谨呈：唐山天鸿房地产开发有限公司唐山天鸿凤凰新城项目住宅部分定位及物业发展建议版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2011.04报告目录Part1Part1项项目本体目本体与与目目标标解析解析Part2Part2城市宏城市宏观观及及区区域价域价值值分析分析Part3Part3城市中高端房地城市中高端房地产产市市场研场研究究Part4Part4中高端客中高端客户户及及竞争项竞争项目目研研究究Part5Part5项项目整体目整体发发展策略及定位展策略及定位Part6Part6项项目目规划规划及价及价值值体系建体系建议议31项目本体及目标解析区位交通项目位于唐山市凤凰新城，交通便利?项目位于唐山市友谊路的凤凰新城，属于市内最佳地质区域，唐山唐山东东站站与区内最佳景观凤凰湖仅一路之隔。?项目东为修建中的友谊路辅路，南为长宁道；距离市中心百货大楼6.3公里，驾车30分钟；距离唐山站5.2公里，驾车18分钟；距离唐山东站11.3公里，驾车53分钟。本案?项目周边有38路公交车及机场专2线。唐山站唐山站百百货货大大楼楼4四至&现状项目由两块地组成，整体地势平整，路网正在完善中目前可进入性较差?项目四至①?项目北起建设中的龙富南道，南为规划中的唐①②山工人医院，临近长宁道，西起新天地项目地⑤块，东临修建中的友谊②④路辅路；?道路目前可进入性较差；?地块现状：③?两块地组成，整体地势平整。③④⑤5北城水系，是域唯一建逐步展的景景观资源侧紧邻环区内设并现观生态资源环城水系：?唐山市环城水系工程主要包括：唐河、青龙河、李各庄河改造，凤凰河道，唐河水库引水工程及滨河景观道路建设四项内容凤凰湖公园现状?通过新建13公里的凤凰河与南湖生态引水渠相连，并同南湖、东湖、凤凰湖相通，形成河河相连、河湖相通的水循环系统，形成环绕中心城区的长约57公里的环城水系。构筑起“城在水中”“水清、岸绿、景美、人水和谐”的滨水生态景观。位于唐山城区西北角凤凰新城境内的凤凰湖，占地164亩，集蓄水和景观功能于一体。唐山市地势北高?目前在唐山已建成的湖区公园中，一线南低，凤凰湖地处城区高点，利用高差，凤凰湖之水湖景资源相对稀缺,水景资源强势度极高可沿凤凰河道向东、南自然流动，分别注入唐河、青龙河，而后顺流南下，环城水系将常年保持一定的常凤凰湖则是凤凰新城唯一规模水系。水位景观。区域配套区域政务配套、医疗配套规划完善，目前周边生活属性配套匮乏?南部为唐山工人医院、市检察院、法院、地税局等相关医疗配套及政务配套资源；本案?项目周边为待开发区域唐山工人医院，城市生活属性配套匮乏；市检察院长宁道7技术指标项目占地为21.4万平方米，本次研究将以A1住宅地块占地18.9万平方米为主体展开研究规划指标商业、居住用地规划功能教育用地居住用地18.9万㎡面积商业用地1.6万㎡本案教育用地0.9万㎡住宅用地2.65容积率商业用地7.0教育用地0.850万㎡（实际26.88万建筑面积㎡）居住用地100米限高商业用地150米教育用地20米项目属性界定——城市中高端住宅板块、具备绝佳景观属性界定资源、中等开发规模项目城市中高端住宅板城市中高端住宅板块块具具备绝备绝佳景佳景观资观资源源中等中等开发规开发规模模城市中高端住宅板块本案位于凤凰新城，唐山市未来的商务金融中心、生态居住中心绝佳景观资源项目具备临近湖岸的景观资源，凤凰湖公园的建成极大改善本案外环境中等规模开发项目整体占地18.9万㎡，总建面积50万㎡，属于中等规模开发；生态景观居所项目与凤凰湖仅一街之隔，具备作为生态景观居所的区位条件9本项目的开发目标：站位城市第一梯队，提高企业知名开发目标度，打造精品项目，实现整体开发的利润最大化123【企业层面】?提高企业知名度，树立企业良好形象?增强企业开发能力，推动企业快速成长和发展【项目层面】?全面超越区域高端项目华润橡树湾，站位区域第一梯队?兑现区域价值，项目整体开发利润最大化【世联对项目目标的理解】?项目的成功开发首先要立足于城市/区域的发展；?站位中高端市场的基础客户是谁？竞争如何？机会点在哪里？2城市宏观及区域价值分析唐山近年来经济保持高速增长，2010年GDP全国第18宏观经济位。良好的经济环境将保证房地产市场的快速发展2010年各市GDP排名?唐山市整体经济保持平稳增长趋势，尤其在GDPGDP排名排名城市城市GDPGDP房价房价房价排名房价排名11上海上海16872168721916819168332009年以前，连续四年保持加速增长，特别是0822北京北京1377813778223102231022年，增速达到28.14%，至09年出现增速减缓。33广州广州106041060412560125606644深圳深圳95119511169781697844?