繁华之上延续辉煌泰宏·百旺都营销推广方案1市市场场解解析析2本本体体分分析析3项项目目定定位位4营营销销策策略略5推推广广策策略略1、市场解析一、柳州写字楼市场发展内在驱动分析城市发展阶段相对静止被动新区化中心聚集化城市发展原始阶段，起步阶段，城市迅速高级阶段，城市功扩张缓慢且有限，此扩张，城市核心的土能不断完善，城市时城市往往只有一个地越来越无法支撑城改造完成，配套、核心，城市的商业以市发展需要，开始向交通、环境改善，时代现象一个商业中心出现，外围扩散，外围作为价值回升，居住就且衍生商业不发达。城市疏散核心区。业开始回流，其它核心也快速成型。核心驱动平缓的就业压力价格驱动综合价值驱动一个城市中心及多多个城市中心及多一个城市中心时代特征个区域中心形成个区域中心成型城中区、河东区城中区河东区代表区域、柳北区公共政策驱动主线二、柳州写字楼市场整体布局?发展方向：东北向，河东区?总体布局：５个中心城区：柳东、柳南、鱼峰、柳北、城中，２个外围组团：沙塘和阳和，２个风景区：三门江和大柳北区，市工业大区龙潭。，商贸繁荣，物流发达河东区，新兴政务、?写字楼集中在各版块商业中心，还未形文化新区，高尚住宅城中区，市传统的集中区政治、商贸、文化成相对集中的写字楼密集区，只有在河娱乐中心方向发展东区人民广场、桂中路沿线有写字楼产鱼峰区，旅游城区柳南区，大型工业聚品存在。集地?河东区是柳州最具活力的区域，同时是柳州规划建设中的城市商务中心，拥有优越的规划资源和交通资源。?作为传统区域，本项目位于城中区与柳北区域的纽带位置，作为区域的补充。三、柳州写字楼市场发展历程上世纪90年代后时间段2000年-2005年2006年-2008年2009年起至今期五角星一带是柳州为填补柳州市真随着城市东移的规随着产业经济的发展和传统的商业中心，正写字楼、商务划，河东承担起城城市定位的提升以及巨但其办公场所几乎楼的空白，以城市CBD区的重任，大的商业磁场和辐射力没有商务配套和物中区为核心的首新一批的写字楼的给柳州的写字楼市场带业管理，严格的说开发热潮随之而来来了发展机遇，并形成概述批写字楼开发即，当时柳州市有办掀起，但项目配，物业的品质及商了以河东为CBD区，城公楼，但没有真正套较低，经营种务配套也随着提升中区为商业中心区、柳的商务写字楼类杂乱。。北区为区域中心的格局。供应分布城中区五星商圈城中区新商务楼体向商务向河东转移河东区成为柳州CBD区财富大厦、时代商居上V8、阳光汇金国际、阳光100、东典型代表华侨大厦、东都大厦等厦、100、华信国际、郡、风情港、地王MALL区租金水平（元/物业管理费（元/项目名称域㎡/月）㎡/月）瑞泰大厦20-251时代商厦20-251.5四、柳州各区域租金水平对比花旗1号楼22-251.7城星河大厦20-251中20-232区域差异五华侨大厦星五星中环大厦25-281.8?柳州写字楼的租金水平一般在25-55元/月/㎡商圈盛华财富大厦25.51.5，四大区域整体租金价格水平差异不明显；东都大厦251.5?河东区写字楼租金水平高于其他区域，为40－60新大地商厦283.25元/月/㎡，柳北区22—30元/月/㎡。凯凌大厦250.8华信国际28-353.5档次与租金水平关联度：阳光10040-601.8?河不同档次写字楼的租金梯度明显：高档写字楼的租东郡35-501.2东金水平40-60元/月/㎡；中档写字楼租金水平在居上?V830-35225-35元/月/㎡，低档写字楼租金在20-25元/月东方百盛30-351,8/㎡左右；汇金国际24-292柳金瑞国际22-301?回回报率报率：：根据根据写字楼写字楼售售价，租金回价，租金回报率报率在在5-6%5-6%，，北华泰大厦22-251基基本本处处于于正常正常水平水平；；声福国际20?租租差差：高：高档档写字楼租金平写字楼租金平均层差均层差在在0.5-20.5-2元元//㎡㎡//柳谷埠街国际20-25月，同一月，同一层朝层朝向、景向、景观观不同租金不同租金差别差别在在5-105-10元元//㎡㎡南商城温州商贸城200.5//月月左右左右。（。（例如例如阳阳光光1001005A5A写字楼）写字楼）数据来源:挚衡天地数据平台五、各区域写字楼物业生存状况对比分析区域产品品质配套设施交通状况物业管理地段分布配套设施基本在周交通拥挤，自身车位较差物管、服务城中综合品质一般边，配套档次不一五星街商圈不足单一,但便利性较差配套设施基本在周边，配套档次较高交通发达，通达性强物管中等，服务桂中大道、市政河东综合品质较高，较为完善，便利，自身车位充足单一办公辐射性较强基本在裙楼设置配交通一般，通达性不较差物管，服务第二商圈及辐射柳南综合品质一般套，周边配套完善强，车位一般足单一范围内，档次不一基本在裙楼设置配交通一般，通达性一较差物管，服务城中商圈外扩区柳北综合品质一般套，周边配套完善般，车位一般单一域、三中路沿路，档次不一?