目录汇通大厦及新增用地项目竞买价格测算报告一、项目产权关系汇通大厦原系成都汇通城市合作银行自行投资修建的集银行办公、餐饮、商务和酒店多功能为一体的综合楼。由于成都市汇通城市银行在经营过程中发生流动性支付困难，经四川省人民政府同意，中国人民银行批准，成都市汇通城市银行于2000年1月31日被依法撤消，其资产和相关负债由成都市商业银行承接，因成都市商业银行已在成都天仙桥北街修建了自用办公大厦，故该项目停工(注：合法文件见附件一《中国人民银行成都分行公告》)。二、项目基本情况1、区域位置该项目位于成都锦江大桥府南河边，东、南临成都气象学院，西临人民南路，北临临江中路。2、占地面积该项目总占地面积8.38亩，净用地面积7.62042亩。3、交通环境该项目西临城市交通主动脉的人民南路，有16路、45路、99路、303路、78路、82路等多路公交车通达，未来城市地铁南北主干线也将从此经过，交通系统覆盖城市主要区域。4、周边配套该项目周边有成都气象学院、华西医科大学、四川省教育学院、四川省经济干部管理学院、成都锦江宾馆、成都岷山饭店、成都索菲特万达大饭店、开行国际广场等多所院校、星级酒店和商务大厦。5、工程进度该项目1992年立项，1994年底开始拆迁，1996年12月动工建设，1998年6月主体封顶，1999年停工。2003年底，成都市政府大规模清理市区烂尾楼，并要求成都市商业银行对汇通大厦尽快恢复施工。2004年11月，成都市商业银行开始恢复了汇通大厦的外墙施工，目前基本完成。6、原物业规划情况汇通大厦原各类物业规划一览表单位：平方米分区楼层楼层细项原设计用途建筑面积备注一区地下室12226负4层部分为车库,部分3089为金库、保险库负3层车库3089负2层车库3089负1层设备层2959裙楼99691层银行及宾馆大堂20312层银行办公及宾馆商务16573层餐厅21494层娱乐大厅2149夹层1983塔楼363455层美容健身21496至14层写字间10539共9层，每层1171平方米。15层避难层117116至27层宾馆14052共12层，每层1171平方米。28层避难层117129至33层银行办公5855共5层，每层1171平方米。34层俱乐部62335层俱乐部785一区面积合计58540二区地下室1598负2层发电机房及浴室799负1层洗衣房及值班人员宿舍799裙楼33621层餐厅7302层餐厅6583层多功能厅6584层娱乐大厅658夹层658塔楼45845至14层住宅4120每套206平米，每层两套，共10层。15至16层464每套116平米，每层两套，共2层。二区面积合计9544备注：以上每层建筑面积数值来源于成都商业银行提供的《汇通大厦》文件，其数据可能与实际建筑面积有一定出入，从而可能影响到最后的测算结果。(续表)汇通大厦各类物业面积规划一览表项目建筑面积(平方米)备注总建筑面积68084其中:地上部分54260地下部分13824一层裙楼2761二层裙楼2315三层裙楼2807四层裙楼2807夹层裙楼2641不可售、不可租。避难层2342不可售、不可租。办公物业34003含原定位为宾馆、美容健身、俱乐部、银行办公、写字间部分。住宅物业4584地下车库7723估算值，约可停220辆车。7、项目相关的批文该项目目前了解到的获得的主要有关证照文件如下：序名称说明号1土地使用证原土地出让合同号为成国土府[1994]出让合同第11号，业主为成都汇通城市合作银行，2005年12月28日过户至成都市商业银行。其土地使用面积为5080.28平方米(7.621亩)，土地出让类型为出让，批准使用年限为50年，起算日期为1999年8月16日，终止日期为2049年8月15日，土地用途为综合用地，土地使用者为成都市商业银行，土地座落为成都市武侯区人民南路三段1号。2投资许可证许可证编号为成固许证(集基)字第No.0003461号，项目名称为汇通综合业务大楼，发证时间为1996年11月25日，竣工时间为1999年12月，建设规模为6.45万平方米。3建设用地规划许可证成都市规划管理局1995年5月8日签发，证号成规建编号(1995)511号，用地面积8.389亩(含代征0.768)。4成都市建设工程规划许可证成都市规划管理局1997年7月4日签发，证号(97)编号317。5成都市建设工程施工许可证许可证编号为成建施建字(1997)0174号，框筒结构，总造价1.0172亿元。6成都市工程建设许可证成都市建设管理委员会建筑业管理处1996年12月6日签发，证号成建管(96)第478号，建设规模为6.45万平方米，开工、竣工时间为1996年12月、1999年12月。