【董事会汇报稿】第1页，共156页前言PrefacePreface美城以2010年7月24日利君未来（暂定名）项目创意、策划及概念设计座谈会会议纪要为参考文本，结合利君集团吴秦董事长以及与会专家的多方意见，对于利君红光项目的主体定位做出进一步深化及修正，以期对于后续设计提供更为精准的指导。?此次报告主要修正的地方包括：I.对于项目未来客户的分类及消费需求做进一步的梳理；II.对于容积率平衡的问题做进一步的细化说明；III.对于社区产品的差异化、特色化做进一步的深化；IV.对于商业部分的设计合理性做强化说明；V.对于会所、景观、社区配套、公共配套进行了进一步完善。第2页，共156页1.定位引言及思路导图……………………………………….…P4—报告内容—2.宏观之市场使命…………………………………………………P113.中观之区域使命…………………………………………………P274.微观之企业使命………………..……………………………….P565.定位之使命落地…………………………………………………P646.社区打造建议…………………………………………………….P727.项目体验区打造建议…………………………………………..P131第3页，共156页8.附录：DK4及DK5的定位及产品打造方向……………..P149报报报报告思路：告思路：告思路：告思路：从从从从宏宏宏宏观观观观、中、中、中、中观观观观、微、微、微、微观观观观三大三大三大三大层层层层面，面，面，面，阐阐阐阐述本述本述本述本项项项项目的使命之下的突目的使命之下的突目的使命之下的突目的使命之下的突围围围围之路之路之路之路政策调控当前的政策调控环境对于项目发展的启示宏宏观层观层面面市市场场使命使命区域发展当前的区域发展前景赋予项目的基本使命突突围围区域竞争区域的竞争现状对于项目突围方向的启示中中观层观层面面区区域使命域使命方向方向区域客户区域的客户置业特征对于项目发展方向的启示众多问题及使命的叠加之下，项目突围的核心方向微微观层观层面面企业战略利君的发展轨道及建筑追求赋予项目的使命企企业业使命使命第4页，共156页宏观之市场使命市场政策导向及区域发展前景两大宏观要素赋予当下大盘的市场使命第5页，共156页政府打出“政府打出“组组合拳”，在合拳”，在调调控措施控措施频频出的背景下，政策高出的背景下，政策高压压已已经经形成形成?2010.2.20银监会正式发布《流动资金贷款管理暂行办法》；?2010.2.20《个人贷款管理暂行办法》出台；?2010.3.08《关于加强房地产用地供应和监管有关问题通知》出台；?2010.1.10《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》出台；?2010.1.12央行宣布上调存款类存款准备金率0.5个百分点；?2009.12.09个人住房转让营业税征免时限由2年恢复至5年；?2009.12.17开发商拿地首付款不得低于全部土地出让款的50%；?2009.12.23《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》出台；第6页，共156页相比于相比于0707年的年的9.279.27新政的“利空”，新政的“利空”，4.154.15新政利度更大，打新政利度更大，打压压意向明意向明显显在中国房地产市场快速发展的近几年里，对房地产调控构成实质性影响的信贷政策主要有二：?2007年的“9.27新政”（利空）?2008年的“10.22新政”（利好）。而此次4.15新政与9.27新政相比力度更大，主要表现在：贷款购买第二套住房的家庭，首付由原来的40%提高至50%，对于贷款购买地三套及以上住房的家庭，首付由原来的40%提高至50%以上。信贷政策政策背景核心内容市场效果1、购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以的，贷款首付款比便不得低于20%；房价快速上涨；市2、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上连续16个月成07年的“9.27政策”场上投资、投机行的，贷款首付款比便不得低于30%；交量下降，成交为盛行3、对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）价格下降以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。1、购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的房价快速上涨；市家庭，贷款首付款比例不得低于30%；2、贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得10年的“4.15政策”场上投资、投机行低于50%，贷款利率不得代于基准利率的1.1倍；为盛行3、对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。