苏州·吴中商业综合体市场调研沟通报告1.项目简介2.市场背景2005.8.02本项目位于苏州市吴中区，属新开发区域距离老城区观前街约3-5公里相城区工业园区金平阊江区区高新区及虎丘区沧浪区吴中区本报告是严格保密的。2项目地块呈长方形,南北边长约70-80米,东西边长约200-北250米,临近市政广场、区政府大楼和区体育中心宝带东路87.84米米8.882河道东2522及0.吴2东6吴中区月7市政.0河北7浜广场苑米体育中心米道路路路围墙20.71米72.79米文曲路吴中区政府本报告是严格保密的。3项目北至宝带东路，南至文曲路，西至东苑路，东至河道，宝带东路最为繁华，但人气不旺宝带路与东宝带东路苑路交汇口宝带东路区体育中心大门处项目地块上河道及围墙东苑路未拆迁建筑区政府大楼东苑路市政广场项目地块上未拆迁建筑文曲路及区政府大楼东苑路本报告是严格保密的。4项目所在为吴中区靠近市区的相对中心位置，政府期望成为区域地标式建筑?项目位置：宝带东路以南，原吴中区职业中学?用地性质:商业办公综合?用地面积:26759.5平方米?容积率：≤5.5?建筑面积：≤147177.25平方米?主建筑：应为写字楼?建筑密度：≤50%?主建筑高度：≥180米?绿地率：≥25%?机动车数量及出入口：数量满足规范要求，可利用其临近的市政广场和区体育中心进行停车；出入口设西侧一个，南侧一个?非机动车数量及出入口：数量不做要求，出入口设西侧一个，北侧一个?其他：裙楼部分控制在5层一下，须设置对外开放的文博馆和图书馆各一个，总建面10000平方米以内，设置在裙房一、二层?退红线：东向退用地红线8米以上；南退用地红线裙房8米以上，高层15米以上；西退用地红线裙房10米以上，高层15米以上；北向退用地红线裙房10米以上，高层15米以上；?建筑风格：现代城市地标式建筑，体现现代感本报告是严格保密的。5开发商背景及期望开发商背景：开发商对项目的理解及项目期望1.对苏州写字楼市场消化量不容乐观?温州人，属于暴发户类型；；2.本项目支撑在于商业，卖的价格高?曾在嘉兴、昆山成功运作过几个，卖的好是关键，卖的快是其次；商业专业市场商业销售底均价是20000元/平方米?未有苏州市商业及住宅房地产开3.酒店式公寓的销售均价最低为发经验10000元/平方米；4.商业最佳为主力店带动型运营，可?4人联合投资，开发此项目，按以考虑前期招商出资金额确定股份5.项目商业体量应控制在6万以下，合理范围应是3-4万，商业租售比?为开发此项目，成立“苏州中润例可目整体物型及租售比置业有限公司”视项业类例而调整，但商业仍以销售为主；本报告是严格保密的。6报告思维导框苏州市酒店式公寓市场初判苏州市写字楼市场初判苏州市商业市场初判本报告是严格保密的。7苏州市酒店式公寓主要集中于老城区、高新区、相城区和一些远郊新兴开发区域?已售完酒店式公寓集中于老城区(沧浪、平相城区江、金阊)金?新推出酒店式公寓集阊中于相城区、高新区及区吴中长桥、太湖等新兴区域；工业园区?吴中区和工业园区相对缺乏酒店式公寓；高新区沧浪区?老城区近期无新推出酒店式公寓;未来供应量有限；吴中区本报告是严格保密的。8已售完酒店式公寓集中在老城区皇冠国际赛风梦想家时代晶华润亿皇朝（未对外出租）租户来源：苏州本地人60%园区酒店式公寓呈新苏州人20%现满租状长三角潮汐客户10%态，租户全部来自其他（含园区客户）10%园区。租户用途：70%自主，30%办公都市e摩登99相皇国际和乔丽晶站本报告是严格保密的。9苏州市酒店式公寓项目扫描售项目名称开盘时间公寓体量装修所在地址完摩登99是2005年4月一栋28932平全装修沧浪老城区润亿皇朝是2004年8月一栋4-7层10000平全装修平江老城区赛风梦想家是2003年9月一栋6000平全装修金阊老城区时代晶华是2004年4月一栋34000平全装修金阊老城区都市E站是2003年10月一栋43500平全装修金阊老城区自由之邑是2004年8月一栋24层全装修金阊老城区青庭国际公寓是2004年3月230套全装修高新区汇豪国际是2004年一栋18层全装修高新区凯翔国际广场否2006年8月两栋29、34层全装修相城区蜜蜂城否2008年4月56000平全装修吴中长桥镇6.5万(商业1万)一星城铭座否2006年4月全装修吴中太湖旅游区木渎镇栋7层新地国际公寓否2007年11月2栋54层全装修高新区中国国际服装城否2004年6月一栋5-8层全装修相城区阅城否2007年10月两-栋16-18层全装修相城区本报告是严格保密的。