石家庄欢乐城项目整体定位报告目录PART1：项目属性界定PART2：城市地下商业发展前景PART3：石家庄商业市场分析PART4：本案SWOT分析PART5：本案量价关系预判PART6：综合建议本报告是严格保密的。PART1项目属性界定?区域分析?本体分析本报告是严格保密的。项项目目区区位：位：地地处处石家庄城市核心石家庄城市核心区区，，区区位位优势优势十分突出十分突出北二环西东二本案二环环一环南二环本报告是严格保密的。交通：交通：紧紧靠多靠多条条城市主干道，具城市主干道，具备备完善的交通体系完善的交通体系道路条件：本案紧靠和平路、中山路、裕华路以及体育大街、建设北大街等多条城市主干道，交通条件十分优越轨道：规划中的快轨1号线在本案（省博）设有站点，预计2016年建成。和平路中山路本案裕华路建体设育大大街街本报告是严格保密的。商商业业氛氛围围：：本案位于石市本案位于石市传统传统核心商圈，商核心商圈，商业业氛氛围围十分十分浓浓厚厚北国商圈：最具优势的核心商和平路圈，以北国商城、先天下为主，在石家庄均具有优良的口碑，形成以中山路为核心区位的北国商圈中山路北国垄断商圈格局。本案商业市场现状：从目前石家庄裕华路市的项目分布及影响效应综合考虑，石家庄市区现阶段已成建体设育型商圈可以划归为三大传统商大大圈。本案处于最具优势的北国街街商圈之内。本报告是严格保密的。PART1项目属性界定?区域分析?本体分析本报告是严格保密的。项项目目属属性性：：依托文化广依托文化广场场（石市最大的（石市最大的综综合性活合性活动动广广场场））开发开发的地的地下商城下商城地上文化广场地下商场现状本报告是严格保密的。项项目四至目四至：：北靠城市主干道（中山北靠城市主干道（中山东东路），交通路），交通极为极为便捷便捷项目四至：北临中山路，西靠西大街，南接范西路，东依东大街。北侧直面广安大街（CBD）西侧为建行、农行、民南侧直面省图书馆东侧与省科技馆、博览生银行等金融机构中心隔街相望本报告是严格保密的。项项目基目基础础指指标标?基础指标：以河北省博物馆为中心，分为A、B、C、D四个区，总用地面积为33730.99平方米，总建筑面积47880.97平方米；?业态规划：A区为特色餐饮、娱乐和购物；D区为环球美食、体育健身和游乐园；B、C区为立体式双层停车库。其中建筑面积高度区位层数（㎡）其他面积（米）商业面积（㎡）（㎡）停车场（㎡）A区18560.2414115.684444.560-1-9.3B区8226.06008226.06-2-9C区8602.32008602.32-2-9D区12492.359338.723153.630-2-12总计47880.9723454.407598.1916828.38　　备注：A区其他面积为企业自持面积，可出租商用，不能分割销售，可以整体转让；D区其他面积可以分割销售本报告是严格保密的。项项目目状态状态：：项项目后目后续续仍需投入仍需投入约约1.051.05亿亿元，可元，可产产生收益的未售商生收益的未售商业业面面积为积为19609.519609.5㎡㎡总投入预计2.95亿元，已投入1.9亿元，后续尚需投入1.05亿元　土地成本建安成本销售、管理费用装修成本总计总投入（万元）1020190001500800029520已投入（万元）1020160001000100019020尚需投入（万元）03000500700010500已售4896.53㎡，认筹2102㎡，仍有19609.5㎡的商业面积待售总建筑面积可售面积已销售面积销售款销售均价未销售面积区域（㎡）（㎡）（㎡）（万元）（万元/㎡）（㎡）A区18560.2414115.684050.068003.281.9810065.62D区12492.3512492.35846.472016.352.3811645.88合计31052.5926608.034896.5310019.632.0521711.50未销售面积已认筹面积未认筹面积认筹均价已缴纳认筹款余款区域（㎡）（㎡）（㎡）（万元/㎡）（万元）（万元）A区10065.622102.007963.622.001995.472028.53D区11645.880.0011645.8800.000.00合计21711.502102.0019609.502.001995.472028.53本报告是严格保密的。目录PART1：项目属性界定PART2：城市地下商业发展前景PART3：石家庄商业市场分析PART4：本案SWOT分析PART5：本案量价关系预判PART6：综合建议本报告是严格保密的。地下商地下商业发业发展展驱动驱动因素因素市中心土地日趋稀缺?城市地下商业发展动力——市中心土地日趋稀缺及地价的持续攀升催生地下空间开发展程度发的驱动力地价的持度较高的地下商地下商业业?