中冶置业本报告编制的依据??政府的立政府的立项项批文批文??土地及土地及项项目目权属权属落落实实的文件的文件??南京下南京下关滨关滨江江产业产业集聚集聚区区控制性控制性详细规划详细规划??项项目目规划红线图规划红线图??规划规划行政部行政部门门的的规划设计规划设计要点要点??项项目建目建设设用地用地现状现状航拍航拍图图??委托委托编编制本制本报报告的招告的招标书标书及相及相关关文件文件Page?2战略?面临怎样的市场机遇？?项目优势如何挖掘？?企业目标如何界定？?项目发展战略定位面临怎样的市场机遇？?城市宏观背景?南京及区域办公市场小结?南京及区域商业市场小结?南京酒店式公寓市场小结?区域住宅市场小结说明：本章节内容为根据地块规划要点重点研究的物业方向Page?4城市宏观背景城市扩张带来更多的拆迁以及外来人口的涌入，为地产市场的活跃提供了一个良好的发展基础。1、南京城市加速外扩，加强与长三角地区城市的联系2、城区范围的扩大，也意味着更多资本和人口的涌入作为省会城市的南京在省内外周边城市间有较强的影响力，随着一小时都市圈的加速发展，带来了大量潜在的地产市场客群，一定程度上扩大了南京整体地产市场的消费力。?城市的加速扩张带来更多外来人口的涌入及大量拆迁户，将为房地产市场的活跃提供一定的客群基础；?GDP总值持续增长，但增速放缓，整体经济的发展趋于平稳，城市的经济凝聚力有待增强；?第三产业的大力发展，带来了更多高素质、中高等收入人群；?消费品市场的繁荣也将催生大量的私营业主，为地产市场提供了客源基础。Page?5南京及区域办公市场小结【南京写字楼发展现状】?写字楼市场长期保持供大于求的态势；?存量巨大，去化缓慢，后续供应量庞大；?租赁价格小幅提升，但仍处于相对较低水平，造成销售价格提升困难；?下关区并没有形成真正的办公商务氛围，写字楼市场供需长期处于低位运行；?办公物业类型混杂，仍处于较低发展阶段；?产业园不断兴起，并以政策优势逐渐占据下关办公物业主导地位；?办公物业租金水平较低，投资价值不高，抑制办公物业成交价格成长。Page?6南京及区域办公市场小结【南京高端写字楼运营状况】租售情租售情况况?租售方式灵活，只租不售的形式正在形成，部分体量较大的项目采用租售并举的方式，保证资金快速回笼。?平均租金水平：3.5-5元/平方米。物物业业情情况况?大都采用国际国内知名品牌的物管公司。常规的物业管理费为6-7元/㎡/天；15-20元/㎡/天的物业管理费包含公摊费、管理费、空调费。面面积积分割分割?面积分割灵活，除了部分项目有100平米以下的小户型外，大部分项目面积分割大致有两个节点：160-350平米较为集中；另一个是节点450-600平米左右的大面积户型。入入驻驻企企业业?国内国际的知名企业是顶级写字楼的核心客群。Page?7南京及区域办公市场小结【南京写字楼市场发展前景】?从南京来看，核心商圈写字楼的建设日渐完善，未来可扩展的空间日益减少，写字楼的开发逐步向次中心和郊区发展，工业园区写字楼、创意地产等写字楼规模日渐壮大。但主城核心区域高端写字楼的稀缺性使其投资价值以及未来的升值潜力不容小觑。?金融危机和投资市场的政策调整，大量资金闲置，写字楼市场稳定的租金收益、长期的升值潜力，必将带动写字楼市场的投资发展。未来南京写字楼市场的总体趋势仍将是稳中有升，挑战与机遇并存的时期。?近年南京写字楼市场的整体档次有大幅提高，随着后期规划建设的一大批高档次办公物业的建成交付，南京写字楼市场给外界企业的印象大为提升，而其租金与上海、北京、广州等一线城市相比有很大的优势，所以南京办公市场的吸引力较大，长期来看，南京的写字楼市场发展前景应该是比较健康的。南京城市的飞速发展不断增强其在长三角区域的定位，城市之间商务互动将更加的频繁。城市的办公市场的潜力也将不断的提升，写字楼的前景健康稳定。Page?8南京及区域商业市场小结【南京商业形态发展小结】体验式消费受宠，商业悄然发生改变商圈现状和发展呼唤崭新商业体的出现??传统传统商圈商圈巩巩固固着着购购物的物的优势优势，但也，但也自自觉调觉调整整业态业态配比配比以以适适??从从商商业业形形态态看，看，SHOPPINGSHOPPINGMALLMALL的的兴兴起起受到受到消消费费人群的人群的追追应应消消费费需求。需求。捧捧，其相，其相较较于于传统传统商商业业在在餐餐饮饮、、休休闲娱乐闲娱乐等等业态业态的的比比重明重明显显放大。放大。??新新兴兴商圈以商圈以餐餐饮娱乐饮娱乐休休闲闲等等业态为业态为主主，，既既避避开与开与老老牌商圈牌商圈的的直接直接竞争竞争，，又很又很好地好地满满足足了了变变化中的消化中的消费费需求。需求。??传统传统百百货业货业也也自自觉觉地加入地加入到到业态调业态调整的整的队队伍伍中，在强化中，在强化购购物物零零售的售的同同时时增加了增加了餐餐饮娱乐饮娱乐的的比比重重。。??