社社区区商商业业有有黄黄金金暨暨万科城万科城风风情步行街案例分享情步行街案例分享第一部分第一部分社社区区商商业业的价的价值值社社区区商商业业的价的价值值?住宅价格2-10倍的诱人比例；?通过销售，贡献销售收入和利润，提高项目赢利能力；?提升住宅品质，增加住宅获利能力。9%9%VSVS30%30%——深深圳圳万科金色家万科金色家园园?深圳万科金色家园占地30000平方米，总建筑面积16.7万平方米；其中商业面积15027.31平方米，占总面积的8.99%。?目前结算面积占总项目的4.62%，但是其利润占结算利润的21.68%。?目前有麦当劳、肯德基、招行、工行、民润、思妍丽等品牌商家。3000M3000M22VSVS80%80%——成都万科金色家园成都万科金色家园?项目总规划：总占地面积3.85万平方米；总建筑面积约11万平方米。其中：街铺规划总面积:2952.25平方米;独立商业面积:7105平方米;?商业的贡献:05年成都公司利润80%的来源成都金色演进过程成都金色演进过程—规划过程—规划过程成都金色演成都金色演进过进过程程——最——最终终的的规划规划方案方案街铺面积:2952.25平方米第二部分第二部分万科城万科城··风风情步行街模情步行街模式式万科城·风情步行街依托于万科城，万科城总建筑面积达43多万平方米，其中商业建筑面积3万平方米。策策划划面面临临的的问题问题?周边尚待开发；?企业内有消费力的常住人口少；?商业规模尴尬；?周边分散分布着几个小商业中心；策策划划背景背景位于深圳CBD的第一延长线万科城策策划划背景背景从城市横向发展空间来看，万科城处在三个圈层最中心的第二圈层中部，是深圳城市空间轴向发展后转入梯度同步建设的起步区域。策策划划背景背景万科城所在坂雪岗中心是近期深圳快速发展的区域中心之一策划回顾根据2002年6月深圳市龙岗区坂雪岗片区规划，坂雪岗将建设成为高新技术产业为核心、综合配套、功能完善的生态园区。片区的区域定位大致为三个方向：深圳市高新技术产业带上重点高科技产业园区；以高科技工业为龙头，先进工业为基础和第三产业并重发展的特区卫星城；特区后方的高科技产业园和居住、生活配套服务区，深圳特区的后花园。坂雪岗片区现在是深圳市高新技术产业带的重要组成部分，目前已有十多个国家、地区的外商和国内投资者前来投资，落户的外资、合资、民营的企业近200家，其中投资亿元以上的已有十多家，如华为、富士康生产基地、新天下、惠而浦空调生产基地、美国当纳利印刷公司、日本爱华、石化坂田基地等。该片区在建或协议引进项目10项，总投资估算63.68亿元，建成投产后年新增产值183.3亿元万科城万科城··风风情步行街策情步行街策划划思思想想打造一个集主题饮食、特色购物、娱乐休闲、Loft空间为一体的富有西班牙风情的,以商业步行街为表现形式的区域型商业中心。填补片区中高档消费目的地空白商商业规划业规划理念理念?秉持“主题引导、体验休闲、业态互生、合理布局”为规划原则。?坚持选择能具有良好生存能力的业态/商家为组合，优先选择极具影响力的品牌，追求科学的便利消费组合与布局。?以塑造“大城生活方式”为宗旨，缔造百年持续繁荣为目标，进行商业业态组合规划，形成集社区购物、特色美食、社区休闲及社区文化于一体的能满足“一站式”消费的具有浓郁西班牙浪漫风情的商业步行街区。?构建中国第一个集特色购物、主题饮食、娱乐休闲、Loft空间为一体的富有西班牙风情的livingmall。三大主三大主题规划题规划彰彰显显商商业业魅力魅力时尚购物中心——创导体验式主动消费、感受消费国际美食坊——打造深圳最著名的中西美食街娱乐休闲广场——构筑无限魅力娱乐空间时尚购物时尚购物中心主动消费感受消费超市社区品牌店情趣爱好西班牙风情国际美食坊商务酒楼中式酒楼特色西餐中餐系列西餐系列咖啡语茶风味餐厅中式快餐西式快餐娱乐休闲广场小镇风情娱乐表演特色酒吧表现形式广场文化咖啡茶艺足浴桑拿健身美容娱乐休闲广场万科城市政广场娱乐物业人工湖园林载体建筑艺术小品建筑规划理念?万科理念的突破万科城·风情步行街是万科“建筑无限生活”在商业领域的一次重要实践。?社区商业的城市化相对于常规的社区商业，万科城风情步行街更侧重商业的城市性，以及社区配套设施的城市共享性及经营性。?加州设计理念，西班牙风情在建筑规划上，体现了浓厚的西班牙风情。在建筑和各种功能小品及商业元素方面都体现了西班牙的文化和风情。参考美国加州洛杉矶“FashionIsland”（时尚岛）购物中心设计理念，融入西班牙风情，独树“时尚、休闲、优雅”的风格。借鉴美国购物中心在二楼设置连廊的方法，尽量模糊一、二楼商业的界限，形成双首层概念。关键词回顾?底商：万科城风情步行街的规划充分体现了底商的概念。