桂林雁山区湿地憩园项目策略思考3第页第三阶段定位及营销推广2007/12起第二阶段市调成果沟通及初步规划建议区域背景市场分析项目情况分析及初步定位项目发展建议至今工作2007/11/30第二阶段市调成果沟通及初步规划建议第一阶段项目市场调研分析2007/11/5项目研究工作阶段划分城市背景企业背景结合案例，制定项目发展战略项目研究目标体系建立项目整体定位城市背景、区域背景项目功能定位房地产市场分析开发策略建议养老行业研究规划初步建议**********4第页方向目标??城市构成旅游现状经济产业城市规划????城市构成旅游现状经济产业城市规划雁山区经济雁山区交通雁山区高校及产业区域规划????????休闲娱乐度假住宅方向目标????雁山区经济雁山区交通雁山区高校及产业区域规划城市功能结构分析城市产业结构分析城市旅游产业结构???????城市功能结构分析城市产业结构分析城市旅游产业结构休闲娱乐度假住宅?????桂林空白雁山的机会桂林城市概况雁山区概况桂林空白桂林城市概况雁山区概况雁山的机会关于湿地憩园关于湿地憩园一部分:思考项目发展及大势环境——一部分:思考项目发展及大势环境——5第页开发商目标核心问题??价值认识时间价值自然人文价值区位价值景观价值开发商目标核心问题???????经济概况用地分析综合分析价值认识时间价值自然人文价值区位价值景观价值????????桂林房地产市场整体态势板块态势别墅市场???桂林房地产市场整体态势板块态势别墅市场经济概况用地分析综合分析??????观察观察项目概况核心问题项目概况湿地憩园价值认知湿地憩园价值认知核心问题二部分:研究项目判断及价值认知——二部分:研究项目判断及价值认知——6第页文化客户定位??文化客户定位项目总体规划建筑形态产品类型园林设计配套功能???????项目总体规划建筑形态产品类型园林设计配套功能?????项目定位思路产品定位思路项目定位思路产品定位思路三部分:项目定位及发展战略三部分:项目定位及发展战略四部分:产品设计思路四部分:产品设计思路7第页桂林城市概况桂林城市概况印象广西壮族自治区东北部地区，湘桂走廊南端，是广西政治、经济、文化、科技中心。1"“8第页印象城市构成（五区十二县）五区象山区、叠彩区、七星区、秀峰区、雁山区。市区人口约万人2——809第页11%89%年年旅游业产值增长02——06年旅游业产值和其他产业产值比例06旅游两江四湖，七星公园、象鼻山、阳朔组团散客观光休闲文化李宗仁、白崇禧著名的旅游名城，得天独厚的山水资源，使其成为旅游胜地。…………印象310第页0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%增长行业产值年桂林各行业产值2006199.48617.75260.875.8468.757.10%22.40%31.30%30.00%18.60%0100200300400500600700农业工业和建筑固定资产投资和房地产国内外贸易交通邮电旅游）金额（亿元印象经济产业虽然工业是主要支柱产业但整个城市无重工业旅游业是第三产业最重要的组成部分4——,..11第页印象5桂林位于泛珠三角、西南、东盟三大经济圈的结合部，是沟通中国大西南与东部沿海经济的桥梁，贯通国内与东盟的枢纽。桂林区位显要，交通便利，已构筑成航空、铁路、公路、水运等四通八达的复合式、立体化便捷的交通网络。12第页印象城市规划积极外扩展，城市建设主要向西发展，适度发展东部组团，控制向北扩大。南部为城市新区，缺乏大配套支撑。新一轮城市建设将在临桂机场路沿线重点展开6——13第页印象居民生活民风淳朴，内敛穿着随意，追求实际，不浮夸社会治安良好出租车女司机约占）代步工具多以小摩托为主物价较低区域情节较重7——(60%——在美国时代周刊评选的中国十大治安良好城市中，桂林位列其中。生活质量市民生命质量居全国前列，极好的长寿环境条件。桂林人均寿命逐年上升，2003年已达到77岁（其中男性的平均寿命为74岁，女性为79岁），比全国人均寿命高出5岁。14第页桂林印象桂林印象桂林是世界著名的风景旅游城市和历史文化名城.交通路网发达城市向西外扩民风淳朴环境优美、适宜人居15第页雁山区概况雁山区概况雁山，桂林南城，东接灵川、西临临桂、南与阳朔接壤、北部连通桂林老城象山区、七星区。距桂林市中心13公里，桂林市面积最大的城区！东部典型喀斯特峰林生态和西部外围会仙湿地生态景观绝佳，保护完好。桂阳公路横贯其中，漓江、良丰河穿梭迂回，风景奇特。雁山区所辖二乡二镇（柘木镇、大埠乡、雁山镇、草坪回族乡），总人口约7万人，除汉族外，还散居着壮、回、瑶、苗、侗、黎、仫佬、毛南等少数民族。