新兴·新庆坊阶段性营销策略案新兴·新庆坊阶段性营销策略案目录1.市场大势政策分析2.城东市场状况分析入市背景分析入市背景分析3.周边竞品项目分析4.项目排号客户分析5.项目推售建议后后续营销续营销推广推广6.下阶段营销推广方案2010年第四季度房地产市场大势政策分析2010年第四季度CPI居高不下，通胀进一步加剧，货币贬值速度加剧2010年第三季度北京全市商品住宅成交套数20708套，环比增长18.33%；成交面积247万平米，环比保值性购买突显，民众通过大幅购买不动产规避通胀风险升13.82%；自4.15新政之后房地产市场低中央调控逐步出台，准备金利率上调，加大物价控制幅度，央行货币紧缩调控楼迷自第三季度以来成集中性爆发形势，市房产成为通胀避险的主要选择，楼市的政策的出台对于西安楼市第四季度销售较弱，实际产生影响在2011年年初火爆和目前通胀的情况，中央不断出台调控政策，让2011年的楼市政策更加莫测。2010年西安第四季度房地产市场反季成旺市，2011年政策压力巨大2010年西安房地产市场表现西安商品房市场09.10-10.9成交面积及均价走势25070002006000）㎡）1505000/㎡元（（积1004000价面均交交成成5030000200009.1009.1109.1210.110.210.310.410.510.610.710.810.9成交面积（万平米）成交均价（元/㎡）201032010年西安市场延续2009年旺市销售局面，同比销售全面上升西安本地第季度，西安市商品房投资额为682683万元，与去年同期相比增长29.49%，与上季度相比增长2.99%。西3323658西安市场成交均价至5月后快速提升，10月维持较高水平的稳定态势，达6713元/安商品房销售面积为平方米，同比上年小幅上涨0.06%，环比上季度增长1.75%。平以目前的市场宏观情况来看，自4.15新政之后第四季度，受CPI上涨等因素，西安市场呈现销售量快速提升，销售价格维稳的局面房地产市场低迷并没有出现在西安市场，本地市场反而呈现出异常的旺销现场，加之第四季度的社会通胀现象突出，更多的人将手中的资4.15新政出台后，销售量及均价快速拉升，至第四季度呈现旺销局面金转化成固定产躲避通胀预期。2010年西安房地产市场表现稳中有升，四季度成交火爆，价格基本维稳。新兴·新庆坊阶段性营销策略案目录1.市场大势政策分析入市背景分析入市背景分析2.城东市场状况分析3.周边竞品项目分析4.排卡客户分析后后续营销续营销推广推广5.项目推售建议6.下阶段营销推广方案本报告是严格保密的。东二环沿线2010新盘入市，销售形势利好产成交总竞品项目楼位价格推售总量品量6#26#6730元/恒基·碧翠锦华T63533㎡6730元/星币传说4#T6393810套㎡7800元/3#1T6112㎡6964元/新庆坊1#T4㎡200套200套紫落澜庭6964元/2#T4碧翠锦华㎡星币传说兴庆·宫7695元/3#T491套70套㎡5#T4未推售未推售未推售学府首座3#T69500元/200100套兴庆宫4#T8㎡2.3万方未推售2010年东二环沿线，紫落澜庭、星币传说、恒基碧翠锦华、兴庆·宫等项目陆续入市，抢占市场份额，炒热片区楼市价值本报告是严格保密的。2010年第四季度东二环沿线项目销售表现一：旺销态势明显高山流水·星币传说开盘销售情况恒基·碧翠锦华开盘销售情况450100.0%250100.0%40035080.0%20080.0%30060.0%15060.0%250推售套数推售套数200解筹套数解筹套数40.0%10040.0%150解筹率解筹率10020.0%5020.0%5000.0%00.0%首次开盘二次开盘三次开盘首次开盘二次开盘项目名称开盘情况推售套数解筹套数解筹率首次开盘35332893%星币传说二次开盘40822756%三次开盘1129584.8%首次开盘20018492%碧翠锦华二次开盘916673%2010年第四季度东二环沿线项目开盘旺销、销售形势呈现利好局面本报告是严格保密的。2010年第四季度东二环沿线项目销售表现二：价格快速拉升星币传说、碧翠锦华、长春藤、兴庆宫新兴·骏景园第一层级实现价格7800/平米左右恒基·碧翠锦华学府首座、紫落兰亭、骏景园唐韵三坊第二层级长乐坊实现价格7000/平米左右唐韵三坊、长乐坊、互助路1号互助路一号新庆坊第三层级实现价格6200/平米左右紫落澜庭通过2010年第四季度东二环沿线项目销售表现，目前已经兴庆·宫星币传说实现初步的片区价格体系，以星币传说、碧翠锦华、长春藤、兴庆宫形成的第一层级，实现价格基本在8000-9000的范围内；以学府首座、紫落兰亭、骏景园形成的第二层级实现学府首座价格7000/平米左右；而周边的一些以唐均三坊、长乐坊、互助路1号为代表的小规模楼盘已经自然形成了区域价格第三层级，实现价格在6000/平米左右。