呈：金都汇商业街营销推广总策略我们的工作思路?第一部分项目定位及核心优势?第二部分广告策动营销?第三部分项目包装?第四部分推广主题及策略第一部分项目定位及核心优势1、商铺业态定位1.业态定位：以批售业为主+零售为辅2.项目定位：“长三角地区餐饮原料及耗材供应基地”3.业态组合：“燕鲍翅+南北货+调味品＋粮油＋酒店用品”4.商铺性质：大厦裙楼底400多米长沿街铺+大开间+临街（区别于一般的沿街低矮、简陋的门面房）2、项目核心优势１、地段优势：雄踞文昌西路核心商圈，为扬州黄金商业街区，大润发品牌商家带动，人流密集，商机天成；２、临街优势：400多米长独立临街黄金铺位；３、投资优势：随着扬州西区完善成熟，经济的强劲增长和商业的发展，铺位将有巨大的升值空间（比照文昌阁、老城区案例），目前投资时机最佳；４、户型优势：超宽临街面、超高层高（相当买一层用两层）、高使用率、铺内空间方正；５、经营优势：本项目具有完善的招商机构，经营机构，是有商家在经营中的商业铺王3、客户定位通过对附近商业项目的考察，发现购买商铺的客户主要为扬州人士、长三角专业经营人士，他们都有多次投资的经验，对商铺以及投资有自己的看法。他们喜欢扎堆，如果有合适的投资商铺项目，他们会互相介绍给朋友。大多数为多次置业者，年龄在35-55岁之间。目标客户分布在整个长三角及广州地区，具体为：1、扬州本地和本片区生意人2、跨区域投资者（来自广州、上海、等周边市、区、镇）3、机构投资者（对于中型以上面积的商铺）第二部广告策动营销1、广告的任务：1、重新包装，树立项目崭新专业商业形象；2、加强广告推广的策略性、计划性和渗透性；3、加大推广力度，加大广告的投放量；4、设计、制作各类广告，并做出媒介投放计划；2、营销（建立与市场连接的营销方式）销售及招商策略1、租售并举，采取直接销售和带租约销售模式，直接招商经营；2、向经营商家适当让利（采取在一定时间内减免租金方式进行招商）3、直接向购买客户一次性返一定年限的租金，减少客户对前三年内商铺经营盘活的顾虑，提升客户信心；4、通过招商公司网络向上海、广州、南京等地区邀请意向客户参观购铺；3、广告紧扣商业营销解读过程广告诉求过程紧紧围绕此思路，有层次，有深度的引导专业专业的招商公司的招商公司主主题题升升值值高端高端专业专业市市场场+成功商业成功商业有商家有商家经营经营专业业态专业业态升升值值有力信心有力信心+经营经营式商式商铺铺地段升地段升值值特有特有产权产权式式第三部项目包装1、包装总纲：本项目定位为“扬州中高档专业商铺”，因此在包装中要尽量体现商业项目的档次和特点，如“高档、红火、热闹”。项目的包装要以现场包装和户外包装为主，着重烘托出专业商业氛围、投资理念，突出项目的升值潜力以及未来的商业经营前景。项目包装主要包括销售现场内、外和销售物料及媒体广告。第四部推广主题及策略1、推广主题及目的：推广主题：长三角餐饮原料及耗材供应基地总部目的：强调项目的价值链，获利前景，进而突出项目的商业功能。三大核心点：价值链+获利前景+商业功能2、主卖点展示：商圈+品牌商家+人气+产权+层高+经营管理?文昌路核心，临街旺铺。?70年独立产权，超常高回报。?6米层高,一层当两层用。?买铺即收3年租金。?半年免租，三年超级特惠租金。?临街商铺，超宽临街面，户户大开间。?左大润发，右成熟片区，人流汹涌，超常人气。关于客户购买流程的思考：口碑传播口碑传播消消费费项目价值项目价值?渠道推广渠道推广?目标客户目标客户者者可感知的可感知的可想像的可想像的昭示昭示媒体媒体口碑口碑销售措施销售措施发发项项目价目价值值增加客增加客户户上上展展挖挖掘掘门门量量商商现场现场价价值值保保证证客客户诚户诚代代展示展示意度意度理理公公保保证销证销售售保保证销证销售售价格价格速度速度司司目目标标高价格、高速度高价格、高速度3、推广的总体策略及时间安排：利用两个月的时间让项目在媒体、展场宣传，尽量积累众多的有效客户，在开盘当天集中解筹，从而制造抢购、火暴的人气。在举行庆典活动的日期上灵活处理，而不致于影响到收取首期房款。在开盘前期制造一定量的广告效应，使本项目在短期内达到轰动的效果，利用广告效应的延续使项目销售达到预定目标。正确锁定本项目的目标客户群体，根据该群体的心理特点，通过有效的广告诉求，树立本项目在竞争中的最佳形象，赢得更高的概念附加值，在目标受众心中形成独特或唯一的概念以支撑竞争实力。宣传推广主题要充分体现本项目定位——“长三角餐饮原料及耗材供应基地总部”以符合目标受众心理接受习惯，从而打动投资客户。4、广告阶段安排：广告宣传推广应配合项目整体销售策略计划进行分阶段安排，不同的销售阶段采用不同的推广形式，制定不同的广告目标。具体宣传推广程式，分为四个阶段：形象导入?强化刺激?再度强化刺激?持续延展期4、广告阶段安排：项目推广最新时间进度表2006年2007年6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月8.2商讨确定计划时间11.1持续强销9.1完成现场包装及销售物料9.2开始内部认筹12.1尾盘销售期10.1商业开盘开盘期预计为2006年10月1日5、宣传方式：传播方式及策略大众传播+点对点直销+活动营（促）销5、宣传方式：直邮直邮对象：珠三角专业市场+本地小型专业市场+行业协会私营企业协会等主题促销活动在公开发售期内适当举行一定规模的主题促销活动，不仅可以提高发展商和项目在社会上的知名度与品牌，又可促进销售。谢谢观赏THANKYOU