万科的专业分包化精装修管理万科的专业分包化精装修管理及交楼及交楼精装修发包原则精装修发包原则【精装修的发包】万科的精装修工程采用单独精装修总包，甲方分包材料供应精装修工程采用单独精装修总包，甲方分包材料供应商及甲方专业分包方式招标，分别有：商及甲方专业分包方式招标，分别有：1.发包原则发包原则11，精装修总包单位，主要项目包括：铺贴墙地砖及石材，涂，精装修总包单位，主要项目包括：铺贴墙地砖及石材，涂2.招标计划料，木作业造型，水电安装等。料，木作业造型，水电安装等。3.材料招标样板22，甲方分包材料供应商，包括有：墙地砖，涂料，开关插，甲方分包材料供应商，包括有：墙地砖，涂料，开关插4.精装修招标样板房座，灯具，洁具，五金等，特点是只供货。座，灯具，洁具，五金等，特点是只供货。33，甲方专业分包，包括有：木门，木地板，橱柜，淋浴屏，甲方专业分包，包括有：木门，木地板，橱柜，淋浴屏，电器（抽油烟机，煤气炉，热水器等），特点是包供货包，电器（抽油烟机，煤气炉，热水器等），特点是包供货包安装。安装。其优点：其优点：专业分包有利于成本的控制和各部位质量控制，各部专业分包有利于成本的控制和各部位质量控制，各部位及总体装修品质比较容易保障。位及总体装修品质比较容易保障。其难点：其难点：施工单位数量过多，甲方协调工作量很大，容易有施施工单位数量过多，甲方协调工作量很大，容易有施工时间工序上及成品保护上的扯皮，容易出现责任不明确的工时间工序上及成品保护上的扯皮，容易出现责任不明确的事项需导致甲方产生损失，增加无效成本。事项需导致甲方产生损失，增加无效成本。发包原则、材料招标样板、精装修招标样板房发包原则、材料招标样板、精装修招标样板房【精装修的发包】?招标计划招标计划其其精装修在施工前至少两个月就确定各施工单位及材料精装修在施工前至少两个月就确定各施工单位及材料1.发包原则发包原则供应商，以便各施工单位组织施工人员及材料生产。供应商，以便各施工单位组织施工人员及材料生产。2.招标计划3.材料招标样板?材料招标样板材料招标样板所有标准装修材料以已对外开放的标准装修交楼样板房所有标准装修材料以已对外开放的标准装修交楼样板房4.精装修招标样板房为准进行对外招标，已在样板房标注品牌的材料选用同品牌为准进行对外招标，已在样板房标注品牌的材料选用同品牌材料，没有标注的不限品牌，但必须同种款式同等品质以上材料，没有标注的不限品牌，但必须同种款式同等品质以上材料材料。。?精装修招标样板房精装修招标样板房标准精装修施工是比较简单的基本的装修施工，对施工标准精装修施工是比较简单的基本的装修施工，对施工的技术性要求不算高，其特点是套数多和直接面对各种各样的技术性要求不算高，其特点是套数多和直接面对各种各样的小业主，对工序安排及施工质量的感观要求比较高，对成的小业主，对工序安排及施工质量的感观要求比较高，对成品的完好很在意。按已对外开放的标准装修交楼样板房的标品的完好很在意。按已对外开放的标准装修交楼样板房的标准，让每个投标单位各做一套投标样板房，以比较直观的对准，让每个投标单位各做一套投标样板房，以比较直观的对施工管理与质量做出评价。施工管理与质量做出评价。【土建移交精装修】精装修的施工是在土建完成室内粗装修（外墙，室精装修的施工是在土建完成室内粗装修（外墙，室内砌筑抹灰，水电管线铺设，铝合金门窗，栏杆，楼梯内砌筑抹灰，水电管线铺设，铝合金门窗，栏杆，楼梯1.概述概述间等）后在其基础上进行的二次装修，其特别注重土建间等）后在其基础上进行的二次装修，其特别注重土建2.检查分类的质量，因为其直接影响到精装修的质量的质量，因为其直接影响到精装修的质量。。3.检查步骤及重点土建遗留问题在精精装修工程木门安装修完工后的体现装问题总结检查分类检查分类【土建移交精装修】土建移交精装修作为精装修施工的第一部工序，土建移交精装修作为精装修施工的第一部工序，需时大概两个月，主要检查项目大致分为三类：需时大概两个月，主要检查项目大致分为三类：1.概述2.检查分类11，对于精装修，对于精装修来说来说是无是无法遮掩法遮掩的质量的质量问题问题，，如如：墙体：墙体3.检查步骤及重点的方的方正正，墙面，墙面天花天花的的平整度平整度，房间地，房间地坪坪标高，建筑标高，建筑11米米线线误差误差等等。等等。22，精装修施工过程，精装修施工过程中中容易容易破坏破坏的土建施工成品，的土建施工成品，如如：：冷冷热热给给水管的水管的打压试验打压试验，地，地漏漏及排水管的排水及排水管的排水试验试验，，强强电线管及线的电线管及线的验收验收等等。等等。33，，土建直接面对小业主的成品，土建直接面对小业主的成品，如如：：阳台阳台地砖，地砖，阳台阳台外墙涂料，栏杆，铝合金窗等。外墙涂料，栏杆，铝合金窗等。