7关于加快汇通大厦复工建设成都市清理停工工程项目领导小组办公室2001年10月26日的通知8中国人民银行成都分行公告2000年1月31日发布备注：以上各个证照文件的复印件见附件。三、项目拟转让情况据商业银行负责处置该项目的有关人员介绍，该项目初步定于今年7月底至8月初进行公开拍卖，具体拍卖的相关情况及资料现正在准备中，暂不便对外公布。通过了解，商业银行拟收购位于大学路紧临气象学院的约8.9201亩地(净用地为7.3865亩)，并与成都气象学院达成土地置换的共识，即待气象学院拆迁完毕后，用该块土地与气象学院紧临汇通大厦一侧的土地进行等量置换，置换后的土地作为汇通大厦的配套用地，并在本次公开拍卖中与汇通大厦进行打包拍卖。但截止目前为止成都市商业银行还尚未与该置换土地的两家业主单位签定正式的土地合同。四、项目竞买价测算(一)测算对象本次测算对象为汇通大厦现状物业及紧邻汇通大厦南侧待置换待拆迁的7.3865亩新增商业地块。汇通大厦为停工工程，测算时假定其无债权债务，剩余土地使用年期为43年；同时，假定新增地块为商业用地(可兼容＜50%的公寓)，土地使用年限为40年，自2006年8月1日起至2046年7月31日止，假定容积率≤5.0，建筑密度≤50%，绿地率≥25%，主体建筑高度≤40米。(二)测算时点设定本次测算的时点为2006年8月1日，设定在测算时点时一次性付清竞买该宗物业的价款，设定在测算时点下新增地块土地利用状况为宗地红线外达到“七通”，宗地红线内达到场地平整，设定在测算时点下土地未进行抵押及其他他项权利，设定测算时点下汇通大厦用地剩余土地使用年限为43年，新增地块剩余土地使用年限为40年。(三)竞买价含义的定义设定本次测算物业的竞买价为在测算时点2006年8月1日，汇通大厦为现状停工待建物业，剩余土地使用年限为43年，新增地块宗地红线外达到“七通”，宗地红线内达到场地平整的开发条件，剩余土地使用年限为40年，同时并满足上述设定的其它规划限制条件与达到投资者预期设定的最低的投资回报年收益率(即年复利利率)的物业最高竞买价。(四)估价对象市场定位经初步市场调查，拟将汇通大厦定位为甲级写字楼。其外装修基本维持不变，内装修按成都市区甲级写字楼标准设置。其转让时配套的7.3865亩新增净用地，本方案设定为裙楼商业加酒店式公寓方案。(五)估价对象规划楼层范围汇通大厦新增用地待建大厦一区二区地下室主要为车库，部分为设备区部分为发电机房、部分待定车库、设备1至4层商业、办公、娱乐、餐饮5至11层办公住宅公寓12至14层、16至27层、29至35层办公无无(续表)新增用地待建大厦规划一览表项目名称建筑面积(平方米)备注1至4层100005至11层14000地下室(两层)5000可停140辆车。总建筑面积29000其中：地上部分24000地下部分5000备注：新增用地净地面积为7.3865亩，其容积率为4.87，建筑密度为50%。(六)估价方法的选用通过对估价对象的权属关系和相关资料的初步审核及分析，根据估价对象的具体现状，在对其进行实地勘察(包括但不限于对估价对象位置、周围环境、工程进度及物业外观形象等)和对类似物业市场的调查后，本案认为现状下的估价对象之一的汇通大厦还不能完全体现其作为商业办公用房的商业价值，只有在完成室内分割、装修、设备安装、室外绿化景观，以及完成其配套的新增用地等后续工程后，才能更大的发挥其商业效用，在当前具有投资和再开发的潜力。故本次测算拟采用假设开发法为本次竞买价估价的主要方法，并考虑到估价对象的特殊性，同时引用市场比较法和收益法的有关结果来进行估价。其计算公式和技术路线如下：1、假设开发法计算公式竞买最高价＝开发完成后的房地产价值－续建成本－管理费用－投资总收益－购买物业买方应负担的税费其中：开发完成后的房地产价值＝销售部分物业的净销售收入＋租赁部分物业的收益价格＝销售部分物业的销售收入－销售税费＋租赁部分物业的收益价格续建成本＝汇通大厦尚需投入的建安工程成本＋新增用地待建大厦的建安工程成本投资总收益＝银行资金的利息收益＋除银行资金以外的投入资金的收益2、技术路线因为估价对象开发完成后主要为具有收益性质的商业办公物业，通过调查得知，在该类物业交易市场上，以长期租赁成交的形式为主，故采用市场比较法将选取的租赁实例与估价对象在诸多方面进行比较分析后予以修正，估算出本次估价对象租赁部分在估价时点下客观的租赁比准价格，再根据市场情况预测出未来各个时点的租赁价格，然后运用在若干年内有变化情况下的有限年期的收益法公式得出其开发完成后的租赁物业部分的价值。同时，亦运用市场比较法估算出本次估价对象销售部分在估价时点客观的销售比准价格，再根据市场年上涨幅度预测出销售期内的销售价格，然后减去销售税费，得出其开发完成后的销售物业部分的价值。这两部分合起来即为估价对象开发完成后的总价值。最后，根据假设开发法计算公式，减去未