以新庆坊目前的状况来看，应该选择在2010年入市进区域价格的第一层级。东二环沿线板块目前已经初步实现三级区分价格体系2010年星币传说实现销售近8万平米！截止本周末实现成交星币传说均价7800元/㎡楼栋号3居套数单套面整栋面积套数比面积比积10#28112.543151.1216.70%22.44%11#64　7835.5240%51.63%12#62　8790.3648.80%58.84%13#64138.298850.5650%62.12%14#56120.586752.4839.40%49.45%合计274　3538037.79%49.10%1居2居?星币传说项目首推楼栋时成交均价6730元套数套面积整栋面积套数比面积比套数整栋面积套数比面积比/㎡；依靠地缘性10#2856.221574.1616.70%11.21%1129318.1266.70%66.35%客户的主要支撑，11#　　　　　967340.1660%48.37%截止本周，项目成交价格均价达到12#　　　　　625403.348.80%36.17%7800元/㎡。共销13#　　　　　645396.4850%37.88%售房源810套，目14#2861.491721.7219.70%12.61%585180.8540.80%37.94%前已推售楼栋的可合计56　3295.887.72%4.57%39232638.954.07%45.29%售房源仅50套本报告是严格保密的。恒基·碧翠锦华恒基项目今年销售目标3.5亿，首推成交均价6964元/㎡；二次开盘7695元/㎡户型面积套户型占数比紧凑两房87—929648%舒适三房125—1429648%顶复166—25284%合计200100%125㎡三房24套。约占12%92㎡两房24套，约占12%89㎡两房24套，约占12%130㎡三房24套，约占12%2142㎡三房24套，约占12%1推售户型87.53㎡两房24套，约占12%91.08㎡两房24套，约占12%138㎡三房24套，约占12%8套顶复166—252㎡套，约占4%本报告是严格保密的。兴庆·宫11月20日首批内部选房，推售3#楼。11月19日内部解筹300组一次性客户。成交98组。成交均价9500元/㎡?项目基础信息4?所在城区：城东?项目性质：普通住宅规划总户数：待定3?交房时间：待定?车位总数量：待定开盘时间：待定地下车位数量：待定?建筑面积：220000㎡?预售证号：办理中?占地面积：57亩、容积率：5.49?物业费：待定兴庆宫项目2010年推售总货量?采暖方式：市政供暖、天然气推售在5万㎡左右，明年推售时间?绿化率：39%需要根据证件情况而定。从整货量体规划来看，明年至少推售货?物业公司：中安实业量在8万㎡左右本报告是严格保密的。新兴·新庆坊城东市场状况分析总结恒基·碧翠锦华开盘销售情况新兴·骏景园250100.0%恒基·碧翠锦华20080.0%15060.0%推售套数唐韵三坊解筹套数长乐坊10040.0%解筹率5020.0%00.0%互助路一号首次开盘二次开盘新庆坊紫落澜庭高山流水·星币传说开盘销售情况星币传说450100.0%兴庆·宫40035080.0%30060.0%250推售套数200解筹套数学府首座40.0%150解筹率10020.0%5000.0%首次开盘二次开盘三次开盘1、销售量：2010年东二环市场已经实现了开盘首推产品必然火爆，主力客群追棒的旺销局面。2、销售均价：平台高价由6000拉升至7800，近1800元的价格跨度！本报告是严格保密的。新兴·新庆坊阶段性营销策略案目录1.市场大势政策分析入市背景分析入市背景分析2.城东市场状况分析3.周边竞品项目分析4.排卡客户分析后后续营销续营销推广推广5.项目推售建议6.下阶段营销推广方案本报告是严格保密的。新兴·新庆坊周边竞品项目货量盘点总建面2010年存量2011年存量项目（万平米）供应（万平米）（万平米）恒基·碧翠锦华星币传说3011.510.16紫落澜庭11.47511.475尾盘销售兴庆·宫227.314.7学府首座36.55.1215新庆坊碧翠锦华40610紫落澜庭长乐路项目9--------5韩森寨项目130--------20兴庆·宫星币传说总计278.9741.3974.36学府首座根据货源盘点,可以看出凭借今年的销售，明年各项目所在片区将会投入更多放量，将是今年推量的近两倍，给市场带来更大冲击。2011年东二环板块项目众多，放量激增，为2010年销售量的180%！本报告是严格保密的。星币传说星币传说项目预计明年推售总货值为15万平米公寓1居楼栋号套数整栋面积