检查检查步骤步骤及重点及重点【土建移交精装修】土建移交精装修是精装修施工的第一次多方土建移交精装修是精装修施工的第一次多方会会检检，其采，其采取取的的步骤步骤为：为：1.概述土建完工土建完工自自检：检：土建单位按国家规范，合同的质量要求及图2.检查分类纸进行自我检查，主要检查项目如上述三大类，检查并整改3.检查步骤及重点完毕，时间要求为一个月。精装修精装修验收验收检查：检查：下部工序对上部工序的例行检查，主要检查内容为第一类和第二类，这两类检查为责任移交类检查，精装修检查出来的问题土建单位必须按时整改完，否则委托精装修单位整改，按精装修单价加15%管理费对土建单位进行扣款，精装修未检查出来的问题由精装修自行承担，时间要求为一个月。验收用表、精装修单位对土建工程质量移交的要求见以下附件：广州万科四季花城室内精修工程对土精装修单位对移交移交验收表建工程质量的要求.doc的要求.doc监监理，理，客服客服，项目工程，项目工程师师检查：检查：主要检查项目为第三类，主要检查项目为第三类，关关键键任任务务为为督促督促精装修精装修验收验收检查检查问题问题的的整改情况整改情况，确保土建，确保土建单位按时单位按时整改整改。。【精装修样板施工】1.施工原则其精装修施工其精装修施工严格严格按按照照样样2.施工前准备工作板板先先行原则，每种行原则，每种户户型一个样板，型一个样板，3.施工工艺细节4.样板施工确认时间时间充足充足安排样板房安排样板房全全部项目做完部项目做完，时间，时间紧张紧张安排分工序做，做完一安排分工序做，做完一项项验收验收后后这这项便开项便开始始大面大面积积施工。施工。施工前准备工作施工前准备工作【精装修样板施工】装修装修图纸会审图纸会审：：在精装修施工前需在精装修施工前需根据根据已对外开放的标已对外开放的标准装修交楼样板房对精装修施工准装修交楼样板房对精装修施工图纸图纸进行对进行对照照，，看看做做法法1.施工原则及材料是及材料是否否一致，部分一致，部分如镜如镜柜，柜，洗手台洗手台等等因等等因户户型不同型不同2.施工前准备工作，其，其尺寸尺寸是是否否需调需调整整等，等，由由项目部组织设计，项目部组织设计，客服客服，项，项3.施工工艺细节目，目，监监理，施工单位等进行理，施工单位等进行图纸会审图纸会审。。4.样板施工确认材料明材料明细表细表及装修标准：及装修标准：在精装修施工前准在精装修施工前准备全备全部的施部的施工材料样板，包括甲供材料及施工单位工材料样板，包括甲供材料及施工单位自自行采行采购购的材料的材料，，并列并列明明细表细表，，由由设计，采设计，采购购，，客服客服，项目部，项目部四四个部门个部门会签会签。。施工工施工工艺细节艺细节【精装修样板施工】样板施工注意样板施工注意细节细节，精装修精在，精装修精在细节细节：：1.施工原则2.施工前准备工作3.施工工艺细节4.样板施工确认为为提提高装修高装修细节细节做做法法，不，不断向断向好的楼好的楼盘学习或借鉴盘学习或借鉴，，附附件件为为香港住宅香港住宅装修装修细节处细节处理（部分）：理（部分）：样板施工确样板施工确认认【精装修样板施工】1.施工原则2.施工前准备工作施工样板施工样板经经设计管理部确设计管理部确3.施工工艺细节认认，设计，设计变更会尽快变更会尽快体现在样体现在样4.样板施工确认板施工板施工中中，各分部施工完，各分部施工完毕毕后后经经设计确设计确认认，，防止防止在大面在大面积积施施工完成后工完成后再再做做变动变动造成大的损造成大的损失。失。合理工合理工期期及关及关键节键节点点【精装修大面积施工】其精装修大面其精装修大面积积施工的合理工施工的合理工期期一一般般为为33个月。个月。按按33个月工个月工期期要求施工单位排出施工总进要求施工单位排出施工总进度度计划计划并并对其对其1.合理工期及关键节点进行进行审核审核。。2.施工过程控制3.施工工艺、工序14组团嘉音总计划.4.成品保护xls其关其关键键的的节节点在于：点在于：11，木门，木门公司公司成品门进成品门进场场安装时间安装时间22，橱柜，橱柜公司公司柜柜身身进进场场安装时间安装时间33，木门上，木门上锁锁时间时间44，木地板进，木地板进场场安装时间安装时间施工过程控制施工过程控制【精装修大面积施工】11，每，每天天的的监监理及项目工程理及项目工程师例师例行现行现场巡场巡查。查。1.合理工期及关键节点22，在每，在每周周二二由监由监理主理主持召持召开精装修开精装修周例会周例会。。2.施工过程控制会议会议内容主要包括：内容主要包括：3.施工工艺、工序A\A\各施工单位各施工单位提提交交周报周报，，汇报汇报上上周周的进的进度情况度情况、人员安排、材料安排、人员安排、材料安排等及本等及本周周计划，计划，并提并提出需出需监监理及甲方协调的理及甲方