谨呈：惠州市佳兆业房地产开发有限公司佳兆业中心营销策划报告世联地产2010/1/24此文件内容保密商业秘密声明本文内包含的资料属于深圳世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对深圳世联地产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果深圳世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。此文件内容保密背景。1——相关目标和前提的梳理此文件内容保密项目认知大型城市综合体?以住宅启动项目一期项目基本经济指标：一期基本经济指标：项目位置：江北18号小区占地面积：12470平米总占地面积：7.1万平米建筑面积：108293平米总建筑面积：近70万平米住宅面积：77514.98平米容积率：7.2容积率：7.2物业类型：集国际5A级写字楼、五星级物业类型：1-2F商业，引进品牌购物商场，4-29F一房-四房天际酒店、大型SHOPPINGMALL、高尚此文件内容保密住宅于一体的综合体项目项目认知项目主力户型为公寓及三房户型面积区间套数面积比套数比公寓面积区间：34-56平米公寓4387647.52%69.14%两房7311911.02%9.39%三房面积区间：102-123平米三房11816925.36%13.34%产品线丰富四房130487.93%3.79%复式公寓76343.27%2.68%复式三房153101.93%0.79%复式四房16210.2%0.08%复式五房21992.5%0.71%复式六房21310.27%0.08%合计1267100%100%公寓两房?其中，公寓共876套，占到69.14%三房四房?公寓带800-1000元/平米的装修出售?部分两房带装修出售?三房、四房毛坯出售此文件内容保密项目认知城市发展热点板块?CBD核心区?佳兆业首个惠州项目项目位于CBD核心区：项目位于江北18号小区，位于CBD的核心发展区域，市政府对面周边公共交通发达惠州大道公共交通十分便利，项目的昭示性和可达性很强。本案2012年莞惠轨道交通1号线直通项CBD目。云山西路此文件内容保密项目认知本项目10年5月份入市，片区项目相继入市10年4月5月6月12月4月营销中心和样板房开放,5月份，项目首持续销售次入市——城市发展核心板块、轨道交通物业、大型城市综合体一期、佳兆业在惠州的首个项目，本项目需实现怎样的项目目标？此文件内容保密项目目标开发商目标沟通：价格：立足于市场水平速度：开盘一年内项目一期售罄品牌：佳兆业惠州品牌价值的建立世联对此目标的理解：短期目标：实现快速销售，月均销售106套，引爆市场；长期目标：基于70万平米建面，建立项目持续影响力；品牌目标：建立佳兆业品牌的惠州影响力；核心核心问题问题：：如何快速、强如何快速、强此文件内容保密势势建立建立项项目一期的目一期的营销牵营销牵引力？引力？项目视角。——如何建立项目的核心价值1体系？此文件内容保密视角一：惠州大盘视角奥林匹克花园雅居乐白鹭湖惠城总建面超过40万平米的大盘总计10多个，其中，江北区域占到6个。本案碧水湾华贸项目帝景湾荷兰水乡国际新城东湖花园中信东江新城新推项目格林童话在售项目TCL康城东江学府此文件内容保密四季视角一：惠州大盘视角中高容积率?品牌开发商?大面积洋房和别墅居占地面积多项目—地块建筑总面积片区（㎡容积率目前主推主力户型描述主要卖点名称（㎡））雅居乐.白鹭独栋198-588㎡双拼193湖景资源、大社区、大配江北6000008000001.3湖1期㎡四联排153㎡套江北奥林匹克花园91000012700001.5高层、别墅180-280平米大社区、生活方式合生帝景湾江北(三期22000006000003.0260-405㎡江景、开发商品牌组团)城市综合体、交通配套、江北本项目7100007000007.2一期1-4房，38-140不等品牌开发商江北华茂中心1350007100005.31-6房都有城市资源、配套水口合生上观国际40000010300002.9别墅220-325㎡大社区、开发商品牌荷兰水乡4000006000001.5124-144㎡精装复式大社区、成熟配套东平东湖花园——1695000——3-6房159-258㎡大社区、成熟配套洋房100-132㎡别墅180陈江格林童话2期2000004000002.0别墅社区、性价比－220㎡仲恺TCL康城四季2600008000002.32-4房，60-180平米左右大社区、品牌开发商金山湖东江学府2期1545584456962.9130-160㎡教育、大社区80-200平方不等，主打东江新城中信东江新城250000560002.3自然资源、品牌开发商此文件内容保密160平方的沿江户型视角一：惠州大盘视角片区项目—地块名称定位评价为09年惠州销售量最高项目，市场认可度较高江北雅居乐.