谨呈：力高集团天津滨海新区项目定位策划报告——基础研究及初步定位沟通合富辉煌（中国）·二零一零年九月项目发展理解——我们的研究从项目基本属性开始……区位条件：地处滨海新区功能区唯一的海滨休闲旅游区，但尚处于的开发初级阶段?本项目地处天津滨海新区八大功能区之一的海滨休闲旅游区海域范围内，也是滨海新区核心区的拓展区域，城市价值和旅游功能价值兼具?规划前景：–滨海旅游区“一心四区”建设，规划定位高–建成后的滨海旅游区将成为我国北方知名的国内国际旅游目的地和高品位的休闲区?目前状况：–滨海旅游区建设进程相对偏慢，区域发展配中心套欠缺城区海河–项目前期投入将较大，一定程度加大了项目中游开发风险滨海新区核心区资源条件：拥有天津稀缺的、得天独厚的海景资源景观本项目?项目处于扩建发展初期的滨海旅游区内，基地多为填海营造，拥有天津稀缺的海景资源；?项目周边尚未形成发展气候，周边闲置土地众多；?区域处于发展起步阶段，自身配套并不完善，无法为项目提供有力保证，后续配套资源尚需项目自我完善；开发条件：区域认知度有待提升，目前道路交通发展是影响项目发展的重要瓶颈?区域内“基甫号”航母主题公园已具有一定基础，也是未来几年投入开发的主要区域，但现时建设及影响力有限，对区域认知度提升作用有限；?中心渔港也刚处于发展起步阶段，自身配本项目套及区域形象都尚未形成，无法为项目区域发展带来支撑；?目前进出项目地块只能通过沿海高速解决，且需要缴纳高速通行费；?项目北侧规划路尚未进行实际规划和建设阶段。高速收费口沿海高速指标条件：规模大、开发强度高，但具备开发适量低密度产品的条件?项目总占地约750亩，拟构建集居住、文化和旅游于一体的大型生活居住区。物业功能涵盖高尚住宅、酒店、公寓、民艺大街、津台文化中心等；?容积率2.5，可产生多种物业组合形式，将以小高层和高层物业为主；?本项目可在满足现有容积率及限高的前提下，实现开发适量低密度产品的可能。指标数据备注总用地面积491861.7　容积率2.5不得大于建筑密度25%不得大于绿地率30%不得小于建筑高度100米不得高于项目属性界定本项目是：一个位于极具发展潜力及前景的待开发旅游区域的高强度海景资源型复合项目。740亩/2.5容积率/填海开发/集居住、旅游、文化功能于滨海新区/滨海旅游区一体本项目开发周期长、区域价值成长快，如何正确研判竞争环境及自身竞争力的持续变化并形成针对性策略定位及物业发展是关键。报告思路框架及问题结构化研判竞争环境及自身竞争力的持续变化第一阶段沟通主要内容宏观背景城市未来哪些发展因素可以支撑项目持续开发？区域发展滨海旅游区建设将为项目发展带来什么价值及挑战？市场竞争滨海新区房地产市场发展给项目带来怎样的竞合要求？形成针对性针对性策略定位及物业发展初步内容沟通发展策略不同发展阶段应采用何种竞争策略保持项目核心竞争力？定位体系核心竞争力之下项目将形成怎样的系统定位？物业发展开发模式及规划落位如何充分体现定位并实现价值兑现？宏观背景：城市未来哪些发展因素可以支撑项目持续开发？?天津自06年滨海新区上升为国家战略后，发展加速，预计未来相当长一段时间内仍将保持高速增长态势，发展前景看好；?滨海新区既是城市建设热点，又是城市产业经济发展核心，未来持续发展的动力强劲；?城市居民收入及消费水平不断提高，具备较高的房地产消费与投资潜力，住房消费有待进一步引导与释放；?近期房地产调控，天津政策相对宽松，为楼市回暖提供了有利条件。中国经济发展的第三极——环渤海经济圈、京津冀都市圈，天津是其重要的核心城市之一，发展前景十分广阔?历史上环渤海地区就是我国经济发达的地区之一，经过20多年的增长积淀，环渤海地区已经拥有了快速发展的优良平台。?环渤海经济圈是中国北部最具生机和活力的经济区域，目前经济总量占全国的近三成。在国际经济中心不断向亚太地区转移的大趋势下，环渤海经济圈蕴藏着巨大的发展潜力。?京津冀都市圈、京津一体化作为环渤海区域的核心地区，将成为带动区域升级发展的领头羊，而北京与天津又是其核心区域中的核心。天津定位为中国北方经济中心，北京则定位为“国家首都、国际城市、文化名城、宜居城市”，区域将形成双核带动的格局。北京京津冀区域环渤海区域天津天津滨海新区成为国家战略，步入快速发展之路，成为带动区域经济发展的强大引擎，是发展建设的热点区域?改革开放以来，天津的社会经济发展速度相比沿海其它大城市，一直趋缓。2006年滨海新区发展上升为国家战略，成为继深圳经济特区、浦东新区之后，又一国家“经济特区”，天津重新走上了高速发展的道路。?2009年10月21日国务院批复同意天津市调整滨海新区行政区划，撤销天津市塘沽区、汉沽区、大港区3个行政区，设立天津市滨海新区人民政府。滨海新区三区合并，加速升级发展，将成为带动区域发展的新的经济增长极?。?