青岛国际金融广场项目2007年2月市场调查及产品定位研究报告1PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建炣www.fineprint.cnDTZ2提案纲要:戴徳梁行简介第三部分：青岛市中高档住宅市场研究第一部分：宏观市场分析A.中高档住宅市场综述及板块分析A.城市宏观经济分析B.中高档住宅市场小户型产品研究B.房地产市场宏观分析C.中高档住宅市场发展趋势D.客户访谈样本分析第二部分：写字楼定位研究E.综合商务楼项目深入分析A.写字楼市场宏观分析F.综合商务楼定位建议B.写字楼市场板块分析第四部分：商业部分市场研究及定位分析C.项目深入分析第五部分：青岛国际金融广场规划建议PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cnDTZ3戴德梁行简介:?世界顶尖的物业顾问之一，公司历史可追溯到1784年；?业务遍及39个国家，全球设有194间分公司，旗下逾9000名房地产专才为世界各地之投资者、物业用户及其它客户提供国际水平的一站式房地产顾问服务；?是中国大陆首家独资的境外房地产服务公司，在内地设有11个公司：天津、北京、上海、大连、广州、深圳、重庆、杭州、西安、武汉、成都；?2005年，戴德梁行荣获欧洲权威杂志Euromoney评选为在中国、新加坡及英国的最佳房地产顾问；PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cnDTZ4戴德梁行中国地产服务网络：大连大连北京天津天津西安西安北京重庆重庆武汉武汉上海上海成都成都杭州杭州11间分公司广州广州40多个城市深圳深圳PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建炣www.fineprint.cnDTZ5业务范围:p市场研究p租赁、租户代理p房地产评估p专业房地产投资顾问p物业发展顾问p环球企业顾问p营销策划p酒店、服务式公寓管理及顾问p写字楼、商业、住宅销售代理p建筑顾问p写字楼、商业、服务式公寓招商代理p设施与物业管理PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cnDTZ6第一部分：宏观市场分析A.城市宏观经济分析?城市宏观背景综述?城市发展综述?城市发展优势PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cnDTZ7?城市宏观背景综述－地理位置青岛市地处:青岛市地处山东半岛东南部,濒临黄海,东北与烟台市毗邻,西与潍坊市相连,西南与日照市接壤.PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cnDTZ8?城市宏观背景综述p行政区划:青岛市总面积为10654平方公里，共辖有七区五市p人口:全市共有740.9万人p自然环境与气候:青岛位于胶州半岛，渤海湾附近，受海洋影响较大，属海洋性暖温带季风气候，被评为最适宜人居住的城市之一。PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cnDTZ9?城市发展综述－国民生产总值16.90300016.8018.00GDP(亿元)增长率2695.515.9016.00250015.2015.0014.0013.6013.702163.812.70200012.0012.001780.421518.1710.0015001316.088.001150.07992.821000888.46.00797.74.005002.0000.00199719981999200020012002200320042005国民生产总值一直保持较高增幅，自2000年以来，平均增幅保持在15%以上。PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建炣www.fineprint.cnDTZ10?城市发展综述－人口及人均国民生产总值总人口(万)人均GDP（元）80045000780780400003847436673350007607432981330000740725.8720.625000720715.6706.6710.42470220000699.5702.9695.42121570018526162751500014124680127001147110000660500064001997199819992000200120022003200420052006自2003－2005年，人均GDP平均增幅保持在20%以上。PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建炣www.fineprint.cnDTZ11?城市发展综述－三产比例2002年三产比例2005年三产比例9.60%2.90%40%45.30%51.80%50.40%第一产业第二产业第三产业第一产业第二产业第三产业三产整体持续稳定发展，比例结构不断优化，显示青岛经济持续稳定发展。PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建炣www.fineprint.cnDTZ12?城市发展综述－财政收支情况2504035.135203.032520028.5176.34178.1730164.06164.77147.172515023.923.4130.51120.14202018.316.91001510505002003200420052006.10收入（亿元）支出（亿元）收入增长率（％）支出增长率（％）收支日趋平衡，2006年前10个月，已经实现收入大于支出。PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建炣www.fineprint.cnDTZ13?城市发展综述－财政税收情况45035420.233.1393.0140030.13029.2350326.322530020.7252.76202502016.920015.915.115150120.88116.6610100.710083.44550002003200420052006.10国税（亿元）地税（亿元）国税增长率（％）地税增长率（％）财政税收整体呈上升趋势，地税增幅相对稳定。PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建炣www.fineprint.cnDTZ14?城市发展综述－固定资产投资1600601403.31437.6140048.65040.9120045.6984.640100080030600547.619.62040010200002003200420052006.10数额（亿元）增长率（％）2003-2005年，固定资产投资增幅平均超过40%，2006年前10个月增幅有所回落。PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建炣www.fineprint.cnDTZ15?城市发展综述－城市居民人均收入与消费分析16000可支配收入消费性支出单位：元13752.461400012919.841200011088.8110832.3710075.329883.45100008730.528720.869002.328016.378056.1780007281.7273446554.46676.516848.996221.765980.7560005525.285565.124000200001997199819992000200120022003200420052006.9城镇居民可支配性收入和消费性支出持续稳定增长。PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建炣www.fineprint.cnDTZ16?城市发展优势p区位及交通优势：环渤海经济中心城市，山东半岛龙头城市；p产业基础优势：自身产业基础雄厚，总部经济基地初具规模；p人才科教资源优势：管理人才与专业技术人才独占鳌头；p品牌优势：6个中国驰名商标、31个中国名牌，合力打造品牌之都；p人居环境优势：“中国人居环境奖”和“国家环境保护模范城市”称号，褒奖海滨名城。PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cnDTZ17第一部分：宏观市场分析B.房地产市场宏观分析?相关数据分析?政策对于房地产市场影响PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cnDTZ18?相关数据分析－房地产投资情况250单位：亿元223.8204.72200162.7150127.8103.710092.5267.55002000200120022003200420052006.92000－2004年房地产投资稳步增长，2005年增幅较大，同比增长37.6%;2006年，受国家宏观调控影响，房地产投资增幅小幅回落。PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建www.fineprint.cnDTZ19?相关数据分析－商品房施工、竣工及销售面积分析单位：万平方米25002362.72101.320001764.7315001373.514171047.2811.31000552.23635.1739.9532.2537.3351.6516.3406.4426.9468.6500300.70200020012002200320042005施工面积竣工面积销售面积商品房施工面积远远大于竣工面积，竣工面积与销售面积相对比较接近。PDF文件使用"pdfFactory"试用版本创建炣www.fineprint.cnDTZ20?相关数据分析－青岛市商品房销售额走势调查分析30000004225450026667384000250000036043500296719477002000000300023922185153096425001500000197518502000112188510000009330311500802364550401100050000050