年月日由总裁苏大卫和投资部经理李逸嘉撰写200886中信苏州太湖城项目投资评估与进展报告-PresentedbyGlobalCapitalInvestmentsGroup-2-3578891415162021262728293031323336项目地理位置项目总体规划项目建议书酒店项目中信方案环投建议方案商业项目中信方案环投建议方案住宅项目环投建议方案环投工作成果主要经济指标设计规划引进国际团队团队优势后续工作附录一环投团队简介附录二机构投资人及酒店管理人简介1.?2.?3.?3.1???3.2???3.3??4.?4.1?4.2:?4.3:?4.4:?5.?:?:目录-3-上海苏州距离上海公里91苏州距离北京公里1171苏州北京项目城市位置距离上海虹桥机场公里距离上海浦东机场公里129176-4-凯宾斯基酒店金鸡湖国宾馆中茵皇冠工业园区苏州市区，距离项目公里36喜来登酒店东山出口高新区号线西端出口距离项目约公里17西山出口（自苏州市区分钟车程）25本案高尔夫山庄游艇俱乐部距离无锡机场公里43.4项目周边信息-5-地块编号占地面积㎡容积率密度绿化率高度用地性质规划建筑面积㎡≥米商业≥米酒店≥米住宅≥米≥米≥米≥米≥米住宅小计合计1137,219.81.520%40%50205,829.7272,754.00.825%40%2055,100.2340,390.20.2510%40%2010,097.55458,626.90.825%40%2046,901.52557,607.11.029.3%38.3%3257,607.1656,092.41.020%40%3356,092.4768,355.41.820%37%50123,039.72865,309.71.820%37%50117,557.469103,1190.8285,000496,294659,474.5760,328.65太湖项目介绍（）1-6-住宅6.住宅5.住宅8.住宅9.住宅7.。酒店2酒店2.商业1.住宅3.住宅4.太湖项目介绍（）2-7-酒店项目建议书-8-中信认为作为峰会的配套酒店，主题宾馆首先是一个会议型酒店。位于太湖国家旅游度假区，主题宾馆又必须具备旅游度假功能，从而在非峰会期间提供旅游度假产品。因此该酒店拟定位为一个会议度假型酒店。中信洽谈过的酒店品牌有威斯汀和开元集团。地块2号占地面积72,754平米建筑面积55,100平米客房数量420造价（每间）100万房价（每天）700-800元土地成本待定总投资额(不含土地成本)4.2亿人民币星级五星级品牌待定个大宴会厅个普通宴会厅平方米个会议室平方米合计预备功能区，全日营业咖啡厅200个座位中餐厅大厅200个座位（80个座位的零点餐厅、120个座位的团队餐厅），10个包厢大堂吧50个座位总餐位数550个间平方米平方米平方米平方米115005-8500+40%42070250501500内容配置客房大堂餐饮商务中心零售商店康体设施会议设施中信方案-9-环球方案中信方案地块2号地块1号五星级房间数250420占地面积72,754平米占地面积待定均价(元）1000750建筑面积55,100平米建筑面积待定三星级房间数3500客房数量250客房数量350均价(元）4000造价（每间）100万造价（每间）60万当入住率为100%日营业额39万31.5万房价（每天）800-1200元房价（每天）300-500元当入住率为80%日营业额31.2万25.2万土地成本1.03亿人民币土地成本待定总投资额（不含土地成本）3.53亿人民币总投资额(不含土地成本)2.1亿人民币星级五星级星级三星级品牌洲际或者皇冠假日酒店品牌假日酒店或者假日快捷酒店一酒店二环投经过与酒店投资的管理人-洲际酒店集团的商讨，建议建造两个不同规格的酒店。五星级酒店适合参加会议的领导，商务精英和其他尊贵游客。三星级酒店适合阖家旅游团体。另外，可以选用洲际酒店集团旗下的洲际酒店或者皇冠酒店作为五星级的高档品牌；可以选用洲际酒店集团旗下的假日酒店或者假日快捷作为三星级的中档品牌。这样不但可以保证酒店服务的质量，也可以借助洲际集团的国际化品牌吸引更多游客。环投建议方案-10-投资流程：中信房产愿意与环投世季综合旅游开发集团（CS4)结成长期战略合作伙伴，合作开发投资苏州太湖城项目，其中五星级和三星级酒店总占地面积是72,754平米,总建筑面积为55,100平米.总投资额(不含土地成本)约4.6亿人民币。环投世季综合旅游开发集团在香港设立SPV，通过其香港的SPV收购中信苏州太湖城项目公司的股权（暂定70%）。中信太湖城项目公司将转让70%股权给SPV。环投世季综合旅游开发集团通过协议，将股权转让给其酒店管理的机构投资人和私募房产投资人，酒店管理的机构投资人和私募房产投资人通过SPV取得中信太湖城项目70%的股权。