太平区域市场调研报告前言：承蒙贵司的信任与支持，沈阳创天世纪地产顾问有限公司组织4名相关工作人员，于2011年3月7日到9日对盘山县政府区域（以下称太平区域）和双台子区域房地产市场进行深度调研，现将收集的市场信息整理汇总，编制成《太平区域市场调研报告》，诚请贵司审阅！本报告以太平区域为重点介绍，仅在房地产个案分析时介入双台子区域楼盘对比分析。报告提纲一、盘山县区域概况二、中国房地产市场宏观环境分析三、项目周边环境分析四、区域楼盘案例分析五、区域房地产市场概况六、区域客群特征分析附：区域主要竞争楼盘详细分析——水岸蓝桥第一章盘山县区域概况城镇性质全县政治、经济、文化中心，以石油化工工业和物流业为主导产业的现代化新城。人口规模盘山县总人口26万人。县城实际居住人口约5万人；远期至2020年县城实际居住人口力争达到10万人。用地规模现城市建设用地约5.6平方公里，人均城市建设用地113平方米；远期2020年，城市建设用地10平方公里，人均城市建设用地100平方米。农业养殖业依托资源优势，盘山县大力发展“两高一优”农业（高产、高效、优质）。在水稻生产上，六合有机食品基地生产的有机米已进入中南海，成为“贡米”。水产养殖业，是全县农业产业的一大支柱，其中河蟹养殖基地是东北地区最大的河蟹养殖基地，胡家镇河蟹销售市场又被誉为“天下第一河蟹市场”。利用井盐水养虾是该县的一个创举，一大突破，全县井盐水养虾已达到5000亩；号称“水中人参”的泥鳅鱼也是我县一大特产发展方向规划期限内县城建成区的发展主要集中在沟海铁路以西、京沈高速公路以南、盘锦市西外环以东、盘锦市行政区划界线以北的区域内，县城远景发展跨过沟海铁路、京沈高速公路、盘锦市西外环向外围扩展。城市结构盘山县城规划期限内将发展成为一个沿十字轴向有序扩展的组团城市，其布局结构为“一心两轴六片区，双重绿化网络”。一心指规划中的城市中心区。中心城区位于现状井下生活区以东，沟盘公路以西。两轴指盘山县的城市空间发展轴。城市功能综合轴：以府前大道为主导轴向，是城市东西向发展的功能主轴线。城市生活服务轴：以曙光南路和曙光北路为主导轴向，以井下生活区为基础的城市生活服务轴线。六片区指城市的六大功能片区，即中心片区、3个居住片区、工业片区以及物流贸易片区。工业概况　　盘山县有工业企业506户，石油化工、机械制造、新型建材和食品加工是全县工业的四大支柱产业。建筑沥青、盘锦佳酿白酒等产品畅销全国，其中盘锦佳酿白酒被中国工业经济联合会评为“全国十大名牌”之一。辽宁华锦化工集团交通运输　　盘山县地理优势明显，距沈阳市区150公里，锦州市区90公里，大连市区300公里。交通便利，公路、铁路网络纵横交错，京沈高速公路全线最大的出口位于盘山新县城内；秦沈高速铁路客运专线位于县城北侧。沟海铁路、305国道、盘海高速公路形成一体两翼大通道。风景名胜　　盘锦森林公园盘锦市森林公园位于盘山县喜彬乡，占地3800亩，是罕见的平原原始森林。森林公园内有8座奇异的大沙丘，据传说是咸丰年间八仙聚会的落脚地。森林公园内现已开发的“匹特博”运动场令游人真实感受枪林弹雨、硝烟滚滚的“战场”；容纳150人的“念佛堂”让游人将痛苦与忧愁，郁闷与惆怅在原始森林里化为乌有。盘山特产　　芦苇－盘山县有我国最大的苇田，其面积达60万亩，年产量24万吨，是全国造纸原料基地之一。第二章中国房地产市场宏观环境分析1、短期内中国货币政策还很难进入明显紧缩的状态　　虽然近期以来，中国农产品、资源类产品等带动物价持续上涨，通货膨胀有明显增长之势，但是中国经济还没有进入惯性高速增长状态，通货膨胀不会大幅度走高，中国的货币政策也不会很快从适度宽松转为紧缩性货币政策，最多将会进入稳健状态，因此，不太可能大幅度提高利率，货币不会出现严重吃紧状态，货币政策对房地产市场的打击作用是有限的。2、由于通货膨胀走高，商品房仍是国民较好的投资渠道　　当前，由于美国量化宽松的货币政策，通过国际热钱和大宗商品价格传导到国内，加剧了中国通货膨胀，人们纷纷寻求保值避险产品，在目前中国投资产品匮乏，投资渠道狭窄的情况下，房地产成为保值增值的理想产品之一。从某种意义上说，房地产市场与股票市场一样，也是个用时间交换空间的过程，在整体经济增长大环境下，随着通货膨胀上升，房地产价格即使不涨也意味着其下跌。因此，期冀房价较大幅度下降是不现实的。3、人们收入的逐步增长，被推迟的需求可能将逐步释放　　近些年，我国人均可支配收入增长一直在8%—10%之间，收入的不断增长必然要求生活质量的不断改善，特别是住房条件的改善。因此，对住房需求会不断增加。近期以来，由于调控政策频出，使人们产生一定的观望情绪，许多人推迟了住房的购买，如果预期对房地产市场的利空政策即将出尽，那么积累或者被推迟的需求很可能在未来的一段时间内逐步释放，这就意味着房屋销售量不会出现大幅度下降，于是，房地产价格大幅度下降的基础也不存在。