地下商城发展的前提——多地上商圈续攀升数地下商圈仍需借势地上商圈，紧靠自身资源达到成功运营的难度较大人防工程的“平战结合”政策本报告是严格保密的。地下商地下商业开发业开发面面临临的核心的核心问题问题消消费习惯费习惯资资源整合源整合如何引导消费者由脱离了地上资源的地上消费改为地下地下商城很难成功消费运营，如何将地下商城应充分与地上资源整合成为项目成功运营的重要因素本报告是严格保密的。地下商地下商业开发业开发前景前景随随着城市的着城市的发发展，地下商城的展，地下商城的开发动开发动力持力持续续存在，但由于地下存在，但由于地下开发开发成本成本远远高于地上，在高于地上，在同一同一区区域地下商城所占比例必定域地下商城所占比例必定难难以超以超过过地地上商上商业业本报告是严格保密的。其他城市地下商其他城市地下商业开发业开发案例——上海人民广案例——上海人民广场场上海人民广场位于上海黄浦区，是上海的地理中心，面积达14万㎡，广场地上建筑为上海市政大厦、上海博物馆以及上海大剧院，地下为地铁站及商业。?地下商业总面积3万㎡，包括地下商业街及地下商场，上海人民广场全景图?地下商业街长300米，宽36米，两旁共有近百家商铺，每间50㎡，店面均采用玻璃幕墙，地面全部为花岗岩，主要经营皮鞋、钟表、眼镜、摄影、美食、超市等。?地下商场与商业街相连，商场面积2.5万㎡，中间是150米长、12米宽的大道，把商场一分为二，左边区域分别是大百货商场、服饰名店、休闲服饰及超市；右边分别是西式快餐店、婚纱摄影、女装、童装、游乐场和美食广场，商场与地铁想通。本报告是严格保密的。上海人民广上海人民广场与场与本案相似度分析本案相似度分析上海人民广场与本案具有极高的相似度，对本案具有较强的借鉴意义。上海人民广场本案项目属性依托地上广场而开发的地下商依托地上广场而开发的地城下商城区位市中心市中心地上功能上海市政大厦、上海博物馆以河北省博物馆及上海大剧院地下功能地铁站、地下商城地下商城地下商城规模3万㎡A、D区3.1万㎡周边配套迪美购物中心、人民大厦（上广安大街（CBD）、省科海市府大楼）、南京东路步行技馆、博览中心、先天下街、上海市第一百货商店、　商场、世茂广场酒店等　国际饭店等本报告是严格保密的。目录PART1：项目属性界定PART2：城市地下商业发展前景PART3：石家庄商业市场分析PART4：本案SWOT分析PART5：本案量价关系预判PART6：综合建议本报告是严格保密的。PART3石家庄商业市场分析?石家庄商业发展水平?石家庄商圈及地下商业发展态势本报告是严格保密的。消消费费水水平：城平：城镇镇人均收入持人均收入持续续增增长长，消，消费费零零售售总额总额持持续续保保持在持在15%15%的的增增长长?城镇人均可支配收入保持平稳增长，年增长率在10%-15%之间。?2011年城镇人均可支配收入突破2万元，达到了20534元，环比增长12.27%。?2007年以来，社会消费零售总额持续保持15%以上的增速；2011年零售总额为1663亿元，环比增长19.55%。本报告是严格保密的。商商业发业发展展水水平：石市商平：石市商业从业从0909年年开开始始进进入入加速加速发发展展期期，，开开工量工量猛增猛增；；而而销销售面售面积积在在20112011年出年出现现井井喷喷，价格，价格也也持持续续上上扬扬?新开工量——2008年之前商业发展缓慢，从2009年开始商业开工量猛增，商业市场进入加速发展期；?成交——在供给量的带动下，成交量在2011年出现井喷，且价格也呈现明显的上涨态势。本报告是严格保密的。PART3石家庄商业市场分析?石家庄商业发展水平?石家庄商圈及地下商业发展态势本报告是严格保密的。商圈商圈划划分：石家庄市分：石家庄市区现阶区现阶段已成型商圈可以段已成型商圈可以划归为划归为三大商圈，本案三大商圈，本案位于最具位于最具优势优势的北的北国国商圈商圈三大商圈?北国商圈：最具优势的核心商圈，以北国商城、先天下为主，在石家庄均具有东购-北国商圈优良的口碑，形成以中山路为核心区位新百商圈的北国垄断商圈格局；?东购-新百商圈：石家庄首级商圈，位于繁华的中山路段，交通便利，通达性怀特商圈强。?怀特商圈：石家庄二级商圈。石家庄商界后起之秀,除传统百货等购物场所外,以数家家居形象店、灯饰店、茶叶城在此汇集。本报告是严格保密的。知知名名品牌品牌及及新新进进品牌品牌动动向向研研究究??不少知不少知名名品牌品牌开开始加始加快快进进入石家庄商入石家庄商业业市市场场的的步伐步伐??中山路中山路沿沿线线的核心商圈依的核心商圈依然然是是新新进进品牌拓品牌拓展的展的首首选选区区域。域。?2010年1月，台湾大洋百货与滨江·尚城国际签约入驻，营业面积约2万平方米，预计2012年开业