周周边边商商业业升升级级的的典典范是范是大大观观天地天地MALLMALL。。??从从消消费结构费结构看，文化看，文化娱乐娱乐的的支出支出占占比越比越来来越越大大??现现有商有商业业态业业态以以零零售、售、餐餐饮为饮为主；主；消消费档费档次次较较低低，，经营状经营状况况一一般般。。??现现有的有的特色街特色街区区坐坐落于城市的核心位置落于城市的核心位置拥拥有有绝绝佳佳的交的交通通、、地段地段优势优势，，特色餐特色餐饮饮、、娱乐娱乐、、休休闲闲成成为为主主流流。。??区区域域内内商商业业形形态态落后落后，，档档次形象次形象差差，，急急待升待升级级。。Page?9南京及区域商业市场小结【区域商业形态发展小结】下关区形成：两“心”两“圈”三“街”商商贸贸主中心、主中心、辅辅中心中心www.fdc01.com房市金碟商商贸贸圈、物圈、物流流圈圈三三个个特色街特色街区区Page?10南京酒店式公寓市场小结现有酒店式公寓产品同质化较高，本案可考虑选择独特差异化路线，从而跳出现有公寓局面?城中酒店式公寓装修标准主力在1500-2000元/㎡。?销售价格依据区域，主力酒店式公寓售价未过20000元/㎡，与同区域住宅相比，竞争力较强。?建筑类型和面积规划也多为相似，价差主要体现在地段差异上，产品同质化程度较高。SOHO办公在南京还处于待发展状态，未出现真正意义上的SOHO,多数项目仍是以酒店式公寓的形象面世说明：南京soho办公还处于概念中，目前仅万达广场在销售时，提出soho办公概念；万达SOHO办公的面积为43-58㎡，面积段较小，仍为酒店式公寓的产品特点。新世界中www.fdc01.com房市金碟心早期新世界中心，部分住宅逐渐转为办公，属于南京早期soho办公雏形的代表个案万达广场Page?11区域住宅市场小结【区域住宅市场特征】本案所在小区域内住宅项目市场形象认知上有一线江景资源、人文景观资源、城市区位资源等三大特征。长长江景江景观资观资源型源型www.fdc01.com房市金碟世茂滨江新城长江峰景人文景人文景观资观资源型源型锋尚国际公寓天正桃源城市城市区区位位资资源型源型蓝晶国际中海凯旋门Page?12区域住宅市场小结?高端住宅在项目整体规划上都有所创新，交付标准上也采用毛坯和精装的有机结合?随着多个品牌开发商的进驻，高端项目的数量越来越多，高端住宅在户型尺度及硬件配置上都越来越体现舒适性和私密感?下关在售项目较少，同时下关长久以来区域在消费者心中的不被认同，使得板块的主城优势没有得到完全释放?目前区域在售高层住宅销售价格主力在21000-23000元/㎡（毛坯价格）Page?13项目优势如何挖掘？?区域内人文历史遗迹梳理?区域状况?宗地状况?SWOT分析Page?14区域内人文历史遗迹梳理古代古代千古兴亡事十朝帝王州www.fdc01.com房市金碟南京是扼守南北的咽喉地，而下关地区北望中原，近抚长江，是南京的咽喉之地。以郑和下西洋为标志，码头、民国建筑长江大桥这里是中国走向世界的起点。当时的造船基地，从现等民国遗存在的宝船公园一直绵延到挹江门一带，那里从宋代起就是江南著名的造船基地。围绕项目附近的古城墙、秦淮河一带，留下了许多历史遗迹，如明城墙、阅江楼、静海寺、天妃宫等等。随机播放不期而遇护城河古城墙一带阅江楼小桃园景区渡江纪念碑Page?15绣球公园天妃宫区域内人文历史遗迹梳理晚清民国晚清民国旧都"外滩"繁华往事www.fdc01.com房市金碟近代中国风云跌宕，作为南京的咽喉地，下关地区地位重要，留下大量历史遗存，如中山码头、大马路、商埠码头、民国建筑长江大桥街的民国建筑等等。等民国遗存1899年南京开埠，开埠地仅限于今下关一带。1904年，两江总督周馥奏报以惠民河以西、沿长江江岸长2.5公里、宽0.5公里的地带作为外国商人设洋行、码头货栈之地，可视作南京最早的“沿江开发”。史料记载，民国初期下关拥有当时最繁华的港口和最繁忙的铁路运输线。日军占领南京之前，濒临长江、北连随机播放不期而遇护城河津浦线、南接沪宁线的下关，作为海上、陆上重要的交古城墙一带通枢纽，是南北粮食和重要物资运输的必经之地。旅馆业、商业和大市场异常繁荣，大马路、商埠街和宝善街一带，商贾云集，洋楼林立，当时人们将下关同南京最繁华的夫子庙进行比较，戏称：“南有夫子庙，北有商埠街。”“南有秦淮河，北有大马路。”渡江纪念碑原江苏邮政管理局中国银行南京分行旧址Page?16区域内人文历史遗迹梳理晚清民国晚清民国旧都"外滩"繁华往事www.fdc01.com房市金碟这里云集着原汪精卫办公楼、原招商局候船楼、扬子饭店、和记洋行、南京西站候车楼、江苏邮政管理局大楼等一批具码头、民国建筑长江大桥有较高价