城市投资类产品微信推广方案标的:城市投资类产品,包括城市进入选择，城市深度研究，项目可行性研究?目的：通过微信推广，使开发商能够认识研究院做城市进入，城市深度研究，项目可研等的知名度和高度，提高业内对我们专业能力的认可，为开发商投资部门和战略部门提供决策依据，促进城市类研究意向客户的签约总体思路：?微信群发布对象：开发企业和金融机构老总以及战略和投资部总监以及专业人员?推广策略：1.建立城市投资俱乐部,定期召开业内研讨会，包括城市进入及其城市研判和拿地热点专题的讨论，并通过微信进行现场直播，提高研究院城市进入和城市项目研究的业内知名度2.定期邀请意见领袖（如知名开发商老总，业内大佬）对我们做的业内研讨会和城市进入和城市研究专题用微信进行点评，并设置意见领袖的专栏，通过意见领袖来提高研究院这类产品的权威和高度3.对潜在客户提供一次性的免费的城市进入和城市深度研究的服务，主要结论发布在微信上，提高客户体验和促进意向客户签单4.和知名房地产公共微信平台互换资源5.定期抽奖或抢红包活动，提高人气实施方案：?推广内容：1.每半月发布一次一个标杆企业或上海本地企业（这两类企业每月轮流1次）的城市进入专题：包括该企业城市进入的选择标准和策略，进入的各大区域城市布局的路径，今年新进入的城市分析，帮助企业对城市进入选择提供借鉴与决策2.每季度发布《300个城市房地产投资机会与风险报告》，帮助开发企业和金融机构进行城市投资的风险预警和投资机会的把握3.每半年进行一次中国城市群投资机会研究，帮助开发企业进行区域布局，主要成果发布在微信上4.每周在微信上发布开发企业最近专注较多的一个热点城市的深度研究专题的摘要在官方微信上5.每月发布一次一热点地块的项目可研摘要（包括周边竞争楼盘，项目定位和客户定位，以及经济效益测算）的主要结论?推广渠道：微信群客户来源1.定时参加上海土地竞拍，会上邀请拿地的开发企业和客户加入我们的官方微信群2.利用上海数据部门的现有客户（主要是开发企业和金融机构的投资部门）推广微信群3.利用总部和上海的搜地帮客户发展微信群4.定期在总部和地方的百强发布会和土地推介投资洽谈会上，邀请客户加入我们官方微信群5.研究院每个员工发展10个业内朋友进入微信群?时间表：（从2014年5月开始到10月为一周期）时间内容每月月初召开上海业内拿地热点专题研讨（如最近较为关注2014.5.1-2014.10.1的工业用地转性问题）。2014.5.7-2014.10.30每周发布一次开发企业最近专注的《热点城市的深度研究》。2014.5.15-2014.10.30每半月发布一《标杆企业区域布局和城市进入专题》。2014.5.25-2014.10.25每月邀请一业内意见领袖和专家对我们上述专题进行点评。2014.5.30-2014.10.30每月发布一次一《热点地块的项目可研摘要》。发布《2014上半年300个城市房地产投资机会与风险报告》2014.7.15和2014.10.15和《2014年第三季度300个城市房地产投资机会与风险报告》。2014.9.1发布《中国城市群投资机会研究》。案例示意1.城市深度研究：以三盛委托我们进行的《郑州深度城市研究》为例，摘取摘要部分做微信专题内容宏观环境来看，郑州属于中原城市群的中心城市，全国交通枢纽。高铁改变经济版图，城际轨道交通大跃进发展。从经济来看，近5年郑州经济发展强劲，GDP总量占全省GDP的18.6%，区域性中心城市的地位得以加强，跻身全国第一方阵，为房地产产业发展提供良好的环境基础。从人均支配收入来看，在27个省会城市中排名第14位，住宅产业发展处于稳定高速发展期。从人口来看，郑州人口居中原城市群首位，郑州作为中原城市群核心，吸引了大量的外来人口，带动置业需求。房地产市场方面，从政策面来看，限购对成交量的影响较大，但2012年后开始反弹。从土地市场来看，2013年无论是供应还是成交都创历史新高，开发商拿地热情高涨，2013年土地供应主要集中在管城区，中原区和二七区。从地价来看，住宅楼面价有所下滑，为近三年新低，均价为1048元/平方米，而商办类2013创历史新高为1132元/平方米。从住宅供应来看，近年来呈波浪形的增长，2013年1-10月，批准上市面积较去年同期小幅下滑4%，至670万平方米。住宅需求来看，受调控影响大，进入2013年，前10月销售面积666万平方米，与去年同期持平。从供求关系来看，住宅市场处于供求平衡状态，商办类物业严重的供大于求状态。从价格来看，住宅价格为7453元/平方米，五年几乎翻倍。商办类项目价格2013年后商办物业价格开始冲高回落，也达到12249元/平方米。从产品特征来看，郑州房地产市场产品主要以高层为主，两居比重多于三居。区域板块方面，住宅成交主要集中在金水区，中原区，二七区，郑东新区。