在房地产领域，我们一直在帮助客户成功WeProvideAlltheHelpYouNeedtoSuccessinRealEstateMarket谨呈：大连沿海绿色家园集团〔2010.4.17〕-YH-02星海大观商业推广客户积累及建议版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归思源经纪（大连分公司）所有，未经思源经纪（大连分公司）书面许可，不得擅自向其它任何机构或个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。在房地产领域，我们一直在帮助客户成功WeProvideAlltheHelpYouNeedtoSuccessinRealEstateMarket报告结构：市场分析市场分析市场篇星海区域商业发展分析项目周边竞品分析项目周边竞品分析本项目产品分析本项目产品分析产品篇商业存货总量统计商业存货总量统计商业规划布局与业态商业规划布局与业态商业产品推售计划商业产品推售计划营销篇推售策略推售策略产品推售产品推售推广执行推广执行本报告是严格保密的。在房地产领域，我们一直在帮助客户成功WeProvideAlltheHelpYouNeedtoSuccessinRealEstateMarket第一部分市场分析一、星海区域商业发展分析综综合体商合体商业业的的发发展基展基础础?项目区域发展分析宗地商业发展环境研究——影响商圈发展分析区域发展环境研究——星海湾商务金融区域的发展?大连综合体/高端配套商业发展分析区域周边竞品项目的分析城市综合体项目的发展分析本报告是严格保密的。在房地产领域，我们一直在帮助客户成功WeProvideAlltheHelpYouNeedtoSuccessinRealEstateMarket二、区域商业发展分析小结：?区域商圈影响分析：?星海湾区域现有商业——餐饮/娱乐/休闲/文化星海广场周边与和平商务休闲餐饮-画布咖啡/哈根达斯/客舍茶厅娱乐-好乐迪、金钱广场共属同一商圈/柜地方餐饮-澳门豆捞、三宝食府主要竞争商圈为日益?和平广场——零售为主乐购大型综合超市、国美电器繁盛的西安路商圈。?西安路商圈周水子国际机场星海大观项目商业应零售/餐饮/娱乐为主20km20km大连港码头与周边竞品项目商业百盛、麦凯乐商场、火车站相协调，共同打造大青泥洼商圈国美电器、苏宁电器、西安路商圈mm星海湾区域范畴的新kkmkkmm8大连影城、肯德基、m668kk兴商圈。33麦当劳等m77kkm高新园区星海大观本报告是严格保密的。在房地产领域，我们一直在帮助客户成功WeProvideAlltheHelpYouNeedtoSuccessinRealEstateMarket三、星海湾区域发展分析星海大观项目地处现有?项目所处区域特征-星海湾金融商务区发展：公寓及配套区域向商务星海湾金融商务区——金融区域过渡带区位，区域特征：大连传统的文化旅游、会议展览中心，为政府重点打造的金融同时紧邻会展中心及星商务办公区，更将要成为大连的期货交易中心。和平广场海广场。发展趋势：会展/旅游→餐饮/配套→商务/金融深蓝中心区域布局——商业功能：商务配套国际诺德大厦网球南侧-旅游带动商业，金融中心百年汇中心+社区服务+餐饮休闲现代博物馆以主题娱乐、会展一期星海大观星海旺座会展文化展示为主二期金玉星海中部-住宅影响商业，大连明珠以社区配套及餐饮服务为主壹品星海星海国宝圣亚海洋世界星海湾壹号北侧-商务引导商业，一方公馆星海新天地以高端商业、游艇码头商务服务为主本报告是严格保密的。在房地产领域，我们一直在帮助客户成功WeProvideAlltheHelpYouNeedtoSuccessinRealEstateMarket报告结构：市场分析市场分析市场篇星海区域商业发展分析项目周边竞品分析项目周边竞品分析本项目产品分析本项目产品分析产品篇商业存货总量统计商业存货总量统计商业规划布局与业态商业规划布局与业态商业产品推售计划商业产品推售计划营销篇策略策略产品推售产品推售推广执行推广执行本报告是严格保密的。在房地产领域，我们一直在帮助客户成功WeProvideAlltheHelpYouNeedtoSuccessinRealEstateMarket一、项目周边商业竞品市场现状商业市场数据建筑形式租金报面积区间价（元年回序号项目名称体量(M2)推出时间商业业态入驻品牌底商独体（M2）/M2/报率天）1百年汇3层-约2万2006年451-200034%餐饮、家居、金融服务哈根达斯、银丰金融、FFDM家具独体1万汇丰银行、东亚银行、浦发银行、国2和平现代城2层4层、底商2003年200-50003.75≥5%金融服务、餐饮、教育、社区配套信证券、招商银行、中国银行、哥弟1.25万、永和豆浆、经典蛋糕、李先生主题餐饮/海边爵士酒吧/咖啡名星海国宝3.8-东方金柜KTV、肥牛、海鲜、三宝食3-5层5.5万2000年800-50002店/美容美体/健康养生/私人会（新天地）4.5%府、澳门豆捞、山野味、聚宝隆等所/婚纱摄影4大连明珠-3层2万2008年500-24001.73%金融服务中国银行、农业银行、建设银行法拉利、玛莎拉蒂、金海岸游艇、福5壹品星海2层-2.5万2002年200-5002.43.30%奢饰消费品、社区配套奈特6星海大观3层3层1.26万2010年360-2200--金融服务、主题餐饮、社区配套--本报告是严格保密的。