通过规划小区开放路（毕加索大道），增加了商业的临街面，同时利用路面标高的不同规划布置商业，使一、二层都具有底商的概念，提高了商业价值，使商铺具有均好性。?餐饮中心：万科城商业规划的重点是餐饮，它是商业定位的关键，通过餐饮中心的规划定位，可以最大限度地吸引外来人群的光顾。经过调研，我们发现坂田片区缺乏高档次和高品位的餐饮，只有简单的马路商业，而周边华为、新天下、富士康等企业有着非常活跃的商务活动，蕴含巨大的餐饮消费能力。前期对丹桂轩、肯德基等商家的走访，对餐饮中心的定位也得到进一步的验证。商业中餐饮中心面积约1万平方米，含高档商务酒楼、各地菜系的特色餐厅、品牌快餐等各式美食，形成多元化、多层式的消费结构。关键词回顾?6米层高：为提高商铺的附加价值，我们对部分商铺规划了约5.6-6米的层高，商铺可隔成2层空间使用。?Livingmall：更多体现的是一站式集餐饮、休闲、购物为一体的业态齐全的商业综合街区，它是没有顶盖的MALL，同时与社区生活、文化相交融的开放式的商业形态。?室外平台：为餐饮商家规划了大量休闲观景平台，体现特色风情。关键词回顾主力店：任何商业中心都有自己的主力店，根据万科城风情步行街livingmall的商业形态，我们将主力店锁定为一家主力酒楼、一家品牌超市，它们的招商是整个商业街招商的重点。丹桂轩和华润万家的招商成功对后期商家招商起了的巨大的榜样作用。装修类商家的规划：万科城为分期开发，使装修类的商家在2-3年内在小区都能有生意，而小区前期入住的的阶段，社区类的配套商业由于入住人流少，经营会比较困难。因此利用它们入住时间的互补性，可实现平稳过渡，在早期规划装修类商家，既能解决商铺招商，又能有效地控制商业的形象。待小区逐渐成熟后，装修类商家会逐渐退出，而社区配套类的商业会替代入住。因此我们在小高层的商业集中规划了装修类商家，形象较差的商家放在二楼，形象较好的放在一楼。“街、铺、景”等多角度多方面营造建筑景观与商业氛围情景交融创造休闲生活空间与“逛”街的真正乐趣12000平方米市政广场，7000平方米人工湖全球风行的“步行街”商业模全球风行的“步行街”商业模式式品牌商家的品牌商家的“集体冲动”“集体冲动”策划出的投资价值?全景式、独立式，集多元化、休闲娱乐及景观为一体风情步行街;?抢先进入高新技术开发区，抢购70年产权创富原始股；?纯独立式商业街铺;?华润万家、肯德基、丹桂轩等众多国内外一线品牌商家强势进驻;?12000余平米的超大市政广场;?双首层设计”加倍凸现价值;?商铺规则，实用率高;?流畅的人、车动线设计;概概念念炒作炒作赢赢得得市市场场?区域商业中心；MicrosoftWordMicrosoftWord?万科城商圈；文档文档?社区livingmall示范工程；MicrosoftWordMicrosoftWord文档文档?大深圳下的商业格局；中中国国社社区区LIVINGLIVINGMALLMALL示范示范工程工程?2005年3月22日，万科城风情步行街获得了由中国商业联合会购物中心专业委员会、中国购物中心产业资讯中心和深圳零售商经纪专业委员会联合颁发的“中国社区LIVINGMALL示范工程”称号，授牌仪式在深圳特区报业大厦举行。客客户积户积累累成功成功?6月11日公开发售前总共积累客户1200多名;?领取抽签卡800多名;?当天参与抽号客户581名；速速战战速速决决，快速套，快速套现现?6月11日中午12点前推出铺位哄抢完毕；?7月24日一小时内销售完毕大大铺铺、、连铺与连铺与分分批批选选房房?6月11日公开发售的当天，为了保证开盘的成功，对于大铺和连铺在早上9：00-MicrosoftWord10：00进行先选铺文档。?面积大、总价高的铺MicrosoftWord文档位不一定就是销售的难点。众众多多约约束束文文件件，最大限度，最大限度保保护护各各方利方利益益带带租租约销约销售的利售的利弊弊分分析析?利：1、能够在一定程度上控制业态；2、给未来商业描绘更美好的前景；3、解决因返租带来的财务问题；?弊：1、无法很好的控制业态；2、很难参与业态的调整和优化；3、对经营的向好发展缺乏必要的手段；几几种销种销售模式的售模式的对对比比销售模式优点缺点返租销售利于控制业态；业主利经营压力大；每年返租的财务益受保障；短期内套现问题；返租结束后的市场状况；对整体楼盘的利益；净销售经营无压力；销售后与无法控制业态；影响楼盘整体公司无关；素质；影响住宅销售；带租约销售能够在一定程度上控制无法很好的控制业态；很难参业态；给未来商业描绘与业态的调整和优化；对经营更美好的前景；解决因的向好发展缺乏必要的手段；返租带来的财务问题；对于万科品牌而言是一种两难经营责任小；有利于住境地；宅的销售和商铺的销售委托租赁销售可以部分控制业态；属于“霸王条款”；只能作为补充手段；招商压力大；以后