谨呈：佛奥集团佛奥无锡太科园项目营销策略报告2014.01.18江苏公司江苏公司stnPART1市场分析PART2项目定位et?n?宏观市场分析项目本体分析o?C?竞争市场分析SWOT分析及应对策略?区域分析?项目总体定位录?项目客群定位目?项目发展策略PART3物业发展建议PART4营销推广?产品配比建议?价格策略?建筑风格建议?营销策略?景观风格建议?推广策略?户型建议?装修建议?商业建议江苏公司PART1市场分析?宏观市场分析?竞争市场分析?本体及区域分析江苏公司宏观市场城市地位无锡位于苏锡常都市圈，为江苏省第二大经济强市，拥有无可复制的城市资源，文化底蕴深厚。2012年全国城市GDP排名排名城市DGP(亿元)南京都市圈1上海?19195.6?2北京?16000?苏锡常都市圈3广州?12303?4深圳?11502?上海5天津?11190.9?6苏州?10500?7重庆?10011?8成都?7080?9杭州?7011.8?10无锡?6900?11武汉6700被水浸润的城市12佛山6580?主要城市资源：京杭运河、梁溪河、太湖、蠡湖13南京6140?主要景点：鼋头渚、三国无锡为江苏省第二大城市，排名在苏城、水浒城州之后，南京之前。江苏公司宏观市场发展规划无锡市未来将继续发挥湖湾城市特质，打造特大城市。形成三心、三区、三圈层的城镇结构，新区未来打造临空经济战略中心。两翼一体：双带圈层三无锡湖湾特大城市惠山新城两翼：区江阴滨江大城市、双圈层二中心老城宜兴滨氿大城市轴锡西新城锡东新城区区区老城商双轴双带：带贸中心双蠡湖休本闲中心科技新城区江湖城市发展轴、一体山水旅案环太湖城镇发展带游休闲太湖新城临空经济战略中心、双轴区商务中心国际先进制造业区、、江阴沿江城市发太湖新城区国家级科技创新区展次带、宜兴滨氿两翼圈层一城市发展次轴三心：老城商贸中心、太湖新城商务中心、蠡湖休闲中心无锡规划：形成“一体两翼双轴双带”三区：中心老城区、太湖新城区、山水旅游休闲区三圈层：中心城区、新城区、城镇组群江苏公司宏观环境城市交通无锡已经形成以高速公路、城市干道、轨道交通为支撑的“大交通”格局通达苏沪各地。沪宁高锡沪速澄宁城高际沪铁速路宁无锡城高际铁路铁无锡西站站无锡站无锡东站铁高长新速内环路锡太公高机宜路沪场公路苏南硕放国际机场无锡新区站高速通锡?对外高速公路：沪宁、沪宜、通锡、锡澄高速等?2014年6月地铁一号线将开通，年底2号线竣工通车。?铁路：沪宁铁路穿过无锡东西全境；新长铁路向北连接苏北，将成为江苏省第三个地铁开始运营的城市。往南联系浙江长兴；?“十二五”中期规划的4条骨架线路全部完工后，市民?机场：苏南硕放国际机场选择轨道交通出行的比例将达到公共交通出行的30%以上。江苏公司宏观市场宏观政策无锡属于发达三线城市，受全国房产政策影响较大；且经济发达的无锡也严格执行了限购、限贷政策。限贷公积金贷款政策不变，提取时间有变化。国五条出售自有住房按规定应征收的个人所得税20%。类型90㎡首套90㎡首套120㎡二套首付比例不低于20%不低于30%不低于房产税无锡开征房产税可能性不大。50%，贷款利率为同期首套利率的1.1倍以房养老其中的执行细节还需要探讨。?额度：一人可贷30万，夫妻双方最高可贷50万。限购住房信息联网住房信息联网停滞，小产权房难以转正。对本市居民严格执行“限三”政策，但明确了外地籍高层次人才的可购一套房资格。不动产统一登?限三政策主要抑制外地炒房潮整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。记?明确外地籍高层次江苏公司宏观市场量价走势无锡商品房市场量价表现平稳，但升温乏力，整体市场表现平淡。2010-2013年无锡累计商品房金额成交对比江苏公司宏观市场板块特征各板块形成了价格梯度，新区板块目前处于成交价格低地，成交占比排全市第三。2013年无锡各板块均价无锡各板块房价阶梯表现与代表楼盘惠山板块：6200元/㎡锡山板块：6800元/代表项目：万达广场、㎡理想城市花园代表项目：华夏·世纪锦园、恒大绿洲北塘板块：7300元/㎡代表项目：梧桐水岸、苏宁天御广场城中板块：9800元/㎡代表项目：世茂国际广场、红星国际广场南长板块：9400元/㎡代表项目：复地悦新城、区板块：7200元/㎡时代上城代表项目：保利中央公园、君域豪庭太湖新城板块：10000元/㎡代表项目：朗诗绿郡、太湖国际社区江苏公司宏观市场市场存量无锡截至2013年12月底商品房存量达143316套，市场去化能力一般，商住库存比例逐步缩小，新区商住库存压力为全市最大。万套江苏公司小结?无锡属江苏省第二大经济发达城市，文化底蕴浓郁，人口导入能力强?规划规划有四条地铁线路，目前1、2号线地铁在建，城市发展空间较大?住宅限购、限贷，受国家政策影响明显，房地产市场存在一定的政策风险?