4、改善性商品房供给量未来难以有较大幅度的提高　　2010年房地产调控政策强调，未来保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。这表明调控政策注重对未来基本住房需求的保障，因而，未来条件较好、面积相对较大、高档次的商品房供应将会减少，但需求不一定会减少，在这种条件下，其价格将不会有较大幅度下降的空间，有可能维持现状或者不排除价格存在上涨的可能。5、在人民币升值预期下，房地产仍然是热钱良好的投资对象　　人民币汇率上升，导致更多热钱流入中国，房地产是颇受青睐的主要投资项目，在各方资金的簇拥下，无论真实性住房需求还是投资性需求都将呈现刚性，导致房地产降价的几率很低。特别是美国之前刚宣布的第二轮量化宽松政策，将会导致更多的热钱流入新兴国家，中国将是首当其冲的目的地，房地产升值预期的压力仍然较大。价格较大幅下跌也不会有较多预期。注：2011年3月11日人民币兑美元中间价6.57766、“人口红利”带来的刚性需求，短时间内不会消除随着98年的房改以后，第一次和第二次出生人口高峰年龄的人口，也既是50后、60后和70后的人口已经普遍完成了自己的第一次置业。而80后和90年代初的第三次人口高峰已经逐步成家并从父母的家庭中分离出来，因此带来了大量的购房刚性需求，同时由于80后和90初的人普遍结婚时间比父辈晚5－10年，所以这部分需求会逐步释放出来。7、中国加快农村“城市化率”的步伐中国目前的城市化率已经接近45％，预计下个五年计划内以每年1％的速度向前推进，2015年力挣实现城市化率超过50％的目标。城市化率的推进必然带来大量的刚性被动置业需求，而未来5年这种需求将不会减少。　综上所述，目前房地产仍是中国的主要经济支柱，政府不可能任其疯涨，也不可能让它停滞不前。在目前调控政策的持续作用下，部分城市的“限购令”房价暂时稳住了，但长期仍然看涨。总之，政府出台的所有政策的最终目的是希望中国房地产市场价格平稳、有序、可控、缓慢的上涨。第三章项目周边环境分析项目所在区域是盘山县政府所在区域，该区域是盘山县经济中心所在，是盘山县未来商业、行政和文化娱乐的中心。随着区域规划和市政配套的逐渐完善，可以说本案所在区域必将成为盘山县品质生活区域的典范，地段价值无庸质疑。北侧：项目北侧紧靠水岸蓝桥项目和盘山县体育公园，水岸蓝桥是区域规划较为高档的住宅小区，这。区以西与本项目定位相符。这有利于本项目借势推广，使3了园目0东，及侧该区域成为盘山县高档居住群。5区盘：基风的侧域山项础景品国：地县目。。质道项块政西同。。目优府侧时未滨东势。紧公来河侧明再邻园项公紧显往丽也目园邻，西景丽景湾为的的滨未就湖本高打河来是畔项层造公升盘高目可将园值山档高以有、潜县住端鸟利辽力教宅形瞰提河巨学小象整升以大园区奠个本及定公项南侧：项目南侧紧邻省级道路，交通出十分便利。对面为规划用地。太平区域主要楼盘分布区域房地水岸蓝桥2期产市场发展起步较水岸蓝桥1期晚，目前整体市场供应量较多，产品御湖国际线较为齐丽景湾龙祥花园全。区域未来发展区域较为强劲。阳光尚城第四章区域楼盘案例分析水岸蓝桥盘锦鼎龙全案营销蓝美策动开发商建筑形态别墅、洋房、物业费1－2元/月小高、高层/㎡总占地面积34.5万平米总建筑面79万m2积总户数1001户总栋数38栋容积率2.3建筑密度25%高层面积71－110m2均价格3300元/m2洋房面积107－230㎡均价4000元/m2别墅面积260-480㎡均价7000元/m2项目规划北高南底落差9米，活水循环，产品线齐全点评：项目欲打造盘山最高档的住宅小区，整体品质较高。无论还规划设计，还是小区景观规划，还是售楼处现场都体现了高品质大盘应有的素质。项目共分两期开发，目前1期销售状况较好，整体销售接近50%。在高端客源方面，政府职员和辽化职工对项目起到了很大的支撑作用。御湖国际香港信兴发地产全案营销蔚蓝中国.沈开发商阳建筑形态多层、小高物业费未定总占地面积368亩总建筑面一期15万m2积总户数第一批次500户总栋数29栋容积率1.7建筑密度25%面积区间71－121m2均价格3000元/m2项目规划排列式布局，以多层为主，辅以部分小高层，整体面积区间适中。项目预计5月1日开盘，具体价御湖国际格未定。第一批次开盘首推500多套房源一期，全部是多层。项目紧靠盘山教学园区，孩子入学十分方便。另外项目规划有较大商业体量，约2万平米风情商业街。阳光尚城盘锦泰德房屋置景观设计鲁迅美术学院开发商业建筑形态多层物业费0.7元/月.平米总占地面积13万平米总建筑面17万m2积总户数1000多户总栋数32栋容积率1.3建筑密度25%面积区间72－124m2均