环投世季综合旅游开发集团与中信房产共同签订太湖城项目开发管理合同，该合同通过其下述的酒店，商业，住宅进行招商引资，规划，设计,施工，销售,市场推广及管理，确保项目达到国际经营盈利水平。?????境内境外三星级酒店酒店项目公司二%酒店管理的机构投资人70SPV：私募房产投资人30%五星级酒店酒店项目公司一中信苏州以及环投作为项目发起人和酒店开发管理人环投世季综合旅游开发集团及其关联公司(C4S)投资架构图-11-前期评估环投负责项目的法务，财务前期尽职调查及评估工作。意向确认环投与机构投资人，环投与中信签署合作意向书。商业计划书环投根据项目目前的设计规划方案进行修改和调整以提升项目本身的竞争力及未来发展前景。合作架构及融资方案签署意向书，确定合作先决条件，制定时间表，设计投资架构等。尽职调查尽职调查。正式合同正式协议签署，缴纳保证金等。项目执行执行（包括外管局，商务厅等相关政府部门的预审及审批工作，参与前期项目规划设计，工程管理，销售管理，物业管理，及机构投资人退出机制，税务筹划等工作）。?–?–?–?--?–?–?--项目投资流程-12-月月912年12/16-12/31意向确认商业计划书以及财务测算合作框架及融资方案尽职调查正式签署合同项目执行年200852008200812/1-12/10月月811年年20082008月月710年年20087/1到7/157/16-7/318/1到8/158/16-8/319/1-9/159-16/9-30前期评估意向确认商业计划书以及财务测算合作框架及融资方案尽职调查正式签署合同项目执行第一周第三周第一周第三周第一周第三周前期评估10/1-10/1510/16-10/3111/1-11/1511/16-11/3第一期建设五星级酒店预计年第四季度动工，年第一季度竣工。,20082010酒店项目投资流程时间表（）1-13-月月912年年12/16-12/31意向确认商业计划书以及财务测算合作框架及融资方案52009200912/1-12/10月月811年年20092009月月710年年20097/1到7/157/16-7/318/1到8/158/16-8/319/1-9/159-16/9-30前期评估意向确认商业计划书以及财务测算合作框架及融资方案注：由于环投负责项目的前期评估和招商引资，所以环投的工作小组会在项目动工个月前开始投入工作。3-6尽职调查正式签署合同项目执行第一周第三周第一周第三周第一周第三周前期评估10/1-10/1510/16-10/3111/1-11/1511/16-11/3尽职调查正式签署合同项目执行2009第二期建设三星级酒店预计年第一季度动工，年第三季度竣工。,20102011酒店项目投资流程时间表（）2-14-商业项目建议书-15-中信将一号地块土地面积约平米建筑面积约为万平米规划为商业用地主要业态有购物中心超市银行社区服务中心邮政服务等商业配套。中信希望打造公里的商业水街正如其项目介绍书中所描述得太湖水浸润殷殷风华扑面而来?(137,220,20),,,,,1.2,“,.”中信方案-16-引进知名国际演出团，比如太阳马戏，时空之旅国外交响乐团的定期的表演游客可得到视觉和听觉的双重享受。健康疗养中心（约万平米建筑面积），引进中医养生堂，瑞士美容整形技术，国际体检测中心，，游客可以在大自然的环境中调养身体社区配套，（约万平米建筑面积）可以建造大卖场，银行，邮局，诊所等完善项目的配套服务东南亚等各国风情类型餐馆嘉年华类型的主题休闲娱乐公园可以借鉴迪斯尼美国梦幻乐园的模式引进摩天轮过山车大型水幕电影水上乐园等国际文娱大剧院，主题商场（约万平米建筑面积）包括百货，专卖店（比如等奢侈品牌等时尚品牌），奥特莱斯品牌折扣店餐饮，美容美发，实现游客的一站式消费购物娱乐休闲设施（约万平米建筑面积）借鉴世界餐饮城，美食之都等概念，酒吧，引进欧美,,?5SPA.?2,.,.b),,,,,,.c)?8–GUCCI,LV,ZARA,ONLY,.?5a)环投建议方案-17-缆车太湖缆车是华东最长最快速的缆车，全程公里，最高时速每秒可行使米。沿途下望，尽是清翠茂密的雨林，花草树木尽收眼底。云顶缆车每小时可以载送两千人上山。游乐园华东地区最大的游乐园，设有适合一家大小的各种新奇玩意，其中包括冲天剑，度旋转的急转旋风，以及耗资万人民币，亚洲独一无二的超人飞。超人飞是利用架大风扇作业，用每小时公里的风速把人吹起，这可是真正的飞行，一圆空中飞行的梦想。太湖剧场太湖剧场是众巨星云集的地方，常年都有亚洲欧美国家顶尖的表演团体登台演出，如柏林爱乐乐团、女子十二乐坊、太阳马戏、时空之旅、话剧发胶星梦都在这音响