商品房年成交量623万方，月均成交量50万方以上，成交价格8500元/㎡，市场量价表现平稳，升温乏力?新区板块成交价格较低，成交量占全市比重不足两成，板块地位不高，存在可发展的空间江苏公司PART1市场分析?宏观市场分析?商业市场?竞争市场分析?办公市场?公寓市场?本体及区域分析江苏公司竞争市场-商业存量整体商业市场存量巨大，以新区、惠山区域为主，突破2万套。新区巨量商业堆积给2014年带来巨大压力。?据网数据监控中心统计显示，截至12月27日，全市七区商业存量85050套，面积797.33万平。其中，新区、惠山两大区域商业存量均突破2万套，成为无锡未售商业最集中的区域。?新区商业存量房面积从三季度的199.87万平减少至192.43万平，成为三季度跌幅最大的区域。新世界国际纺织服装城8347套超28万平的商业成为新区巨量商业积压的主力。江苏公司竞争市场-商业分布特征在售商业体分布较为零散，但多集中在市区等成熟地段，本案周边仅时代天街商业街在售项目名称物业组合总体量商业体量润泽18区惠山润泽18区商业、住宅15万方1.5万方五洲国际广场银河城北塘龙湖时代天街商业、住宅20万方20万方亿丰时代广场九龙仓星汇商业办公8万方2.5万方天地五洲国际广场商业办公盛唐·乐享城安15万方5万方崇银河城公寓上尚城上尚城商业办公5万方1.5万方新区盛唐·乐享商业、办公12.8万方9万方九龙仓星汇天地城亿丰时代广场商业20万方20万方龙湖时代天街江苏公司竞争市场-商业商铺规划在售项目多为商业体，商铺分割面积较小项目名称商铺层数商铺层高商铺类型业态规划商铺面积段润泽18区地上2F4.5米商业街餐饮、酒吧、零售20-30㎡为主1F：5.6米50-500㎡不等龙湖时代天街3F商业街餐饮、影院、零售2-3F：4.5米主要为50-150㎡1F：4.6米九龙仓星汇天地地上2F沿街商业餐饮、金融、休闲、会务配套60㎡-240㎡2F：3米五洲国际广场银河城地上4F5.1米商业体零售、娱乐、休闲、餐饮主要20-40㎡办公裙楼上尚城地上2F4米未定100㎡左右沿街商业-2F：4.8米；-1F：6米；盛唐·乐享城地下2F，地上4F商业体无锡首个全家庭乐享生活中心20-50㎡1-3F：5.7米；4F：5.2米亿丰时代广场地上3F——商业体零售、影院、娱乐、餐饮等30-200㎡不等亿丰时代广场润泽18区盛唐·乐享城五洲银河城江苏公司竞争市场-商业价格特征惠山商铺价格最低，其次，新区本案周边时代天街售价也较低板块项目名称1F2F3F4F润泽18区3.5-5万2-3万————新区成交价2-2.2万龙湖时代天街1.7-1.8万1.2万——1拖2:1.8万九龙仓星汇天地3-3.5万2万————南长五洲国际广场银河城3.4万2.2万1.6万1.3万上尚城3万2.2-2.5万————北塘盛唐·乐享城4.6-4.7万2.8-2.9万2.3-2.4万1.7-1.8万惠山亿丰时代广场2.5万1.7万1.1万——江苏公司竞争市场-商业销售分析在售商业体多采用统一招商和返租的形式进行销售，但整体去化情况一般板块项目名称销售模式首开时间推案量去化量整体去化率五年包租，三年返租，每年8%，抵房润泽18区2013.8.144457316.40%款，后两年九一分成新区龙湖时代天街三年返租，每年返租8%，抵房款2012.11.3084028734.17%一楼前三年24%返租后三年20%返九龙仓星汇天地2011.4.301158674.78%租南长五洲国际广场银河城统一招商2012.370035050.00%前三年18%一次性抵扣房款，后面12北塘盛唐·乐享城2013.63346419.16%年二八分成包租10年，前三年6%每年，抵房款惠山亿丰时代广场2013.6.294474510.07%，后7年每年10%返租江苏公司竞争市场-商业周边商业现状周边现有商业现状以生活配套商业为主，由于区域认知度有待提升，商业氛围不浓厚。2.5公里商业配套圈2标记配套类型1餐饮13净湖水岸（餐饮、娱乐、快捷酒店）2IPARK商业（餐饮、服务）3新安安置区商业（生活配套）44龙湖艳澜山商业（零售、餐饮）江苏公司竞争市场-商业小结?区域外：在售商业以综合体为主，包含商业和办公，总体量2-3万方。年去化10%-30%，整体去化速度缓慢。?区域内：在售商业以龙湖时代天街为大体量的商业带动区域商业，去化34%辐射整个区域及全市。?存量：市场现有商业库存较大，给2014年无锡市场带来很大危机?项目周边商业现状：以基本生活配套服务园区为主，商业氛围不浓厚。?销售模式：以包租和返租抵房款为主。给本案启示：是否需要设置区域型商业，需要市场的验证和时间的考量，不建议商业体量做大。建议设置沿街商铺满足社区及周边产业园的生活配套需求。江苏公司竞争市场