第一部分：南通市宏观环境第二部分：南通市房地产市场分析第三部分：项目分析及定位南通永兴花苑号地块项目市场报告12005年2004年江苏省人均GDP2003年南通市人均GDP2002年江苏省、南通市人均GDP示意图（单位：元/人）0500030000250002000015000100002005年2004年2003年南通市GDP（单位：亿元）2002年南通市经济增长速度不断增加，2005年的GDP较2004年增长了19％，增长速度为江苏省十三市第一。快速发展的经济为南通的房地产市场发展奠定了强有力的基础。0、人口概况：南通市总人口786万，常住人口734万，市区人口85.26万、相关宏观经济数据统计分析、122.1GDP第一部分、南通市宏观环境80060040020016001400120010002005年2004年江苏省农民年纯收入2003年南通市农民年纯收入2002年江苏省、南通市农民纯收入示意图（单位：元/人/年）06000500040003000200010002005年2004年江苏省城镇居民人均可支配收入2003年2002年南通市城市居民人均可支配收入逐年提高，且高于江苏省的平均水平，反映出南通的居民收入水平位居江苏省的中上游。收入水平的提高，为居民的消费水平和消费需求的提高提供了条件，从而激发出人们对改善居住环境和消费的欲望，促动房地产以及相关产业的发展。江苏省、南通市城镇居民人均可支配收入（单位：元/人)0、居民收入水平2.2南通市市区人均可支配收入8000600040002000140001200010000城市发展性质：上海北翼现代化的港口、工业、贸易、旅游城市。城市人口发展规模：近期(2005年)：85万远期(2010年)：100万远景(2020年)：115万城市发展方向：以主城区和开发区为基础，相向靠拢，两头延伸，形成沿江带形发展的态势。远景进一步向东南发展延伸，与通州、海门相向发展，形成沿江组群式城市结构。“”3、城市未来规划和发展方向：规划形成港闸区、主城区、开发区、江海港区四个各具特色、城市职能各有侧重、相对独立的城市组团，（）港闸区：用地面积：平方公里。规划分布人口万人，规划居住用地公顷，由曙光、永兴、新华、公园、闸东等八大居住区构成。主要职能：发展电力、钢铁、建材、机械、纺织、船舶修造为主；居住、公共设施相应配套的城市组团（）主城区：规划分布人口万人（）开发区：规划分布人口万人（）江海港区：规划分布人口万人城市发展结构形态1202038525532441经济的持续增长，人民收入水平的提高，城市人口的不断增加，为南通的房地产市场发展提供了很好的基础。而从未来城市的规划来看，港闸区作为重点发展的区域之一、其居住环境、配套设施以及居住氛围等等必将随着规划的实施而得到极大的改善。区域的房地产发展也即将迎来一个快速发展和竞争加剧的时代。4、南通宏观环境综述0.40.350.30.250.20.150.10.0502005年增幅2004年南通房地产投资额一览图2003年35.9648.3259.3980.0534.40%22.90%34.80%房地产投资额（亿）2002年09080706050403020100.50.40.30.20.102005年增幅2004年体现特征：投资额持续增长、增长幅度有所回落。2003年南通固定资产投资额一览图309.89448.42605.17815.2644.70%35.00%34.70%固定资产投资额（亿）2002年1、固定资产投资及房地产投资情况第二部分：南通市房地产市场分析0900800700600500400300200100200620052004出让土地平均价格（元/㎡）居住用地出让平均价格（元/㎡）2003南通市区土地价格走势图36880464815351136137768215449474902002050020001500100020062005住宅出让总量（㎡）20042003南通市区历年土地出让情况统计20022、南通历年土地市场统计分析0总体特征体现：土地市场规范，供地总量均衡。总量逐年递增，2005年达到高峰，总量突破200万方。06年除非下半年有大宗土地出让，否则在总量上不会赶上2005年。05年开始，南通市区出现经济适用房土地出让，总量突破50万方，06年则已经达到30万方。土地价格的提升直接影响南通房地产的最终销售价格，呈现上涨趋势。近两年出让的土地总量较高，意味着短期内今后的市场供应量将会增加，市场竞争将会加剧。500000土地总出让量（㎡）经济适用房土地出让量（㎡）2500000200000015000001000000南通土地市场和江苏其他城市相比较而言是比较理性的，年土地出让总量适中。从价格上来说，目前南通的地价水平在江苏各城市中处在中等水平。