滨海新区将依托京津冀、服务环渤海、辐射“三北”、面向东北亚，努力建设成为我国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，逐步成为经济繁荣、社会和谐、环境优美的宜居的生态型新城区。天津滨海新区滨海新区上海浦东新区上海浦东深圳经济特区深圳特区2020世纪世纪8080年代看深圳、年代看深圳、9090年代看浦东，年代看浦东，2121世纪看滨海新区！世纪看滨海新区！城市内部空间“双城双港、相向拓展”，强化滨海新区中心地位，力促其经济产业发展，为新区发展注入能级?天津着力优化空间布局、提升城市功能，提出了“双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态”的总体空间发展战略。?“双城”战略其目的就是要加快滨海新区核心区建设，与中心城区分工协作、功能互补，实现市域空间组织主体由“主副中心”向“双中心”结构转换提升，构成双城发展的城市格局，促进北方经济中心建设。双城是指中心城区和滨海新区核心区，是天津城市功能的核心载体。双港是指天津港的北港区和南港区，是城市发展的核心战略资源，是天津发展的独特优势。一轴是指“京滨综合发展轴”，加强与北京的合作，形成高新技术产业密集带，形成京津冀地区一体化发中心展的产业群和产业链。城区海河两带是指“东部滨海发展带”和中游滨海新区“西部城镇发展带”。核心区城市经济近几年开始加速发展，固定资产投资额稳步提升，为房地产业发展创造了良好的经济环境2003-2009年天津GDP增长情况(单位:亿元）800017700016.5?天津市地区生产总值增长在2006600016年以前保持14%左右，自从06年500015.5400015滨海新区列为国家战略后开始呈300014.5加速增长态势。200014100013.5013?全社会固定资产投资总额整体趋2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年于平稳增长，固定资产投资所占天津（亿元）增长率%当年GDP的比例稳步提高。80002003-2009年天津固定投资的增长情况(单位:亿元）80700070?经济的发展发展，固定投资的稳600060步增长，推进了城市建设的快速500050400040发展，为房地产业的发展创造良300030200020好的发展环境。100010002003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年天津（亿元）城市固定资产投资（亿元）固定资产投资增长率%固定资产投资/GDP数据来源：天津统计年鉴城市居民人均可支配收入较高，存款总量快速增长，具备较高的房地产消费与投资潜力?天津城市居民人均可支配收入较高，处于中上水平，增长率较北京、上海等一线城市较快，消费能力不断提升；?天津居民存款总量高且长期保持稳定增长，尤其是近年增长快速，将对房地产消费与投资给予有力支撑。2003-2009年天津居民存款的增长情况(单位:亿元）2003-2009年天津城市居民人均可支配收入增长情况(单位:60003025000元）201850002520000161440002015000123000151010000820001065000410005200002003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年居民储蓄存款余额（亿元）增长率%人均可支配收入（元）增长率%数据来源：天津统计年鉴2009年天津与其他城市城镇居民人均可支配收入一览表(单位:元)城市北京上海广州天津沈阳石家庄城市居民人均可支配收入267382883827610214301856016607增长率%8.1%8.1%9.1%10.3%9.1%10.3%数据来源：各大城市统计公报城市产业结构仍以二产业占主导，但城市产业处于转型期，三产业发展加速，有较大提升空间2003-2009年天津三产的增长情况(单位:亿元）?天津市目前仍以第二产业所占比重最大，但三增450025产业长较为4000迅速，二三产业差距开始缩小350020300015；25002000101500?城市第二产业定位从重工业转10005500向都市型工业和高新技术产业00，天津产业处于升级发展转型2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年期。第一产业（亿元）第二产业（亿元）第三产业（亿元）第二产业增长率%第三产业增长率%数据来源：天津统计年鉴产业规划发展定位第二产业：走新型工业化道路，加快形成以支柱产业和高新技术产业为主体，以都市型工业为重要补充的新型工业结构。第三产业：重点发展金融、商贸、物流、科技研发、文化、教育、旅游、中介等现代服务业。——《天津市城市总体规划（2005年－2020年》滨海新区重点打造八大产业支柱，驱动经济高速发展及产业人口不断增