发了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，通知规定：竞买保证金不得低于出让最低价的20%，土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，成交后，需在一个月内缴清成交额50%的首付款，逾期不签订合同的，终止供地、不得退还定金。。国土资源部下发的新规定，将直接增加开发商的拿地成本及投资风险，中小型开发商拿地将更加困难，“地王”频出推高房价的现象有望得到控制。宏观基本面—宏观小结宏观大势小结?国家一系列宏观调控政策的出台，从供给上来说，将会增加市场的有效供给，缓解“供不应求”的局面，将会刺激自住型群体的消费；从需求上来说，主要是抑制投机型的需求入市，以及对二套房置业者也有不利的影响；从管理上来说，将会增加住宅类土地的总量供应，督促加快土地的开发，打击捂盘惜售等行为，以遏制房价的过快上涨。?“两会”后，预计2010年中国房价的涨幅会趋缓，将回归常态。在经历了2009年的楼市井喷后，房地产成交量会有一定萎缩。而房地产投资和竣工面积等也会比较平稳。区域市场基本面—惠州市场2、惠州市场动态数据来源：惠州市统计局?2009年惠州楼市经历短暂的调整后，成交迅速反弹，全年成交以去化存量为主，全年成交量预计达到466万平方米，同比上涨110%。?09年惠州市成交量大涨的同时，销售均价平稳上升，全年成交均价达到4300元/㎡，同比上涨4%。宏观基本面—惠州市场惠州二手市场2009年，惠城区二手市场异常活跃，以约540套/月的速度消化；二手房成交均价方面，得益于一手楼市的走俏，二手价格呈现上扬的势头。区域市场基本面--惠州政策规划1、惠州市房产管理局发出公告：将会对市面上出现的捂盘惜售情况严厉查处。“两会”工作报告中再次强调：加此举将有效增加住宅的有效供应量，大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查有力缓解市场“供不应求”的局面，处力度。针对于目前部分开发商领取预售证后，因为客源稳定房地产市场良好秩序。不足等原因而在10天之内不开盘，都将受到严处。“路通，财通”。惠深沿海高速的开通，将吸引大量的深圳、香港客户2、2010年，全长49.94公里的惠深沿海高速将正式投入改善性群体、投资性群体高度关注并使用。惠深高速全程最高限速100公里，最低限速60公投资大亚湾。随着大亚湾经济结构调里，正式通车后，从深圳市区到大亚湾只需30分钟。整，大型优质企业的定居，自然旅游景点的开发，将吸引更多的投资商涌入大亚湾高房市浪潮中。3、大亚湾区首条跨市公交“惠深城巴1线”正式开通，公交开通，将促进深圳大亚湾的人结束大亚湾区与龙岗区两地没有公交直达的历史。全程票员频繁流动，为两地往来置业提供价7元了便利。区域市场基本面—深惠市场市场小结?从政策层面上说，大深圳以及惠州的房地产市场受到国家宏观政策的影响，目前政策还未完全明朗的情况下，刚性需求减弱，成交量下跌；但是成交均价仍然呈现上涨的态势。“价升量跌”的局面将会持续一段时间，等下半年市场预期明朗了，成交量将会企稳回升，而价格也会维持在相对平稳的水平。?目前，深圳城市发展速度加快，城市用地趋紧，住宅市场“供不应求”，而且住宅价格已突破24000元/㎡；随着深惠经济圈的加速形成，越来越多的深圳、香港两地的置业者考虑到被称为“深圳后花园”的惠州大亚湾经济区购房，政策规划的利好为大亚湾房地产市场的腾飞发展提供了有力的客观保障。