谨呈：哈尔滨工大集团股份有限公司深圳最具前瞻性“服务式写字楼SVO”华融大厦投标报告14／5／1014／5／10本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。我们的一切研究都必须以现实条件为基础以共同的目标为导向我们的目标?通过12个月的销售周期，实现项目90％销售率?写字楼部分的最终实收均价不低于12000元／平米?销售推广费用占到总销售的1％本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2报告主要解决的问题项目客户定位——我们卖给谁？项目形象定位——我们卖什么？项目销售策略——我们如何卖？本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。3我们卖给谁？项目评估CBD企业行业分布案例成交客户研究本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。4项目评估CBD入驻企业行业分析客户定位成交客户案例研究本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。5项目位于CBD核心区域内?深圳中心区总占地面积607公顷。其中：南区233公顷，是城市商务中心（CBD）；北区180公顷，是行政、文化中心；?中心区是深圳唯一集金融、商贸、信息、文化、会展及行政于一体的城市商务、行政和文化中心。?中心区的规划南区是深圳市的中心商务区（CBD）。CBD集中在南片区中央绿化带两侧，其主要规划建筑有30多个高档写字楼。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。6本案本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。7项目概况技术指标占地面积：5652.8平米建筑面积：70912平米高度：130米容积率：9.9车位数：300个层高：3.6米使用率：70％产品特征电梯：2部观光+2部手扶+8部写字楼电梯大堂：20米高，豪华五星级装修标准，内部5层高人工瀑布空调：德国蒂森，24小时分户计量标准层面积：1400—1500平米面积分割：100—150平米智能化：消防控制系统、信息通讯系统、有线电视系统、保安监视系统、楼宇自动控制系统六大智能系统本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。8平面设计及划分项目标准层面积1480.82平方米，单位面积区间105.05104.39125.40从101.3—153.02平米101.30不等，共计有7种不同面积类型的单元。122.03153.02125.72153.02116.2144.60104.39125.410—26层标准层平面本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。9本项目品质在中心区10个在售项目中排名第四，仅次于安联大厦，高于九州创展。九州福建时代中心国际航天卓越安联诺德本项楼盘创展兴业金融商务商会大厦大厦大厦中心目大厦银行大厦大厦中心外观大堂电梯空调车位／平米总计10109101010121713110分、1分、2分、3分、4本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。分10项目评估CBD入驻企业行业分析客户定位成交客户案例研究本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。11中心商务大厦和兴业银行大厦进驻企业统计分析中央商务中心进驻企业行业分布图?中央商务中心进驻的企业行业集中在IT业13.0%11.1%、法律和咨询顾问业等5.6%3.7%3.7%13.0%专业公司。3.7%7.4%9.3%?兴业银行大厦进驻企11.1%3.7%7.4%7.4%业的行业主要分布在金IT科技实业咨询/顾问/中介机电/制造贸易融业和实业。广告法律证券/金融运输/物流/速递投资外企或外地公司办事处其他兴业银行大厦进驻企业行业分布图18.2%4.5%13.6%4.5%9.1%4.5%9.1%4.5%9.1%22.7%科技实业咨询/顾问/中介广告法律证券/金融运输/物流/速递投资外企或外地公司办事处其他本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。12国际商会大厦A、B座入驻企业行业分析国际商会大厦A座进驻企业行业分布图?国际商会大厦A座进驻企业的行业比较分散3.3%8.8%5.5%6.6%6.6%6.6%6.6%，以贸易和实业占据大4.4%2.2%的比率。7.7%15.4%3.3%11.0%4.4%7.7%?国际商会大厦B座进房地产/建筑/物业管理设计IT驻企业行业分布集中在科技实业咨询/顾问/中介机电/制造贸易行业协会广告、机电和投资等行法律证券/金融运输/物流/速递业。投资外企或外地公司办事处其他国际商会大厦B座进驻企业行业分布图20.8%6.3%12.5%6.3%8.3%6.3%12.5%4.2%4.2%14.6%4.2%设计科技实业咨询/顾问/中介机电/制造贸易广告证券/金融投资外企或外地公司办事处其他本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。13CBD南区写字楼进驻企业行业分布?总结中心区南区进驻企业行业的特征可以看CBD区写字楼进驻企业行业分布图出，行业主要集中在实业和贸易为主。