谨呈：陕西昊昇实业有限公司西北（国际）机械贸易港项目定位报告1Directory项目理解?农机市场的理解------------------------------------------------------------------(3)?产业地产的理解------------------------------------------------------------------(12)?西咸一体化的理解---------------------------------------------------------------（21）?北塬新区-------------------------------------------------------------------------核心问题分析(25)?一期项目分?马庄析----------------------------------------------------(33)镇---------------------------------------------------------------------------?战略价值分(28)析----------------------------------------------------(48)?产业基地板?核心问题分块--------------------------------------------------------------------(析----------------------------------------------------(61)30)?项目整体分解决之道析----------------------------------------------------(?战略解)?总决----------------------------------------结-----------------------------------------------------------(79)---()?战术解决----------------------------------------2(99)项目理解1、农机市场的理解3农机发展中国农机发展情况4陕西省农机发展情况时间发展特点发展规模农业机械化水平大幅度提高，作业领域不断拓宽。近年来，陕西省农业机械保有量保持2006年，全省机械播种和机械耕整地机械化水平快速增长，2006年，农机总动力达分别达到46%和56.6%，主要粮食作物耕、种、1620万千瓦，农用拖拉机保有量702001-2007收综合机械化作业水平达到36.61%，农业运输、万台左右；配套农具也得到大幅度增稳步提升阶段场上作业和后勤加工基本实现了机械化和电气化加，达到178.7万部，农机具配套比，农村用工总量50%由机械完成。由2001年1∶2.13提高到2007年1∶2.64。??为提高农业综合作业水平，陕西省将加快推进全程农机化示范区建设，力争从2007－2008-20122012年全省农业大县实现玉米、水稻、等主要粮食作物种、耕、收等主要生产环节全程“计划中的”快机械化作业，主要粮食作物综合机械化水平达到70%以上。速发展阶段5当前经济环境、政策对农业的影响农业产业化的建设发展，必将引起新一轮的农对业机械化的高潮，农机市场前景较为广阔。东经当前经济形势下，我国经济将由出口贸易拉项北三省均为农业大省，未来农机需求量将更大济动经济增长逐渐向扩大内需拉动经济增长转目，西北地区目前仅有两个大型农机市场，本项环型，农业改革也受到了极大的重视，中国农影目的发展空间巨大。境业将逐渐向产业化迈进。响在2008年举办的十七届三中全会上，国家把一系列力度更大的惠农政策，将促进农业现代农业作为发展重点，未来各项强农惠农措施化的发展，使农民购买农机产品的成本变得更力度将加大，2009年农民购买农机补贴种类对低，将使农机的保有量大幅上升。陕西省内目政将大幅度扩大，补贴标准也将大幅度提高。项前农机市场分散，形式落后，本项目作为新型策一系列农业发展利好因素将对农业机械产品目的大规模的农机交易平台，是符合现在以及未环市场产生强劲的内生性增长需求。影来市场需求的。境响6农机业发展历程及政策分析结论?我国农机市场经过30余年发展，目前已经进入到高速发展阶段，陕西省在宏观市场环境下也制定了自己的五年“计划”快速增长阶段（2008-2012年），再配合目前国家的宏观经济形式及国家针对农业、农机市场所颁布的扶持性政策，未来农机市场将迎来一个快速的发展阶段。?陕西省作为中国北方农业生产重点区域之一，农业机械化发展空间广阔，从而对农机市场也存在较大的需求空间。