在房地产领域，我们一直在帮助客户成功WeProvideAlltheHelpYouNeedtoSuccessinRealEstateMarket二、星海湾区域商业发展分析小结：商业的发展：?现状特征——区域商业发展尚不成熟/商铺销售正处初步发展阶段/商家入驻率低?商业部分布局：沿街开发?规模构成：以公建商业街及底商形式入市，平均商业开发体量为2万平方米左右。?业态组合：社区配套/餐饮及休闲业态占主体。?营销模式：以销售为主,投资购买转租量大。本项目商业依靠JW万豪酒店的大型主力店，未来发展前景很大。从本项目周边的几个项目的商业入市情况来看，基本为沿街底商的形式，以打散销售为主。除了国宝公建项目外，其余入驻情况不佳。本项目在操作的时候应该注意产品错位经营，尽量避开国宝的餐饮休闲娱乐的同质化竞争，挖掘自身的公寓业主以及展会、期货、旅游等人员的消费潜力。本报告是严格保密的。在房地产领域，我们一直在帮助客户成功WeProvideAlltheHelpYouNeedtoSuccessinRealEstateMarket报告结构：市场分析市场分析市场篇星海区域商业发展分析项目周边竞品分析本项目产品分析本项目产品分析产品篇项目货量统计项目货量统计商业规划布局与业态商业规划布局与业态商业产品推售计划商业产品推售计划营销篇策略策略产品推售产品推售推广执行推广执行本报告是严格保密的。在房地产领域，我们一直在帮助客户成功WeProvideAlltheHelpYouNeedtoSuccessinRealEstateMarket一、整体项目概况?地理位置：星海大观位于星海广场东北角，地块南侧为会展二期工程、东侧为马栏河及莲花山、西侧为会展一期、北侧为网球场和建设期货广场。?产品构成：该项目占地面积约3.4万㎡，整体建筑规模约37万㎡，由4栋超高层、1栋高层及商业独栋组成；产品种类包括公寓（国际公寓、酒店式公寓）、SOHO办公、底商商铺及超五星级酒店（JW·万豪）组成。?项目特征：星海湾商务区域内新兴综合体项目本报告是严格保密的。在房地产领域，我们一直在帮助客户成功WeProvideAlltheHelpYouNeedtoSuccessinRealEstateMarket二、商业部分介绍?商业规模概况：商业约13000平方米，占星海大观产品构成的5%。（商务公寓9万平米、酒店/写字楼19.5万平米）超5星级?商业分布及构成：万豪酒店呈围合式商业分布，外侧3面临街（西侧/南侧/东侧-星河路）,内侧比邻项目绿化广场。酒店式公寓酒店式公寓23商业组成：公寓底商（1#、3#、5#）、SOHO底商商业（2#）及独栋商业（4#）国际公寓2酒店式公寓1国际公寓1商业结构：以2-3层底层商业为主。?商业特征：商务综合体的附属配套商业本报告是严格保密的。在房地产领域，我们一直在帮助客户成功WeProvideAlltheHelpYouNeedtoSuccessinRealEstateMarket三、可售商业产品基本情况面积预估均价预估总价序号楼栋房号格局（平方米）（元）（元）1101一拖二层869.3835,000.0030,428,300.0021#102一拖二层358.8735,000.0012,560,450.003103一拖二层960.2335,000.0033,608,050.004101一拖二层327.3235,000.0011,456,200.0053#102一拖二层370.3835,000.0012,963,300.006103一拖二层293.1935,000.0010,261,650.0075#101一拖三层586.2835,000.0020,519,800.00一拖三层带屋顶，方形84#1012,235.7035,000.0078,249,500.00独立商业9名流会馆1#8层、3#14层1,670.6026,000.0043,435,600.00合计7,671.95-253,482,850.00注：2#、6#系整栋出售，故不在此销售之列本报告是严格保密的。在房地产领域，我们一直在帮助客户成功WeProvideAlltheHelpYouNeedtoSuccessinRealEstateMarket报告结构：市