10苏州市酒店式公寓项目扫描去化速月租/投资项目名称户型目前售价总价购买客度回报率摩登9962平7500元/平约45万已售完2200/3.6%赛风梦想家50-65平7000元/平约34万已售完2200/3.9%润亿皇朝45-70平11000元/平约42.5万已售完3500/4.9%以投资客为主时代晶华50-70平7000元/平约45.5万已售完2200/4.1%都市E站45-68平10000元/平约27.5万已售完2200/4.8%自由之邑40-50平7500元.平约32.5万已售完2200/4.1%85-100平85-100平租赁客以日本台湾高层约90万青庭国际公寓顶层为复式10000元/平已售完5500/6.6%为主(160-200160-200平购买客户以投资客为主平)约180万30-50平30-50平250030-50平以投资客为主汇豪国际70平12000元/平36-108万已售完70平450070-90以自用客为主90平90平550040-5040-50平投资客为主凯翔国际广场7000元/平35-60万已售完1500/2.6%80-9080-90平自用客为主本报告是严格保密的。11苏州市酒店式公寓项目扫描月租/项目名称户型目前售价总价去化速度购买客投资回报率5500-5800元蜜蜂城50-60平约33万尚未销售——尚未销售/平30-33平99%全部是投资客,投8500元/平约28-33月均销售星城铭座4.8米复——资客中1/3是上海人,（包租）万2125平式结构剩余为苏州无锡人每层均有销售单位新地国际公寓110-300平15000元/平约225万——购买客以投资为主月均去化约8500平8500元/平去化数量不中国国际服装城40-50平(两年反租约42.5万——购买客以投资客为主多8%)40-50平月均去化阅城8800元/平约44万——苏州本地及外地投资客5.4米挑高7140平本报告是严格保密的。12苏州市酒店式公寓市场总结1.苏州市酒店式公寓在售项目数量少，在售项目的开盘时间集中于2007年10月至2008年4月；2.苏州市酒店式公寓产品均为全装修，建筑形式以独栋高层为主，早期户型较为常规，后有部分项目提供4.8米或5.4米复式结构增加产品附加值，但目前对“层高增加建筑面积”已有明确规定，预计未来复式户型比例将有减少；3.户型多集中于40-50平或70-90平，少数有100-300平大面积产品；户型面积与区域无明显关系；4.从目前酒店式公寓项目售价来看，相城区集中于7000-8800元/平，高新区集中于10000-15000元/平，老城区集中于7000-7500元/平；个别项目因产品优异，突破区域价格，如老城区润亿售价可达11000元/平，太湖区星城铭座售价可达8500元/平；5.从价格走势来看，05-06年间开盘的已售完项目的当时售价区间为5500-6000元/平，售价每年约上涨17%-20%，可间接说明酒店式公寓的市场被长期看好，投资火爆；本报告是严格保密的。13苏州市酒店式公寓市场总结1.苏州酒店式公寓普遍认可的投资回报率为8%，但依据目前市场月租金反推，投资回报率集中于3.5%—5%，后市投资回报上升空间巨大（即：租金有较大上涨空间）；2.购买客户以投资客为主，包括上海客户、上海周边城市客户（如无锡）及苏州本地客户，比例各占1/3；客户认可苏州市酒店式公寓的发展潜力及升值空间，且具备相当购买力，需求相对火爆；3.03-06年间已售完项目总体量为28.3万，目前在售（07-08年间）项目总体量约为29.4万，供应较为旺盛；4.在售新推出项目（分布于高新区和相城区）的去化速度可达7000-8500平/月，销售状况好；结合价格上升趋势、租金及投资回报上升趋势、购买客户多为投资客，目前销售状况及去化速度，供应较为旺盛等可知：苏州市酒店式公寓市场供需两旺，发展空间巨大，尤其吴中区和工业园区的供应相对缺乏；本报告是严格保密的。14报告思维导框苏州市酒店式公寓市场初判苏州市写字楼市场初判苏州市商业市场初判本报告是严格保密的。15苏州市高档甲级写字楼主要分布在新区与工业园区，市区及吴中区有少量较老的办公楼存在相城区金阊平区江区工业园区高新区沧浪区吴中区本报告是严格保密的。16工业园区的写字楼大都是04年后建成，产品较新，硬件配置符合国际标准，故入住企业大部分为外资企业，或国内、本地大企业所在物业大堂项目名称体量电梯空调租金典型客户租率区域管理挑高外企、电子国际大厦园区5.2万10中央802014米、机械、政95%府机构外企、电子世纪金融大厦园区5.8万10中央802010米、机械、新95%材料中银惠龙大厦外企、电子园区6.78中央781815米95%（高峰会）、房地产汽车、电子建屋大厦园区7.410中央78-851815米80%、房地产本报告是严格保密的。17新区的写字楼以新地中心和金河国际大厦为代表，硬件做到了国际甲级标准，吸引的大多为日本公司，本地高端企业为主所在开盘日项目名称体量电梯空调售价租金购买客户租率区域期约70-8