东方明城蓝海战略郑州，5月目录PART1瞰市场03PART2选战术29PART3定战略43PART1瞰市场---扫描许昌战场跳出许昌看许昌?许昌辖3县两市1区，总人口447万，市区人口48万。?许昌北依郑州，仅82公里，地处黄淮四市和中原城市的结合带，属于京广产业带和航空港经济区，区位优势明显。?许昌GDP总量居全省第四，说明许昌经济发展成绩斐然，居民有一定的消费能力?许昌在以“工业兴市为龙头，进一步优化经济结构”的经济工作部署中，城市经济取得了突飞猛进的发展，工业增加值居全省第六位增长率12.5%，居全省第一。工业的导入加快了许昌城镇化向城市化转型的步伐。?近三年，许昌第三产业年增加值为230多亿，年增长率10.5%左右，第三产业的迅猛发展结合马斯洛的需求理论发现，许昌人民的消费正从物质消费向精神消费转变，换话说，单纯满足居住功能的住宅已经无法满足居民的需求，怎么提高产品附加值将成为区域发展的课题。?近三年，城镇居民可支配收入达16000元左右，增长率15%，许昌人民购买力正逐年增长?近三年，许昌城镇居民零售商品销售额增长情况来看，食品类为16%,而金银珠宝类为124.6%，汽车类为185%，通讯器材类为98%，说明区域居民消费正从以物质生活消费为主向以改善型、享受型生活消费为主转变，区域居民的消费结构正在升级。许昌竞争格局---地产版块学说城东版块版块范围?许禹铁路以面、清水河以东的许昌市东城新区区域。版块概述?集行政办公、文化教育、金融商贸、高新技术和生活居住为一体的现代化、多功能、外向型、园林式新城区，成为许昌市的政治、经济、文化中心。各项市政配套完善，但人气和商业配套设施较为欠缺。东城区是一些高档楼盘分布的主要区域，也是一些机关单位小区的聚集地，东城区是未来城市的核心发展方向，政府支持力度大，区域未来升值空间相对巨大。市场特点?在售房地产项目和未来居住用地均将以高层和小高层为主．目前新城区在售项目对比老城区来看，具备一定的规模，项目品质感较强，物业类型也更丰富，销售均价普遍较高，东城区已经占据了许昌楼市的制高点，并成为了“晴雨表”和“风向标”。代表楼盘?建业帕拉帝奥、骏景尚都、帝豪小区、九州溪雅宛、上东城、大正一品蓝湾、永丰国际、健发御园、建业森林半岛、空港新城、阳光花墅。住宅均价?在3300---4500元/㎡之间楼市特征?升值潜力大为区域楼盘的共性?增加产品的附加值，以致价格不断上扬?集中规划，上市总体量大。市场走势?许昌城市未来发展核心概念已深入许昌人心，随着区域土地的放量、商业配套的逐步完善，大量业主的入住（人气即将形成），区内楼市在未来发展中价格将继续上扬，成为许昌楼市的“晴雨表”和“风向标”。城南板块版块范围?新兴路以南的许昌县县城区域，许昌的重要工业区域。版块概述?本区域许昌市的重要工业区。清泥河、运粮河、清撰河流经本区域，许继集团电气城、许昌县经济开发区、派尼美特工业园等知名企业位于本板块内。许昌县委、县政府、县工商局、县卫生局等众多行政机关云集在本区域内。。市场特点?该区域是许昌市传统居住区及县级行政办公区、工业区，主要居民为行政单位员工、企业职工以及市郊居民。该区域城市基础设施较为完善，但因偏离市区，居住环境和卫生环境不甚理想，客群外流现象较为严重。目前购房户多为该区域的传统居住人群及企事业单位员工，对其他区域的消费吸引力有限。楼市特征?分期开发、档次不高，为本板块楼盘的共性。?生态景观打造成为楼盘的主要卖点?业管理流于形式，水准有待提高城西版块版块范围?许禹铁路以南、京广铁路以西和新兴路以北组成许昌市城区西部区域。版块概述?许昌市主要的生态园林区。行政机关、知名企业等在本区域内。市场特点?是传统老城区。但随着城市的发展生活和交通有了极大的改观，住宅开发量持续上升，成为继北部版块后的主要居住区。区域楼市特征?大体量、分期开发为本版块楼盘的共性。?景观、‘生态、人文成为楼盘的主要卖点。?区域楼市呈现阶梯式消费，楼市呈现两极分化的现象。?企业白领、高管和老板成为本版块高品质楼盘的拥护者。?在企事业单位员工及传统的居民的心中得到了认同。代表楼盘?万象新天?时代皇庭城北版块版块范围?健康路以北，许昌城区北部区域。版块概述?是魏都区核心区，主要是民营工业区。市场特点?主要是民营工业区，居住和生活环境不好。楼盘以多层为主，档次不高，目标客户群以传统居民和企事业单位员工为主。区域楼市特征?价格偏低、面临供小于求的局面。楼盘体量相对较小，建筑面积在4-5万㎡左右。价格相对较低，市场面临供不应求的局面。?增加商业配套为区域楼盘的共性。本区域由于距离市区较远，交通不是很便利，商业配套不太完善。大多兼具商住功能。?以周边居民为主要客群。随着许昌城乡一体化进程的推进，催生了大批城乡传统居民购房需求。但客群较为看重的是房价，对品质要求不高。?