项目片区基本面—大亚湾市场经济运行情况?2007年全区实现地区生产总值156.8亿元，增长55.1%；工业总产值426.6亿元，增长36.6％；惠州港吞吐量2105.92万吨，增长19.85%；完成国内固定资产投资总额145.5亿元，增长137.7%。?2008年全区实现地区生产总值168.9亿元，增长10.2%,人均生产总值达到12.03万元，增长6.2%；工业总产值501.9亿元，增长11.4%；固定资产投资总额146.8亿元，增长0.9%。?2009年全区实现地区生产总值202.1亿元，同比增长20.2%，增幅比全市高出7个百分点；实现工业总产值751.3亿元，同比增长58.8%。?西部综合产业区已落户企业56家，投资规模近70亿元，工业产值达95亿元，在建筹建项目47宗，投资规模达125亿元。三洋、住友、本田、比亚迪等知名企业已先后落户该产业区。预计2010年，西部综合产业区工业产值将达到200亿元，形成以高新技术产业为特色的产业基地。大亚湾近几年来，从地区生产总值、工业总产值、固定资产投资总值均呈增长趋势，经济均保持快速稳定的发展，特别是众多国际知名企业的进驻，促进区域经济腾飞发展的同时，也带来了区内众多的住房需求。黄金海岸旅游区：包括大亚湾经济技术开发区规划霞涌、辣甲岛、三门岛、五洲岛和笔架山五大景区“五区一岸线”整体规划，大亚湾城市建设进入快速发展通道。，将建设成集游览、观光、购物等旅游活动于一体的区域性旅游胜地。西区：主要发展电子、汽车零部件产业，规划面积约40平方公里。深圳东区中心区：总用地面积约22平方公里，以行政、金融、商务、居住为发展方向，是打造沿海城港区：以惠州港为基础，东区：主要发展石油化区，突出滨海特色的核重点发展港口、物流业，学产业。将建设成为世心区域，也是完善城市总用地面积为8平方公里界级的石化工业基地。功能的重点地区。。产业发展：大型制造业、石化城、惠州港三大产业引擎初步形成，核心企业进驻或投产,为区域经济迅速发展提供强力支撑。城市发展,与深圳融合一体,未来致力打造现代滨海石化新城区!?以“一纵一横”两条城市发展主轴。“一纵”即沿25号路、23号路、滨海大道的纵向发展轴；“一横”即石化大道发展轴，使大亚湾的发展与深圳逐步融合为一体。?????未来的大亚湾，将建设成为以石化产业为主导，电子信息和汽车工业、旅游业、港口物流业协调发展的现代滨海石化新城区，将成为“石化新城，绿色港湾”“一纵”:沿25号路、23号路、滨海大道的纵向发展轴“一横”即本项目石化大道发展轴提纲报告1、市场环境分析22、片区客户分析、片区客户分析3、原生态价值梳理4、物业价值提升地产开发必须要明确的关键点——客户定位对谁说话？卖给谁？（客户定位）关键点——客户定位区域客户物理属性——对客户分析的深度代表我们对项目理解的深度，也是决定项目成败的关键因素。在从销售角度考虑，我们的客户分为两大类：一类客户群体：快速营销模式的客户，大型的具有专业水平的实力投资群体，包括专业炒楼团，机构投资者，温州炒楼团等；项目的升值潜力是打动他们的关键因素。二类客户群体：常规销售模式下的客户，即普通买家。区域上主要是来源于大亚湾地区，惠州，东莞以及深圳区域，以及部分港澳人士。客户定位——常规客户分析隆塬市场研究数据：客户区域大亚湾地区惠州地区东莞地区深圳港人购买目的大部分自住，投资部分自住，大绝大部分投资，绝大部分投部分投资部分投资少部分度假资比例5%2%8%75%10%客户分析从市调大亚湾项目来看，各销售项目主管或者销售代表均表示：1.深圳客户占了绝大部分，占比超过75%。大亚湾是一个充满生机的市场，吸引了众多深圳等周边投资客到大亚湾投资置业；从客户拓展这一点上也证实了这一事实，大亚湾中等或以上档次楼盘一般是选择组织深圳看楼团等营销推广方式。2.港人也是不容忽视的购买力量。一致看好大亚湾的发展前景，认同大亚湾潜在的巨大升值潜力，相比香港较为“低廉”的房价等是促使其发生购买行为的主要因素。