海南万科三海南万科三亚项亚项目目前期策前期策划划及分析及分析报报告告2010年3月目目录录地地块块价价值值分析分析市市场竞争场竞争及及个个案分析案分析客客户户特征分析特征分析项项目定位目定位物物业发业发展建展建议议目目录录地地块块价价值值分析分析第一部分：项目土地属性研究及资源利用分析市场竞争及个案分析主要包括——?三亚＆落笔洞片区地块价客户特征分析值分析?项目地块优、劣势分析项目定位?项目内、外可利用资源分析物业发展建议项目地块价值分析——规划篇（三亚市）落落笔笔洞旅洞旅游度假游度假区区根据三亚市土地利用总体规划（2006-2020年），三亚立足“东拓西展、南进北扩”的发展战略，将传统的城市中心向周边拓展。落笔洞旅游度假区与迎宾路、半岭、三亚湾等成为政府着力打造的旅游休闲养生度假区。在以旅游度假为主力带动的三亚市，未来的各个旅游度假区将成为带动三亚作为海南国际旅游岛弄到的重要推动力。项目地块价值分析——规划篇（片区）??本片本片区规划区规划功能功能结构结构表表现为现为“一核心、“一核心、四片四片区区、四中心”。、四中心”。?“一核心”：落?“一核心”：落笔笔洞保洞保护区为护区为核心。核心。国际康体?“四片?“四片区区”：（”：（东东））教教育育区区、（西）、（西）教教育育养生区区区、、国际国际康体康体养养生生区区、高知、高知园区园区。。?“四中心”：位于（?“四中心”：位于（东东））教教育育区区的的教教育、育、信息中心；位于高知信息中心；位于高知园区园区的居住服的居住服务务中中心；位于心；位于国际国际康体康体养养生生区区的公共服的公共服务务中中落笔洞教育区教育区心；位于（西）心；位于（西）教教育育区区的行政的行政会议会议中心中心保护区（西）（东）。。区区域域规划规划定位定位为为：以：以教教育、落育、落笔笔洞洞保保护为护为基基础础，具有具有旅游、居住，具有具有旅游、居住功能的休功能的休闲区闲区。。项项目地目地块块在片在片区区高知园区内规划内规划打造打造为为一一类类居住居住区区。。项目地块价值分析——环境篇山体A地块茂月村茂月村三三亚亚理工理工职业学职业学院院项项目周目周边边以以自然山体和自然山体和中央村中央村水水库库景景观为观为主主，，紧邻紧邻文文落笔洞风景区三亚学院化化教教育育区区、落、落笔笔洞文化洞文化三亚学院遗遗迹迹风风景景区区，具，具备备良好良好山体的景的景观资观资源和人文源和人文气气氛氛B山体B，，适宜居住适宜居住。。农场项目地块价值分析——地貌篇AA地地块块用地用地规规划围绕划围绕山山势势坡坡地展地展开开，，地形地形变变化丰富，化丰富，紧紧邻邻水水库库及小型及小型内内湖湖，具，具备备打打造低密度造低密度产产品品的的优势优势；；BB地地块临块临近未近未来来主干道，周主干道，周边边植被丰富，植被丰富，地貌相地貌相对对平平缓缓。。项目地块价值分析——交通篇连接三亚东线西线高学院路速公路的城市快速道A地块迎宾路占地95万㎡市中心建面45万㎡学院路落笔洞风景区11、距离三、距离三亚亚市中心市中心仅仅66公里（公里（约约1010分分钟车钟车程）程）；；22、交通往、交通往来来便利：便利：B占地38万㎡B建面34万㎡————学学院路及迎院路及迎宾宾大道往大道往来来市中心；市中心；高速公路（连通东西————东东西西线线高速高速环岛连环岛连接接岛内岛内各大城市及景点各大城市及景点线）项目地块价值分析——竞争篇南部沿海南部沿海项项目多分布于海目多分布于海湾湾香水湾区区域，海景域，海景资资源丰富源丰富万科清水湾三亚机场项目土福湾海棠湾红塘湾三亚市三亚湾区大东海亚龙湾三三亚亚的的项项目多集目多集本案/落笔中于三中于三亚湾亚湾沿岸沿岸洞，都具，都具备备良好的良好的海景海景资资源；源；本本项项目目属属于于内陆内陆项项目，目，与与大部分大部分项项目相比，目相比，缺乏缺乏海景海景资资源是源是软软肋肋所在。所在。项目地块价值结构研判项目地块价值分析小结在现有地块条件上，本项目无疑是落笔洞旅游度假区高端住宅时代的开创者。但是，结合海南楼市岛外客户置业为主的特征，项目必须面向全国的客户群，所以，如何利用本身的山水资源优势，打造项目独树一帜的价值体系和生意模式，是项目在众多海景林立的高端项目中制胜的关键。目目录录地块价值分析第二部分：海南市场分析及重点竞品研究市市场竞争场竞争及及个个案分析案分析主要包括——?海南房地产格局及消费形客户特征分析态分析（三亚、海口、东线等地客户类型、居住形态）项目定位?三亚及泛三亚区域房地产市场现状分析物业发展建议?重点典型楼盘分析?海南房地产市场整体竞争格局?三亚房地产市场发展现状及典型个案分析?其他岛内主要片区竞争分析海南——建设国际旅游岛，海南旅游与国际全面接轨国际旅游岛建设：?争取把免签证时间延长至30天?