物业管理水平有待提高。为了降低成本，区内多数物业提供的服务只有传统的安全防卫。代表楼盘?新莲城、菁华名家未来供应及走势?受郑许一体化的影响，区内生活和交通环境将会极大改观。周边居民生活水平的提高，居住要求也将提高故而住宅开发体量和质量将会提升，价格也将上扬。中心城区版块版块范围?许禹铁路以南、京广铁路以东，新兴路以北和河以西组成。版块概述?本区域是城区商业繁华地区。重要的生态园林区。市场特点?市场初期，由于区域经济发展快，自身区域购房需求不断加大的同时，也吸引了不少其他区域和市区的投资者，是楼市起步最早的区域。作为城市传统核心区域，其市场前景不容小觑。有其着无可替代的商业地产开发潜力。PART2房地产市场环境分析区域楼市特征?配套的完备性为区域楼盘的共性?可售套数不多，价格相对较高?以城市精英为主要目标客群代表楼盘?茂源国际公寓市场走势?由于版块内先期的大力度开发以及土地市场资源有限，未来的住宅供应量将逐年减少。未来楼盘无论在价格还是去化速度有较大幅度的提升。版块对比分析表价值排序居住环境生活配套产品品质户型设计销售价格销售状况发展潜力1城东中心城城东城东城东中心城城东2中心城城西中心城中心城中心城城东城北3城西城东城西城南城西城北城西4城北城北城北城西成北城西城南5城南城南城南城北城南城南中心城市场价格成交水平2011年一季度，从市场上主要成交产品物业类型对比中发现，在售产品的成交中高层占比90%，占绝对的主流地位。多层和洋房因为供应量的不足，成交比例较小。市场成交产品户型结构2011年一季度，从市场上主要成交产品户型结构对比中发现，宽敞的大三房产品客户接受度最高，其次是经济型两房产品。首次改善性需求产品为许昌市的主要诉求产品。2011年一季度许昌成交产品户型结构?目前许昌市场的主力成交户三室一厅,型为面积偏大的三房产品，16%能够满足一家三口或更多家庭成员的居住。?在许昌这类三、四线城市，房地产市场正处于初级发展两室两厅,三室两厅,阶段，因拆迁或为改善居住23%51%条件而购房的客户为主力客户群。四室两厅,5%?另一方面，随着许昌城市化一室一厅,3%率的提高，外来务工人员的四室以上,2%本地居住需求也逐步提高。重点个案比一比项目主要竞争分布项目主要竞争品概况项目名称占地建筑面积容积率产品形态销售状态面积区间去化情况三期认筹，推出7栋公寓永丰新城国际90亩12万㎡2.0多层、小高层认筹22-99㎡楼恒达NAPA溪首批认筹中，房源300套134亩28万㎡2.98小高层、高层认筹93-190㎡地，在售三期12#、13#两栋大正壹品蓝湾100亩19万㎡2.93小高层、高层在售30-274㎡小户公寓、共300余套最后两栋小高层、高层共瑞贝卡家天下180亩21万㎡2.07多层、小高层、高层认筹73-128㎡146套，目前认筹90㎡左右两房健发御园140亩31万3.3小高层、高层二期咨询目前二期咨询阶段120-140㎡三房首批房源2栋高层，2栋万象春天68亩10万㎡2.5小高层、高层认筹91-145㎡小高层，共255套，空港新城1048亩180万㎡2.58多层、小高层、高层认筹70-130㎡前期认筹一期包括3栋洋房，2栋小阳光花墅148亩30万㎡2.9洋房、小高层、高层预售130-310㎡高层，4栋高层，去化率40%建业森林半岛122亩25万㎡3.04小高层、高层认筹80-160㎡目前正处于认筹阶段东岸华城128亩25.6万㎡3.28别墅、小高层、高层认筹120-----160㎡第一期刚刚开过盘主要竞品价格情况4800空港新城均价4700永丰国际新城元/平米4600阳光花墅4500东岸华城4400健发御园4100瑞贝卡家天下3900万象春天3800恒达NAPA溪地3750大正一品蓝湾?空港新城、永丰国际新城凭借优越的地段配套、市政公园资源、楼盘品质为依托，引领市场价格；?阳光花墅、东岸华城凭借产品设计作为其提价的主要依据；地段、景观资源、产品品质、开发品牌成为影响价格的重要因素。主要竞品客户情况楼盘名称客群情况选择产品面积段总价区间购房用途周边政府机关公务员，许昌学院22-60首次置业、改善、新城国际一房、三房㎡10-44万教师，许昌所辖县市客户76-99㎡投资周边政府机关公务员、私营业主93首次置业、改善、恒达NAPA溪地两房、三房㎡35-56万、许昌所辖县市客户137-149㎡投资国税局员工、公务员、私营老板30-7011-37壹品蓝湾、生意人一房㎡万首次置业、改善周边政府机关公务员、老业主、90首次置业、改善、家天下二房、三房㎡37-58万许昌所辖县市客户124-143㎡投资周边政府机关公务员，教师，许9038健发御园昌所辖县市客户两房㎡万改善、投资91-98㎡万象春天周边政府机关公务员，教师，许两房、三房35