综上所述，经济转型、政策扶持、农业大省……本项目具有开发农机专业市场的基础！7全国重点农机市场列表分布区域市场名称黑龙江农机市场、辽宁新民农机市场东北地区宁夏银川西北农资城西北地区河北庞口农机市场、河北大陆村农机市场、山东平度农机市场、河北辛集农机市华北地区场、山东庆云农机市场、河南长葛金桥农机市场安徽合肥裕隆农机市场、江苏常州农机市场华东地区湖南双峰湘中农机市场华南地区8全国重点农机市场分布全国重点农机市场分布9全国重点农机市场市场发展指标特点描述?市场规模差别较大，规划面积从10-50万㎡不等。其中，新型市场（2003年运营：黑龙江农机市场；2003年运营：河南长葛金桥农机市场、2008年运营：安徽合肥裕隆农机市场）规新型大型市场占地划占地面积都在27万㎡以上，并且均分期开发；市场规模面积大，分期开发?经营农用车辆的市场建设（规划建设）展场面积很大，在项目占地面积的30%－70%之间；?经营零配件的市场则门店较多，建筑容积率多在1.0左右。由于市场规模较大，尤其是近几年兴建了大规模市场，单一农机方经营业态主营业务兼营其他面的经营需求面积满足不了整个市场的供应，因此多数市场经营仍以农机具或其配件产品为主，同时也经营工程机械、农资等产品。市场规模大，导致知名度高，一般覆盖市场所在省份及其周边省份辐射范围市场周边省市为主，少量市场覆盖范围达到了一些东南亚国家和非洲。年销售额至少在5亿元以上，多集中在10亿元左右，河北庞口农机经营情况普遍较好市场由于有较大规模的海外采购，年销售额可达到100亿元左右。10全国重点农机市场市场结论?全国重点农机市场主要分布于华北、华东区域！东北三省，黑龙江、辽宁均有成规模的农机市场，即黑龙江汽车农机大市场（哈尔滨市）、辽宁新民农机大市场（新民市）。?全国重点农机市场表现出市场规模较大，分期开发等特点，经营业态主要以农机及农机具为主，兼顾其他相关产品，市场辐射范围主要以本地及周边省市为主，个别影响力较大的农机市场可以辐射到国外市场，普遍来看市场经营状况良好。11项目理解2、产业地产的理解12产业地产产业地产作为工业地产的前身，是工业地产的升级与换代。产业地产的特点在政府方面，追求：高效增长的经济与自已减少的资源之间的矛盾，政府一方面传统的工业地产开发模式的问题产业地产为工业地产发展的趋势要求经济的快速发展，一方面又要解决日益减少的土地资源等问题，迫切需要一种高效利用的平台既能实现经济发展又?投资大产业地产是一种将产业运营和地能高效利用土地资源；产开发相结合的区域开发模式　　在客户方面，追求核心竞争力的提高与市场运作效率低?回报周期长?从单一的工业地产项目开发向之间的矛盾，企业需要提高核区域开发转型的开发模式?操作难度大心竞争力，就必须要求企业的?从传统产业园向产业新城转型成长环境日益优越；的模式?典型的项目开发模式　　伴随着经济全球化进入大?本质是对土地资源的利用方式融合时代，政府、企业两方面，难以形成综合开发效，区域内土地资源因区域性开发的需求日益迫切，产业地产孕益导致的超额升值育而生，传统的工业开发区正逐步向产业地产全面战略转型。产业地产是工业地产发展的高级形式，是一种区域开发模式13产业地产的组织与实现形式产业地产一般开发流程征地拆迁土地一级土地出让或产业集群招商区域运营开发二级开发、地产营销安置产业集聚地产开发人口集聚商务发展产业地产实现形式区域发展更具吸引力的良好的投资引发产业地产开发发展组织方式预期各环节投资者兴趣产业地产实现逻辑产业地产投资者新产业更合理的布产业高开发收益局和产业集群效应效发展居民将愿意为土地和房产的溢价买单14产业新城发展规律产业新城以产业园起步，最终演变为功能复合的产业新城完善的生活商业等配套设施房大量土地供应开发，土地供应量日渐有限地房地产业进入快速发产展阶段生活商业设施建设与地产业建设相呼应，进一步变得完善集工业、地产、商业等业态为一体的综合功能的新城区具备一定生活服务商业公建配套大量企业入驻带来大量产业人口引致园区的置业需求为数不多的企业工业区+居住区入园工业区起步期快速发展期成熟期产业新城发展15产业新城在不同发展阶段可能有不同的定义和诠释，其发展驱动力也不尽相同；对较大的园区来说，可能需要复合驱动力强化产业特色产业和配套发植入其他资源展成熟并升级产业概念产业特色产业园产业城、生态公园…旅游驱动、教育驱动、产业驱动配套驱动复合驱动…案例：东莞松山湖科技产业园?前期——高科技产业园?发展期——生态新城XX项目需要怎样的定位？以及怎样?目前——科技园+高端房地产板块的驱动力？16产业地产发展阶段1、企业自建园区　　政府支持，大型企业进驻并自主开发，通过其行业影响力，带动上下游企业加入园区建设。　　这种大型企业自建园区只是为自己的产业链升级和完善做整体配套，对区域、对经济发展的推动作用微乎其微。2、