名花绽放记——名尚花园营销报告引子世联对于名尚的理解世联对于名尚的理解——现金为王，快速回现宏观大势近期国家从利率、税收、扩大内需等方面出台愈来愈强的政策，企图重整市场信心10月17日国务院会议要求降低住房政策调整交易税费支持居民９月１６日起购房下调１年期人政策调整力度民币贷款基准利率０．２７个百分点市场预期从10月9日起下2008年11月1日起，对个人调一年期人民币首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下11月9日国务院存贷款基准利率出台扩大内需十各0.27个百分点调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人措施确定4万亿元销售住房暂免征收土地增值税投资计划2008年8月9月10月11月12月各地方政府积极相应，救房市而非救房宏观大势价是这一轮救市的主要特征城市新近楼市扶持政策说明　老城区可购房入户，政府给予个人买房一　杭州市政府又出台了针对楼市的24条救杭州定的税缴补贴，放宽房企受让及开发期限市措施　1.恢复第二套房公积金贷款苏州　救市措施主要针对购房者。　2.一、二手房首付下调至20%、30%　上海市公积金管理中心发布《关于再次　上调补充住房公积金贷款额度，双职工家上海调整本市住房公积金贷款额度上限的通庭最多可贷到60万元知》　　在2008年10月1日至2009年9月30　南京购房补贴:90平以下补贴1%90平以南京日期间，凡购买该市普通商品住宅和二手上0.5%房的，均可享受住房补贴。　凡在2008年11月1日至2010年12月31　购买单套面积90平方米以下的由地方财宿迁日期间购买住房的，可获得0.5％到7％的政给予房款总额5％的补贴。财政补贴。　1.“普通住宅”1.5%契税税率。　以100平米、单价4000元/平米的住宅石家庄　2.住房公积金贷款上限40万元计算，可减少契税负担1万余元。　1.对购房客户按购房款总额给予一定比　面积小于等于90平米；补贴5859元。西安例的财政补贴，分1.5%、1%、0.5%三个大于90平米，小于等于144平米；等级。宏观大势未来2-3年我国经济将向“高通胀、保增长、适度利润”发展，房地产业将进入2-3年的调整期下降低通胀高通胀期复期调整期回高增长高利润保增长适度利润2007-2010年2010年后调整期政府政策转变房地产市场将处于调整期降低企业所得税：减税有助于降低企业经营压力，辅助企业度过成本上升的困难提高个人所得税免税额：08年3月1日，减少税个税其征点由1600元条调到2000元，近日中央政府在完成一系列收中央政府在完成一系列又有学者提出将个税提高到5000的政策转变后，中国房的政策转变后，中国房减少流通环节税收，如减少房地产交易过程地地产产市市场场才有可能才有可能从调从调中的营业税，契税所得税取消资整期整期进进入恢入恢复复期，期，恢恢复复允许要素市场充分竞争，使要素价格最终回源价格归理性期期约约持持续续2-32-3年左右年左右时时管制间间补贴中低收入如购房贷款优惠，发放房补，提供低租金房者?我国经济增速将放缓，未来2-3年内可能陷入长期调整当中?救房市而非救房价是这一轮救市的主要特征?即使政府短期内的救市措施出台，受大势的影响，房价不会有稳步提升；?客户对政策的出台后的反应带有观望情绪，并反馈到市场后就会出现滞后性淡市破冰，09年抢占先机，拔得头筹，走赢大势项目本体CBD片区，独一无二纯90产品，小体量精品社区楼号建面1#3514.22#3514.23#9631.93住宅总建筑面积16660.3m2总户数190户2容积累1.94停车位160个占地面积(平米)87501建筑面积(平米)17409.8塔面积户型套数所占比例园47平米1/111%75-77平米1/1/1126%路84-90平米2/2/1/17793%合计190100%区域配套新区CBD、独享成熟生活机能全配套苏州新区苏州博物馆狮山路商圈古城区本案主语城香格里拉世豪酒店思考思考1:1:世联对于名尚的理解世联对于名尚的理解大势—09年现金为王，抢占先机，拔得头筹项目—纯90项目，小体量配套—新区CBD，独享成熟配套快速回现，快进快出快速回现，快进快出含苞1-10月的消化面积，10月份比今年年初锐减苏州市场37%成交均价看，08年苏州房价平均年涨幅为5.4%08年1-10月苏州总体成交面积及均价单位：平米单位：元/平米4500008000?从06年起，整个江苏地区4000007000房价平均涨幅为4.5-5%左右3500006000300000?从而看出08年的成交价格5000非理性增长势必会受到今年2500004000成交面积大势的影响，继而出现房价200000成交均价3000回落1500001000002000?