16第页3759350437894257357746053155农民收入（单位：元）9718114651242910696114271163210969城镇居民人均可支配收入（单位：元）9400382001890016200447003790021200财政收入（单位：万元）桂林主要区域经济指标对比8840518602267029370704706884028870全县生产总值（单位：十万元）全市经济指标最低，农业大区，经济起步晚，基础差。——经济指标地区临桂县阳朔县叠彩区七星区象山区秀峰区雁山区经济17第页桂阳高速速高速高城绕梧桂交通：东有桂阳公路旅游通道，北有桂林市绕城高速公路，西有桂梧高速公路，对外联系便捷。雁山新区城市出入口主要设于桂阳公路上，南北各设一个出入口，往北20公里接市中心中山路。18第页高校与产业园云集高校桂林工学院、广西师范大学、桂林旅专、艺术学院、农学院等产业园三合物流园、铁山工业园，奇峰创业园等工业产业园区、愚自乐园————19第页区域规划科教文化为主要发展方向—————雁山新区的用地布局结合自然山水分割城市空间，形成五大功能区行政中心区、高教园区、公共中心区、居住区、休闲度假区。1、行政中心区雁山区人民政府用地选址于雁山新区北面，临桂阳公路，规划面积约100公顷，拥有良好的交通优势，将形成具有吸引力的城市核心区。2、高教园区高教园区是雁山新城区规划的重要组成部分，桂林旅游学院、广西师范大学和桂林工学院已作为主力院校引入本区。未来35年内将会再有三至四所专科院校进入，规划总用地约250公顷，形成围绕核心大学的二级学院。3、公共活动中心区公共设施用地183公顷，区域内区级公共服务设施主要有：中心图书馆、综合体育中心、会展中心，以及文化馆、博物馆等文化共享设施；以及中学、医院、大型商场、消防设施等。4、居住区新城居住区用地面积达120公顷。5、休闲度假区结合雁山自然景观和现有的景区设置。休闲度假用地规划总面积约46公顷。21第页雁山印象雁山印象农业大区.经济落后高校\产业园云集,人文气息浓厚旅游资源相对匮乏科教\文化为主要发展方向区域发展潜力大人杰地灵，风光秀丽！借桂林西进南拓规划调整之机让我们一起来思考“”思考项目发展及大势环境第一部分：第一部分：——对于桂林而言，城市功能结构有否缺失对于桂林而言，城市产业结构有否空白对于桂林而言，旅游产业结构有否缺失对于桂林而言，城市功能结构有否缺失对于桂林而言，城市产业结构有否空白对于桂林而言，旅游产业结构有否缺失思考1桂林的空白25第页掘桂林，做为一个国际级的旅游城市，缺少因旅游而成就的度假功能以阳溯为中心的旅游观光产业十分发达，成为国际著名的旅游观光景点但桂林旅游业存在可游可观，不可住。桂林的城市功能结构上，缺少度假休闲功能。面对长假旅游（即度假）人口及会展旅游的两大增长，桂林似乎没有深入挖?????从城市功能结构分析桂林只是一个旅游观光型城市但可玩只有山水自然，城市缺少度假功能26第页居住中心度假中心可发展的机会桂林度假中心会展中心乐满地娱乐中心阳溯旅游中心桂林市区购物中心桂林市区行政中心桂林城市功能分析27第页缺乏国际级的娱乐产业规划缺乏国际级的会展产业规划缺乏度假级的住宅产业规划缺乏国际级的娱乐产业规划缺乏国际级的会展产业规划缺乏度假级的住宅产业规划从产业结构上分析：做为一个世界级的旅游观光胜地，桂林城市产业结构现存三大空白。旅游资源未被充分发挥，旅游产业链结构不完整28第页?????对于桂林而言，雁山的城市定位是什么对于桂林而言，雁山的城市机会在哪里对于桂林而言，雁山的产业机会在哪里对于桂林而言，雁山的核心价值在哪里对于桂林而言，雁山的运营主题是什么思考2雁山的机会将雁山做为真正定位为桂林的南城将雁山真正定位为桂林与阳朔连接的的新中心与桂林的城市功能形成互补与提升一个可游可玩可赏可居的桂林才是真正的桂林这是市场给予雁山的机会这是市场给予雁山的机会这是一个极大的城市板块空白这是一个极大的城市板块空白这是一个极大的行业结构性机会这是一个极大的行业结构性机会休闲娱乐中心对于一个著名的旅游城市而言是一个重要的产业链节依托世界闻名的桂林山水打造度假休闲型住宅品牌也将成为世界的度假中心依托世界闻名的桂林山水打造度假休闲型住宅品牌也将成为世界的度假中心发展趋势又给了雁山一个机会发展趋势又给了雁山一个机会在雁山全面发展旅游度假型住宅产业不仅将雁山打造成为桂林的居住中心在雁山全面发展旅游度假型住宅产业不仅将雁山打造成为桂林的居住中心度假型住宅开发对于一个世界级的旅游城市而言无疑是极为重要的产业32第页以雁山为中心的南城区以雁山为中心的南城区这是政府给予雁山的发展机会这是政府给予雁山的发展机会雁山是桂林的南向发展的着力点雁山是桂林的南向发展的着力点以雁山为中心的南城区居住圈层、教育圈层规划以雁山为中心的南城区居住圈层、教育圈层规划大桂林的远景规划政府网点的重新布局桂林的，中国