白鹭湖1期原生湖泊定位之成，大打自然资源及社区内部配套社区高端形象不够，产品江北奥林匹克花园运动就达家门口以高性价比取胜惠州市场绝对标竿项目，为市场价格标竿，受江北合生帝景湾(三期2组团)CBD核心领江大宅惠州本地居民追捧，销售速度一般产品品质较差，别墅、洋水口合生上观国际水口中心区朝百万平米大社区房为主，高性价比惠州本地知名度高、价格东平荷兰水乡东平80万平米成熟大社区逐步提升，物业类型复杂仲恺标竿项目，惠城客户仲恺TCL康城四季80万平米国际名门大社区少物业定位—依托自然环境或城市环境作为项目的营销牵引，社区本身缺乏差异化形象。开发模式—大盘基本以别墅入市，建立品牌后推出多层洋房及其他物业类型。多为复合型小区。配套—比较缺乏，少量商业，缺乏生活模式的牵引和指向。此文件内容保密合生帝景湾：惠州首席豪宅?项目介绍：总占地面积20万平米，总建筑面积60万平米，三期帝景一号，共400户。?产品类型：小高层、高层?主力户型：高层大平面面积286-500平米，4-6房?配套：都市的核心区江北文昌一路1号，雄踞惠州城市轴心、CBD核心地段，东江之摈，前缆300米的开阔前景，后拥77万平方米的体育市民广场。销售均价?项目销售：三期帝一号09年8月15日开盘1400012000截至12月底，销售金额达120001000080008000650055005亿，创惠州高价楼盘销售金额冠军。60004000推售20000?项目卖点：惠州豪宅标杆项目一期二期三期一组团三期二组团一线东江江景此文件内容保密CBD城市核心欧式皇家风格建筑与园林合生帝景湾：惠州首席豪宅惠州外来品牌开发商，首次进驻，一期营销形象高举高打，在项目起势期即确定项目惠州首席豪宅的地位。起势居住中心?人脉鼎盛形象行政、商务、居住三位一体惠州地标?皇家欧洲城?项目目前均价：12000元/平方米（带豪华装修）?片起价区—代表惠州未：9000（约）来元的城市名片/平方米项目—片区第一规模，高产品+高服务的领导者姿态帝景湾的客户—包容全惠州高端客户“一期”=“整体”项目品牌塑造＞项目短期销售目标实现此文件内容保密光耀荷兰水乡：荷兰风情社区?项目介绍：总占地面积40万平米，总建筑面积60万平米，目前开发的是项目的四期?产品类型：别墅、小高层、高层?主力户型：目前主要推手翡翠湾，高层大平面面积190-210平米?配套：大型会所、东平成熟配套、北师大附小附中、幼儿园?项目销售：四期翡翠湾09年9月推售?项目卖点：东平半岛核心销售均价东江、西枝江、新开河三江700065006000交汇50004500350040003000荷兰水乡成熟大社区30002000光耀品牌知名度10000一期二期三期四期此文件内容保密光耀荷兰水乡：荷兰风情社区惠州本地品牌开发商，首个面市项目，一期营销形象主打风情社区，项目整体形象不高起势40万平米荷兰风情国际社区形象前期选房主要卖点环境、产品教育、产品?2004，居住改变惠州?光耀荷兰水乡，许孩子一个未来推广语?惠州，向东看?感受百年师大，情定荷兰水乡?“中国生态住宅”示范社区?荷兰水乡：精品是这样炼成的“一期”=“整体”项目短期销售目标实现＞光耀品牌的塑造此文件内容保密视角一：惠州大盘视角惠州大盘开发：“一期”=“整体”基于项目整体70万的超大体量项目一期采取何种运作模式，才能实现核心价值的最大化？基于开发商目标要求项目品牌价值的建立＞短期销售目标的实现此文件内容保密视角二：区域发展视角深莞惠共建国家级公路枢纽，铁路、城际轨道交通、高速公路、城市快线等七方面共建交通一体化深惠莞三市交通全面系统化此文件内容保密视角二：区域发展视角未来三市路网无缝衔接将使深莞惠区域快速一体化。深惠间3条高速路，2条国省道衔接；莞惠间4条高速路，3条国省道衔接；深惠莞三市道路一体将集中在近三年，三年后一定升值，购买的最佳时机此文件内容保密江北位于广东省高速九纵五横的最佳位置，对惠州区域外周边市场具有客户牵引力。深博（湘粤）惠盐（惠河）广汕江北2010年6月29日，深博高速开工，约63公里，设计时速每小时100公里，（机荷高速-排榜立交），2012年通车。未来从江北到深圳40分钟。此文件内容保密东莞至惠州城际轨道（轻轨二号线，绿色）：预计2012年10月建成通车，起点为东莞市洪梅站，终点为惠州市小金口，正线全长约96.96公里，预计全程运行时间一小时以内。建成通车后，从广州、东莞到惠州市区分别只需要1小时和35分钟。未来惠州轨轻轨一号线（红色）：连接惠城、惠阳中心城区，北起江北文华路，南至惠阳的惠州南火车