12.1%4.4%4.7%5.8%6.3%8.5%15.4%3.0%5.2%5.8%11.3%4.1%1.4%6.0%6.0%设计IT科技实业顾问/中介机电/制造贸易餐饮广告法律金融物流投资办事处其他本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。14项目评估CBD入驻企业行业分析客户定位成交客户案例研究本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。15案例一：国际商会中心技术指标建筑面积：133595平方米容积率：13.5实用率：69％—76％层数：58层高度：216米单层面积：2200平方米面积划分：77—620平米米层高及净高：层高3.6米，净高2.7米产品特征电梯数量级品牌：18部进口三菱电梯空调：三菱大堂高度及面积：18米高，3000平米。车位：500个物业管理：第一太平戴维斯管理费：26元均价：15000元本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。16购买客户的行业分布、来源区域和购买目的分析行业分布图贸易?从购买行业的分布电子物流来看，电子、贸易服装策划1%1%1%1%1%展览占垄断地位；物流2%1%2%2%22%建筑、实业、建筑、服2%实业2%2%实业装、展览有一定比2%制作业例。其他行业相当3%医疗用品5%化妆品分散。装饰材料3%IT3%印刷5%30%体育油料?从购买客户的来源9%零售业五金区域来看，以福田机电设备、香港客户为主力投资，比例将近70％；宝安、罗湖客户为补充。?从购买目的来看，自用、投资、兼顾者三分天下。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。17购买客户行业与楼层的关系分析?低楼层买家行业分布较杂，其中贸易、电子行业占据垄断地位。?中楼层客户集中程度稍高于底层单位，主要以电子、贸易、物流行业为主。?其他行业数量较分散。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。18客户购买行业与楼层的关系分析?高层单位客户数量较少，行业分布仍是电子与贸易平分秋色。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。19购买面积与行业分析0—150平米面积客户行业分析?购买面积150平米以下客户行业以贸易最为突出，实业、投资、高600499.31500科技、机械、建材和房400地产分布较平均。300188.7136.3136.29135.83132.83135.8320091.3391.3369.7766.06100?购买面积在150－3000平米之间的客户集中在易业资技织业械材业产计贸实投科纺裱机建企地会贸易行业，信托、化工高装房和纺织也是这一面积区服间的主流客户。150—300平米客户行业分布15001340.391000500280.1227.62227.160贸易化工纺织投资本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。20购买面积与行业分析?购买300—450平米客户行业主要有贸易、商业、投资三类，其中贸易仍占主流。?购买450－700平米的客户集中在广告公司和投资公司。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。21购买面积与行业分析?贸易行业占最大值，金融、地产行业成为大面积买家的主要构成者。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。22购买面积与层数关系?买家平均购买面积与楼层高度成正比，楼层越高，单位购买面积越大。?6－14层购买的平均面积为389平米，15－24层平均购买面积在629平米，25层以上平均购买面积在1000平米以上。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。23国际商会中心成交客户分析总结高区购买者（25－32层）：企业平均成立在10年以上，购买面积在1000平米以上，平均购买面积在1055平米；行业集中在大型贸易公司、金融、电子、广告业和房地产业等5大行业为主，企业性质以外企、国有企业和股份公司为主；购买目的以自用为主。中区购买者（10－24层）：平均成立在8－10年之间，购买面积集中在400—600平米之间，平均购买面积为639平米。主要集中在贸易、电子、服装、机电、制造等6大行业；购买目的以投资＋自用为主，此部分客户为市场主流购买群体。地低区购买者（10层以下）：企业平均成立在5年以下，购买面积集中在150－400平米，平均购买面积为389平米；主要集中在小型贸易公司、电子、实业、建材、化工、机械、纺织和高科技等8个行业，购买目的有小部分投资客兼顾自用，主要来源香港和福田。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。24案例研究二国际商会大厦B座技术指标建筑面积：32603平方米容积率：4.66实用率：75%层数：24层高度：89.6米单层面积：1350平米面积划分：61—1350平米层高及净高：3.5米产品特征电梯数量级品牌：6部三菱电梯空调：三菱挂机大堂高度及面积：10米高，面积300平米车位：250个物业管理公司：荣超物业管理公司物业管理费用：10元均价:10800元本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。25购买客户行业分布和购买目的贸易?主流客户集中贸易行行业分布图1%金融1%业，其次是金融、投资2%1%1