中心城区中低档写字楼占了区域范围的2/3，而河东新区产品基本都是中档及中高档产品。?根据整体的写字楼生存状况的对比分析，不难找出区域间租金、入住率差异的必然因素。?柳州整体写字楼的成熟度不高，提高物业的品质化、产品、物管等是未来的发展趋势。六、各区域写字楼个案销售主力面积对比分析——面积区间相对集中，高档写字楼的面积相对较大708090100110120130140150160250300500（㎡）华信国际阳光100面积范围案名出租率东郡（m2）居上V8华信国际90%40-250东方百盛东方百盛90%70-200东郡30%80-125居上?V885%70-130708090100110120130140150160250300（㎡）阳光10015%70-500汇金国际汇金国际65%70-120瑞金国际瑞金国际85%70-110谷埠街国际商谷埠街85%40-70国际商城城望泰大厦望泰大厦60%70-100七、未来几年，逾40万㎡的供应量【写字楼、酒店】??市场需市场需求判求判断断以以20082008年年的华的华泰独立泰独立商务、华商务、华信信国际、国际、瑞泰瑞泰大大厦厦公公寓面积做参照判寓面积做参照判断，柳州断，柳州年消年消化写化写字楼字楼面积面积在在33万万㎡㎡左右左右。。??市场市场供供给给判判断断○○两年内已两年内已开发开发量量：：阳阳光光100100、、五星五星中环大中环大厦厦、居、居上上·V8·V8城，汇金国际及其城，汇金国际及其他他，，逾逾2525万万㎡㎡；；○○正正开发开发量量：：地地王王MALL29MALL29万万㎡、乐和广场㎡、乐和广场3.53.5万万㎡㎡、、九洲九洲大大厦厦3.53.5万万㎡㎡、风、风情港情港、、峥福峥福项目以及桂中大项目以及桂中大道道、东环大、东环大道道沿线沿线等……等……○○预计预计未来未来几年几年：：将将有有超过超过4040万万㎡㎡的的供供应应量推量推出市场（出市场（纯纯写字楼与写字楼与泛泛写字楼物业）。写字楼物业）。??物业物业消消化化周期判周期判断断按按20082008年年柳州市写字楼柳州市写字楼消消化速化速度计算度计算，，4040万万㎡市场存㎡市场存量消量消化完化完将将需需1313年左右；年左右；结结合经济合经济增长增长、城市扩建需、城市扩建需求求以及以及近两年近两年写字楼物业写字楼物业消消化速化速度等因素考量度等因素考量，，消消化化周期周期也要也要66年年左右左右时间。时间。写字楼使用型客户分析来源地特征对比分析?按照占用面积来计算，本地客户和柳州以外的客户所占比重分别达到60%和40%。?在柳州经济结构占据相当大比重的企业多是汽车企业和生产制造类企业，外资企业他们虽然所占比重较小，但在河东的办公楼中出现了外省企业整层租赁作为办事处以及形象展示窗口的现象成了市场的一大特征，值得我们借鉴。?在市场调研的个别案例中整层购买的客户主要是柳州本地大型国有工业企业、房地产和建筑行业的股东。此章节数据来源于挚衡天地数据库写字楼使用型客户分析行业特征对比分析河东区客群构成比例金融类1%IT类12%17%贸易类8%制造类16%传统服务业现代服务业房地产12%政府机构12%其他8%15%?城中区写字楼主要分布在大商业圈范围，商业氛围浓厚，对小型服务性公司较有吸引力。?柳北区：金融业租赁比率18%，大量外资银行和金融机构的涌入使得区域内高档写字楼需求旺盛；对大型企业的吸引力较强；以建筑类、房地产开发类、金融、生产类企业相对较集中。区域写字楼购买客群分析客群特征对比分析?投资客基本都以个人名义购买；?自用客户一般也选择以个人名义购买，主要是能达到避税目的，且个人购买也较企业名义购买更为快捷方便。?地产、金融、政府社团以及柳州本地客户相对所占用面积较大，而其他如贸易、服务业、IT、生产制造类以及外资客户所占用面积较小。购买客户关注点分析柳州柳州写写字字楼楼、酒店物、酒店物业业市市场总场总结结产业关联商商业业、、写写字字楼楼、酒店的、酒店的发发展基本展基本与项与项目目区区域域产业产业结构结构吻合吻合，，给给本案本案启启发发：要充分的了解：要充分的了解区区域域产业现产业现状状与发与发展展趋势趋势。。销售市场合理定价、策略以及合理定价、策略以及产产品定位品定位应应切切实实市市场场需求。柳北需求。柳北区区处处于价于价值值洼地，但有待洼地，但有待开发开发品品质写质写字字楼楼、酒店、商、酒店、商业业。。购买客群购买购买客群已客群已从从之前之前单单一的投一的投资资客群向自用客群的客群向自用客群的转转化，面化，面积积需求增大，需求增大，并并能自由分割能自由分割组组合的合的产产品上。品上。区域市场市市场总场总