从目前的发展形势来看，101000月的房价已基本回调到年初50000水平；001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月成交均价6630575368317610700573846565658464276993元/平米苏州市场新区的价格在08年出现大幅回调，整个片区成交价格大幅缩水，6000元上下徘徊2008年苏州各城区成交面积?区域生活氛围相对成熟；9%沧浪区?配套逐渐完善；17%7%金阊区10%?外资制造产业发达；平江区园区16%价格回落，步入稳步高新区价格回落，步入稳步吴中区12%29%走量消化走量消化阶阶段段相城区?2008年1-11月新区总成交套数继园区、相城区、吴中区排列第四?2008年1-11月各区成交价格来看，新区高新区价格处于第二区间，与园区、中心区差距较大85008000第一区间7500700065006000平江区、沧第二区间5500浪区、金阊5000园区沧浪区吴中区相城区高新区金阊区平江区区从08年的剩余货量和09年的预推货来看，苏州市场后市无论是供应、消化都存在双重压力?本项目竞争集中在第二层级重点项目项目目前剩余情况明年预计推售情况171套一房（65㎡）后续11栋也已封顶，随?竞争项目明年可售量约鑫苑国600余392套122套二房（82㎡）时可以推出，后续户型际城市套为近1900套，以消化99套三房（84-100㎡）和现有的基本类似存量为主；多层：135套二房（85-87㎡）?二房占据市场主流，55套三房（98-有800余套诚河新134㎡）410套明年只推联排别墅旅城高层：199套二房（76-90㎡）21套三房（115-119㎡）32套一房（67㎡）山水华155套二房（87-91㎡）377套——庭188套三房（105-126㎡）2套四房（168㎡）70套二房（103-124㎡）铂客87套无17套三房（142-158㎡）合计1274套600套第一、二层级都属于尾盘消化，从08年下半年区域市场至整个09年都会是第二层级展开的激烈竞争项目定义：大盘、小户型产品创新市场去化：缓销鑫苑国城城市面积：78-86、87-98总价：62-68万/套清水园面积：180-240㎡项目定义：地段、CBD纯住区总价：144-192万项目定义：标新立异，树高价、卖服务市场去化：？市场去化：缓销→滞销古城区狮山路商圈新地国际公寓阳光假日面积：130-180㎡国际公馆面积：94-123㎡总价：169万-252万本案面积：102-115㎡总价：63-84万0主语城总价：57-86万项目定义：综合大盘、性价比、小户型市场去化：快销项目定义：地段、高品质、大户型市场去化：尾盘缓销诚河新旅城面积：70-90㎡总价：42-57万第三层次竞争激烈，后市供应量大，在售主区域市场力户型均为小户型75-90平米的产品楼盘名户型面积户型比例/剩余76（2房）国际公馆----第一层级102、115（3房）?目前第一、二层级的竞新地国际公寓130-180争较弱，基本属于尾盘销87-104（2房）售阶段；主语城余59套第二层级135（3房）?第三层级竞争激烈，均清水园180~240（复式）余复式62套为大盘较量，竞争白热化61～64㎡（1房）25%；鑫苑国际城市在售1期78~86㎡（2房）60%?目前在售的主力户型均（总28万方）84~98㎡（3房）为小户型，60平米的1房15%6-11月120㎡份成交，75-85平米的2诚河新旅城70-90㎡（2房）65%数据房，120-130平米的3房在售1期第三层级87~134㎡（3房）35%（少量）（总50万方）94㎡（2阳光假日房）----102-123㎡（3房）113㎡（2铂客房）----142-158㎡（3房）区域市场6200-6500元能受到市场追捧，即7000元/平米是风险临界点，匀速去化在15-20套/月单价（元/平当前总价月均去化套?各层次去化楼盘冷楼盘名户型面积去化比例米）（万元/套）（9-11月）热不均，价格影响是76（2房）主要因素；国际公馆730075-8693%6102、115（3房）?小户型去化中：新地国际公寓130-18015000-16000169-25220%70-85平米是去化的87-104（2房）主语城800069~10894%----主力户型；而面积135（3房）120-130平米的大户清水园180~240（复式）8000144-19296%261～64㎡（1房）45～4815型由于货量不多，但鑫苑国际城市78~86㎡（2房）7400-760058～6511是也能得到较好的去在售1期84~98㎡（3房）（85折后）63～73化，排在其次；（总28万方）24120㎡906-11月?价格来看，6200-诚河新旅城70-90㎡（26100-630042~5729份成交房）6500元基本畅在售1期数据销，7000-7500元销（