而从价格排序来看，郑东新区＞金水区＞中原区＞二七区。郑州明确规定了向东，南，西三个方向扩展，南部片区将成为近期城市发展的重心。郑东新区和中心城区配套设施和交通规划较为完善，是城市高端板块、价值最高，但未来土地供应量有限。中原区是老工业区，生活配套成熟，城市样貌较差，区域目前加大了招商引资力度，万达，宝龙入驻，未来区域发展受到政府大力支持，住宅和商业前景可观。北部片区是成熟的行政中心，发展较为成熟，土地较少，未来北部片区土地供应将继续北移，且北部生态资源丰富，更适合居住从入驻开发企业的竞争状况来看，郑州房地产企业竞争白热化、外地房企争相入市，新政背景下市场依然被看好，万保金已进入市场，将加速本地市场洗牌。本土及外来企业两分天下，外地一流房企具备资金及产品优势，本土企业拥有当地资源，市场领先的房企资本化水平都比较高。2013年郑州房地产市场销售金额前10位的开发商中，本地开发商9家，说明本地开发商的在市场中占据主导。从进入的区域来看，无论是本地开发商，还是外地开发商，几乎都进入了郑东新区。而其他进入较多的区域还有金水区，中原区，二七区和管城区。综上因素，我们认为目前是三盛进入郑州市场的时机，由于当地开发商在市场占主导地位，我们建议三盛以合作开发模式进入。从物业选择来看，出于供求关系的考虑，我们建议进入住宅市场，商办项目暂时不考虑。从住宅项目所应选择的区域，我们建议首选管城区，因为土地供应量大，土地价格适中且近年来土地价格不断攀升，管城区也是南部板块发展的重点。其次选择中原区，中原区成交面积比重排列全市第二。从所应开发的产品来看，建议三盛复制颐景园品牌，选择大盘开发，选择小高层或高层产品，面向城郊的改善性需求，主力户型为二房和三房。2.旭辉委托我们做的城市进入研究：二线城市中长期潜力城市评价体系指标名称解释作用城市宏观面所处城市群发育程度（10%）城市GDP2013年城市国民生产总值反映城市经济规模购买力（10%）人均可支配收入人均可支配收入反映支付能力人口导入（10%）常住人口/户籍人口说明城市对人口吸纳能力产业支撑（10%）第三产业产值城市规划（5%）轨道交通规划数量潜力75%商品房销售面积商品房销售额市场容量及潜在城镇化带来的刚需城镇人口增量*人均住房面积反映城市未来需求潜力市场规模（20%）近30年需陆续动拆迁，从而形城市动迁刚性需求住宅存量*年均折旧率成刚需改善性需求人均住房面积实际用住房改善性指标价格增长空间房价涨幅百城价格指数，2年平均涨幅（10%）地价涨幅投资热度风险房地产投资额/GDP值在0.1-0.15为正常，0.15-0.2为基本反映城市房地产市场容量大小（5%）正常，0.2为异常土地成交量/销售面积近5年土地成交总建筑面积与年均销售面积的比值风险25%市场供求风险（15%）即人口密度倒数，2013年常住人口/行政行政区人均占地面积反映城市土地整体供应情况区房价泡沫风险房价收入比反映居民对房价的承受能力（5%）三线城市短期潜力城市评价体系指标名称解释作用所处城市群发育程度城市宏观面（15%）人均GDP区域规划辐射力与周边核心城市距离说明城市对人口潜力80%人口导入（10%）常住人口/户籍人口吸纳能力产业支撑（10%）第三产业产值百城价格指数，2年平均房价涨幅涨幅价格增长空间（25%）地价涨幅近5年土地成交总建筑面风险40%市场供求风险（40%）土地成交量/销售面积积与年均销售面积的比值研究成果二线城市中长期潜力排名及得分排名城市得分排名城市得分1苏州0.89714郑州0.0112天津0.73915青岛-0.0303南京0.68316西安-0.0754厦门0.52817济南-0.0815重庆0.32218大连-0.3656长沙0.27019呼和浩特-0.4027武汉0.23820长春-0.4228成都0.19421哈尔滨-0.4539福州0.16022昆明-0.55010杭州0.13223石家庄-0.57811合肥0.12924南昌-0.64012沈阳0.11325贵阳-0.86413宁波0.0438研究成果三线城市短期潜力排名及得分排名城市得分排名城市得分1东莞1.4749常州-0.0712三亚0.56510温州-0.3193中山0.38011烟台-0.4034佛山0.29812绍兴-0.4185泉州0.12213芜湖-0.4636珠海0.05514唐山-0.4837无锡-0.00115南通-0.6848惠州-0.05293.三盛杭州地块可研摘要1.宏观环境方面，杭州市是中国浙江省省会，副省级城市，华东地区特大城市，浙江省第一大城市及华东地区中心城市之一，是长三角副中心城市，杭州都市圈核心城市，长三角南翼金融中心。经济上，杭州GDP逐年稳步增长，涨幅高于全国平均水平，近几年涨幅有所回落，20