争取直航“海南-台湾”?5年内国际地区航线增加到60条?引进境外知名旅行社和酒店管理集团?高标准建设一批精品度假区?建设符合国际化要求的旅游文化要素?近期在海口、三亚市内各建一家免税商店?鼓励境外著名旅游人才培训机构进入?5年内允许一定数额的小额外币自由兑换?营造建设国际旅游岛的社会氛围?创新旅游管理的体制机制09年4月25日下午，省政府在海口举行建设海南国际旅游岛新闻发布会，省旅游局局长张琦在会上宣读了《海南国际旅游岛建设行动计划》。——随着海南国际旅游岛建设的正式启动，旅游房地产将迎来新的发展契机！未来两年，随着万宁神州半岛、三亚海棠湾、陵水清水湾等滨海度假区度假酒店和其他度假设施的建成以及东环城际快速铁路、博鳌机场等投入使用，海南将涌现一批达到国际先进水平的旅游度假景区，超星级酒店，高水准的高尔夫球场等文化娱乐设施，吸引更多的国内外高端游客，从而催生巨大的度假置业需求！2010年1月市场形势——国际旅游岛规划公布后市场火爆！?4000亿资金——据中国之声《央广新闻》报道，来自民间的非官方数据表明，目前有超过4000亿元的资金流动到海南大肆圈地。?10万浙商——海南浙江商会统计，在国际旅游岛获批之前，已有十万浙商进驻海南。注册资本达百亿元，实际投资运作资金可能高达300多亿元。?房价飙升——国际旅游岛规划公布后，短短几天内三亚在售楼盘价格翻倍。如半山半岛，原本28000元的均价飙升至40000元以上；非滨海项目原本9000－13000元的均价飙升至20000元以上。其它城市如海口、文昌、琼海的状况与此同。?抢房子——在如此涨势下，房子仍被蜂拥而至的外地客户抢购，其中以浙江客户及东北、北京客户为最多。发展商捂盘惜售，数天一次的停盘调价，许多客户称“现在想买也找不到房子”。?内部认购——原计划年底公开发售的楼盘，纷纷抢前开展内部认购，以赶上这一波购房热潮。全中国唯一的热带海岛，独具稀缺环境资源，是海南房地产价值在政策鼓励支持下飙升的决定性因素！海南房地产市场竞争格局海口市场省会城市，宜西海岸、海淀岛、市区海南楼市进入多极居特点突出时代，东线城市快航天城落户带来商文昌市场速崛起。机。与海口毗邻博鳌亚洲论坛、“温泉之乡”、“万泉河美景”使该区域楼市发展较快琼海市场琼海市、万泉河、博鳌、观塘温泉毗邻三亚，海景资源丰富万宁市场万宁市、兴隆温泉、日月湾毗邻三亚，海景资源丰富中国唯一的热带城市，稀缺性资源优势明显，城市宣传运营成熟陵水市场香水湾、清水湾、海棠湾、土福湾三亚市场三亚湾、市区、市区外围、亚龙湾?海南房地产市场整体竞争格局?三亚房地产市场发展现状及典型个案分析1）三亚楼市政策、价格、竞争格局2）三亚市中心外围山水资源大盘个案分析3）三亚市中心资源型大盘个案分析4）三亚典型公寓个案分析?岛内其他主要片区竞争分析三亚——国际旅游城市＋避寒胜地＋天然疗养基地?三亚以国际旅游城市的形象定位，每年吸引来自全国甚至世界各地的大量游客前来旅游度假；?三亚是全国冬季最温暖的城市，大量长江以北的人来此避寒；?三亚空气质量上佳，整个三亚就是一天然疗养基地，是养老首选。——三亚凭借独特的海岸资源和气候优势，进行了大量的城市营销工作，使三亚的知名度远高于国内其它旅游城市。冬季，特别是春节期间旅游市场的火爆程度从一定程度上反映和刺激了三亚的房地产市场?春节期间，三亚近海的酒店价格是平时的10倍；如喜来登平日800一晚的房价，在春节前后要涨到6000－10000；即使价格飞涨，近海酒店开房率仍达到100%，游客很难订到房间；?房屋（家庭旅馆）租金在春节期间也是平时的10倍左右；春节前后2-3个月也是平时的2-3倍，市区80平的两房在平时是2000-3000元/月，春节当月租金价格超过20000元；,?经调研，各楼盘的出货也主要集中在春节前后。三亚房地产市场——近年走势?住宅成交均价：自07年起快速上涨，06至09年价格上升118％，单价翻倍；?住宅成交面积：以每年20%的增幅递增；?近年三亚楼市“量价齐升”，08年未受全国经济下落的影响。这也是是三亚的稀缺海岸资源和国际旅游城市价值的最好证明。20092009年市年市场场回回顾顾三亚房地产市场——2009，价值突现之年?2008.8－2009.2政策调控，经济放缓，全国观望?2009.3－2009.10经济回稳，压抑需求逐渐释放?2009.11－2010.1国际旅游岛，价值突现量价飙升09年11－12月三亚楼市进入成交旺季，量价飙升！20102010年年动态动态三亚房地产市场——2010，开门红?三亚楼市在国际旅游岛消息公布后，2个月内量价非正常飙升，外地人蜂拥而入，游资涌入，在售房子几乎抢购一空；价格短时间突破20000元大关，海南楼市尤其是三亚成为全国投资人群的关注焦点；?2010年春节期间（2月中）价格持续处于