第7页，共156页高高压调压调控政策必控政策必将将使得市使得市场进场进入中入中长长期的深度期的深度调调整，市整，市场将场将逐逐渐渐呈呈现现“中“中间软间软、、两头两头硬”的硬”的显显著著调调整期特征整期特征低端住宅（低端住宅（刚刚需型，如市需型，如市场场主流的中端高主流的中端高层层物物业业）：）：在以自住为置业目的的刚性需求驱动下，一定降价优惠刺激，将立即反应在销售速度上。中端住宅（二次以上中端住宅（二次以上改改善型，如高端高善型，如高端高层层物物业业、、洋洋房物房物业业等等）：）：“可买可不买”客户观望情绪最浓，对市场有着较强“下行”预期，且容易对物业短暂价格波动敏感。高端住宅（高端住宅（终极终极改改善型，如善型，如别别墅墅类产类产品）：品）：以自住为主兼顾投资，价格的短期波动影响不大，更注重产品的居住感受和长期的增值保值空间。高端物业由于地段或绝版资源等具有较强稀缺性及较强抗跌性，且物业持有者经济实力较强，能长时间持有，受价格波动影响不大。第8页，共156页同同时时，，继继中央政策出台之后，中央政策出台之后，各各地政府又相地政府又相继继推推出了更加出了更加严厉严厉的政策的政策细则细则不不少少城市城市将将保障保障性住房建性住房建设设作作为为了新政下的了新政下的工作重工作重点点北京深广州重青岛圳庆厦门北京深广州重青岛圳庆厦门?自??暂?商首?坚?2年月201051停发放购买第业银行可根据套自住房建筑决抑制不合理010年建成廉日起，同一购三套及以上住风险状况，以面积在90平方住房需求。租住房220万房家庭只能在房贷款。家庭为单位，米以上的家庭平方米，开工?2新套商?购买1暂停发放购买，贷款首付款010年动工新建设公共租赁对品住房。不能提供1年第三套及以上(含公积金)比建建筑面积房500万平方以上当地纳税住房贷款。例不得低于300万平方米米。?暂停发放购买第证明或社会保30%。、4万套的保?对?首三套及以上住?险缴纳证明的不能提供1年障性住房。套房不大于90对房贷款。非本地居民，以上本市纳税贷款购买第二平米，首付比?严暂停发放购买证明或社会保套住房的家庭厉查处哄抬房例不低于30%;?对不能提供1年住房贷款。险缴纳证明的，贷款首付款价，捂盘惜售二套房，首付以上纳税证明非本地居民，(含公积金)比、发布虚假广比例不低于或社保会险缴暂停发放购买例不得低于告等扰乱市场50%，贷款利纳证明的非本住房贷款。50%，贷款利率秩序的违法、率不低于基准市居民，停暂不得低于基准违规行为。利率的1.1倍发放购买住房利率的1.1倍。贷款。。第9页，共156页专专家家视视点：未点：未来来市市场场供供应应由由单轨单轨向向双轨双轨制制转变转变，，保保刚刚需、需、抑抑投投资资成成为为主流主流趋势趋势“当前政策对未来市场的结构来说有比较大的影响，未来保障目前政策调控的三大主线：性房源和普通房源的套数会超过50%，现有的普遍存在的这种主线之一：调整结构保障房和市场商品房，未来随着这些政策的出台的落实情况，调整住房供应结构，未来住房供应上要突出保障我想有可能有希望能够真正形成住房供应方面的双轨制，过去房与普通商品房（也就是五类住房:包括廉租住房、经济适用房、限价房、公共租赁房及中低价是“一条腿粗，一条腿细”，商品房占绝对主体，将来这些房和位中小套型的普通商品房），强调双轨均衡发展。保障房可能会形成并驾齐驱的情况，保障房可能会出现更为主体的地位。如果能够赢来这样一个住房供应的局面的改观，对主线之二：抑制投机于我们中低收入人群，包括我们这个“夹心层”人员，能够圆了此点最能体现当前房地产调控“有保有压、区别对待”的特点。这里包含两层含义。其一，是在个人他的住房梦。住房需求上实行“有保有压”的差异化做法。其二，是对于开发商的囤地捂地炒地等投机行为出手今年国土部提出70%住宅用地要确保供应保障房和普通商品房治理，这项政策如果持续加以落实，未来中国住房供应模式将由过主线之三：扩大区域去的以商品房为主或者商品房占主体地位的格局，演变成为二中央提出要遏制部分城市房价过快上涨的势头，元化或者双轨制多层次的供应模式。”主要是指京沪穗深等几个一线城市。如何化解其中的矛盾，具体对策是:加快推进城市化进程，——北京大学房地产业研究所所长陈国强重点发展中小城市、二三线城市。第10页，共156页新政之下本新政之下本项项目的目的发发展方向：展方向：抓两头抓两头，，尤其尤其要要稳抓刚稳抓刚需需群群体。用体。用产产品力品力说话说话环环境境政府政府痛痛下下杀杀手手，市，市场场情情绪绪急急转转直直下，市下，市场场向下向下调调速已速已是是必必然然周周期期史史上上最最严厉严厉的的调调控政策，必定控政策，必定延延长调长调整整周周期，期，观观望情望情绪绪需需长时间长时间消化消化趋势趋势供供应应由由单轨单轨向向双轨双轨制制转变转变，，保保刚刚需，需，抑抑投投资资成成为为未未来来需求需求趋势趋势时时机机本本项项目目作作为为消化消化周周期期超超过过五五年的大年的大盘盘，政策，政策调调控控无无法法避避免，免，积极应对积极应对从从客客群群上而言：上而言