如果拿我们曾经考察过的苏北几个城市来比较，南通的地价基本能反映其城市价值，同时土地增值潜力较大。从城市发展趋势结合我们从政府了解到的信息来判断，未来南通市区土地出让将会越来越少，大规模的土地出让基本集中在开发区和城区的边缘、新兴的板块地带，传统意义上的市区土地稀缺性将会显现。南通土地市场分析小结1）、量2）、价3）、趋势城东城南城中城西城北、区域界定港闸区城区（崇川区）开发区、南通房地产市场细化分析、南通房地产市场特征分析3.13.23主力产品：产品形态以小高层和高层产品为主，少量别墅。主力户型：主流户型为平米左右。主力户型面积偏大，小户型少。主流价格：主城区产品的总体均价突破元平方米，而边缘地带产品的均价在元平方米左右。主力客源：由于地段因素，客源组成比较广泛，对其他区域的客源吸引力也比较强，各个小区域内主力客源还是以区域客源为主。发展趋势：中心地带土地资源越来越稀缺，重点发展方向也是趋向于边缘地带。产品价格的上涨幅度将降低。1305000/4700/1）、城区（崇川区）主要楼盘详情主力产品：多层、小高层和别墅，其中小高层占据了一定的比例。多层主要在春晖花园和莱茵苑。主力户型：主力户型同样偏大，户型多为平米以上，小户型少。主流价格：公寓产品整体均价元平方米左右，别墅均价在元平米以上。主力客源：客源多为市区换房居民和企业中层以上管理层，还有少量的日本、韩国籍外商。发展趋势：开发区的住宅将继续以高档产品为主，同时随着市政配套设施的建设，开发区住宅的价格将继续走高。1005000/8000/）、开发区主要楼盘详情2、港闸区概况四大战略：工业立区、城建兴区、开放活区、富民强区主要产业形态：农业、工业和主题市场。、区域房地产概述市场刚刚起步、由于港闸区本身的发展性质是以工业为主，居住为辅，本身的性质也制约了区域的房地产发展。从目前态势来看，区域内发展比较早的房地产项目集中在港闸区与崇川区的交接地段，外环沿线。该地段因为临近市区，商业氛围相对浓厚，成为区域率先开发的地段。、港闸区房地产市场分析4.14.24、区域房地产市场产品分析4.3环境分析产品分析：产品形态产品面积景观营造其他：智能系统价格分析客源分析利多利空重点个案解析：盛和.永兴花苑项目实景图港闸区的房地产刚刚起步，产品的品质还有待提高，动迁房占据比较大的比重，产品形态多为多层产品，但小高层和别墅产品也相继出现在市场；平均每个动迁户手中都有2-3套房屋，多余房屋的空置导致小区内入住率不是很高，整体的居住氛围不是很浓；小区内原先规划简单，没有特殊的功能空间和公共空间；商业产品也多以专业市场为主。区域产品的价格相比南通城区和开发区，有着比较明显的价格优势。其中，动迁房面向动迁户的时候，价格不到2000元/平方米，相对而言，又具备更大的优势。区域目前主要的卖点还是价格。所以，项目面向市场的时候，前期价格定位将是关键。目前该区域居民到南通或者其他区域购买商品房主要有两个原因，一是自身条件满足，想追求更好的生活品质；二是为了自己的后辈的工作和生活而考虑。而同时，价格优势也吸引了一部分城区的客户来关注。区域内众多的外来经商客户是区域商品房客源组成的一个重要支撑。但区域也有不少动迁居民对动迁房的安置普遍显得较满意，或受传统观念或者价格影响，对商品房的接受度还有待提高。产品特征：价格特征：客源特征：???、区域市场特征分析4.4从港闸区最近两年的土地储备来看，除了一些商业地块储备以外，短期内住宅用地储备主要还是集中在永兴花苑周边，以及永兴佳园二期、怡园周边的低价位普通住宅商品房供应用地。整个区域的竞争力难及城区以及开发区。但相信随着市场的发展以及区域环境的改善，周边商业等配套的成熟，港闸区的房地产也将会迎来一个自己的发展峰期，最终在南通的房地产市场的发展版图中占据一席之地。区域房地产市场竞争将愈加激烈产品品质将得到较大的飞跃区域房地产市场价格将进一步提升区域客源面将逐渐加大????4.5、区域市场未来发展趋势浅析从产品的户型面积上来看，南通市场的主力户型面积偏大，中小户型的比重偏低；户型设计上，部分产品三房或者两房都朝南，房型的通透性有待改善。目前南通市场的主流产品在高价位运行，再加上大面积，产品的总价也直接拉高。但区域与区域之间的价格跨度比较大，城区与港闸区，开发区与港闸区，产品的价格空间被拉得比较大。局部市场有提升空间。目前市场对小高层和高层产品的接受度还不是很高，但正在提升。客户对环线以外区域的认知度同样偏低，需要后期引导。客户对产品的细节、产品的价格、品质、物业服务、社区环境等等要求在提高。从南通市场目前的状况来看，市场下一轮的发展重点将是趋向于开发区和港闸区以及城区的边缘地带。而随着宏观调控以及市场需求的体现，中小户型的比重会逐渐增加。小高层、高层产品的比重也会增加，产