唐山市10年GDP总值4300亿元，稳坐河北省的55苏州苏州916891689103910399头把交椅，在全国各城市排名中位列第20,房价66天津天津9109910989588958111157205720排名17名，价格与GDP地位相接近，市场较为平77重庆重庆78947894191988杭州杭州59455945258402584011稳99无锡无锡57585758784378431212896289622004-2009年唐山市GDP总量与增长速度1010青岛青岛5666566610101111佛山佛山56385638782278221313500028.00%1212武汉武汉5515551561966196161626.00%25.86%1313成都成都5508550866306630151524.41%3850400024.21%24.00%34521414大连大连51505150967896788822.00%1515宁波宁波512551251343813438553000277920.00%4980498023621616沈阳沈阳501550152222202818.00%17.65%1717南京南京501050101201612016772000163016.47%16.00%1818长沙长沙454745475339533921215835583514.00%1919烟台烟台43584358181810002020唐山唐山4300430060986098171712.00%11.53%2121东莞东莞42464246702370231414010.00%2004年2005年2006年2007年2008年2009年2222郑州郑州40004000568956892020数据来源：唐山市统计年鉴GDP(亿元)增长率根据唐山当前GDP增速及人均GDP水平判断，房地产市场进宏观经济入高速增长期，即将进入高档住宅与普通住宅价格完全拉开的阶段房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准GDP与房地产发展模式发展阶段启动期发展期快速增长期稳定发展期GDP增长率房地产业发展状况人均GDP1000～3000～4000～9000以上（美元）300040009000小于4%萎缩生存、改善改善需求为改善需求为停滞需求特征生存需求4-5%需求兼有主主5-8%稳定发展平稳发展快速发展超速发展以数量为主以质量为主缓慢发展大于8%高速发展发展特征单纯数量型，数量与质，数量与质综合发展型量并重量并重启动期发展期快速增长期稳定发展期需满足基本生生存改善均需求增长平改善需求为求活需求，客有，量增加稳，改善为主，需求趋1010年唐山市人年唐山市人均均GDPGDP为为5966759667元元（（约约合合88148814美美元元））特户结构简单，客户层面主，客户结于多样化唐山市房地唐山市房地产发产发展展进进入快速增入快速增长长期期，以，以质质量量为为主，主，数数征大构复杂量与质量并重量与质量并重供数量型，产产品大量，注重质量，产品形式极给品单一，没形式逐渐多价格广泛，为丰富，高特有附加值样化，价格附加值体现质量数据来源：唐山市统计年鉴征提高唐山为典型的重工业城市，三大产业发展极不平衡，第二产经济结构业处于绝对领导，是经济增长主要来源；依托强势资源，社会财富集中在少数人手中，人口财富结构形成典型的沙漏型?03-09年，三大产业比重分配无明显变化，第二产业三大产业人均产值（万元）始终占经济总量将近60%的比重，第二产业占据绝对主导，其中工业产值占90%以上，是唐山主要经济收入来源；?第二产业就业规模达到153.65万人，占总就业人数的37.97%，近40%的就业人口贡献超过60%的产值。第一产业(亿元)第二产业(亿元)第三产业(亿元)2003-2009年唐山三产业比重20099.50%55.90%34.60%矿主，能源业主高20089.50%59.40%31.10%?“沙漏型”结构钢材业主200710.30%57.40%32.30%由于唐山的重工业发展与私企业主200610.84%58.02%31.14%资源占有息息相关，唐山，国企高200511.65%57.29%31.06%呈现典型的沙漏型财富特层200413.09%55.83%31.08%征，第三产业发展迅速，支付力200314.96%55.20%29.84%中产阶层开始出现，但是公务员、教师、大型钢企中力量相对薄弱。0%20%40%60%80%100%高层第一产业第二产业第三产业数据来源：唐山市统计年鉴普通工人等低京唐高铁的开通使唐山更加依附北京、天津，高端客户以北城市