挥栋地产用文字舞动地产经典态度·专业·成就京唐港星海湾营销策划与销售代理汇报以最服务的态度·施最顶级的专业·谋最极致的成就首先，我们自认为是最适合与贵公司合作的销售公司因为，我们自信于是唐山最具合作服务精神的公司源自，我们历来可以站在甲方利益一边考虑的公司以及，我们是一家整体的公司，是一个可以全公司精英人员与精华资源向恒辉倾斜的整体，而不是一个个分块和分散的独·联·体，甲方将得到来自整个挥拣机构的服务，而不是某一个团队或一个部处。开宗明义·直入主题今天我们阐述一个问题：星海湾，一个需要最大利润化产出的成就，需要进行何等的专业营销？以及需要我们进行何等的服务?市场情况产品分析（产品定位和市场依据）卖点提炼市场预期目标客群锁定推广基调推广手段推广预算推广步骤推货步骤价格策略22905.01平米住宅68715030单价超过3000元/平米以上以15个月销售完毕月平均销售额450万以上月平均销售面积1527平米以上月平均销售16套以上项目之不可逆转的产品条件2座12层的小高层板楼，4座6层的多层板楼楼下联体商业。距中心区有些偏离，小区两面环路增加噪音。户型面积比例户型面积比例A88.94平米C102.92平米B88.53平米D119.03平米70%E89.08平米J132.07平米30%K89.65平米G117.93平米H106.22平米以上户型会有调整评价：不是最出色的人居楼盘，好在周边教学及行政配套完美。产品，品质较低，但要卖到京唐港前三名的销售业绩，而且是以单价超过三千以上的水平。如何才能创造这一巨大成就？京唐港板块房地产市场扫描篇恒通花园恒通花园总建筑面积：250000平米加别墅共计60余栋多层07开始内部认购销售价为1900元/平米面积：70-200平米规划建筑形式：多层住宅、高层住宅、别墅现销售22#楼、28#楼、29#楼产品特征：84平米（一居）－135平米（三居）销售情况：一般（15个月销售30%左右）目前报价：高层：3100元/均价多层：2900元/均价广告主题津唐港首席生活区盛世景苑盛世景苑总建筑面积：230000平米规划建筑形式：多层板楼高层典板产品特征：50平米－230平米住宅销售情况：良好（2680元/平米、3080元/平米）目前报价（销售一般）：多层3480元高层3880元还有三期小高层约明后年开工。晨晖●鸿福晨晖●鸿福总占地面积：189亩规划建筑形式：板楼产品特征：50平米－150平米住宅销售情况：一般目前报价：3000元/均价以上四个项目都已销售完毕及供回迁使用普遍销售速度较快价格较低其中正兴佳苑还剩100多套，现均价：2500元/平米项目为小高层结论本区域项目以住宅产品为主，且此类产品市场认可度较高，特别是居住类中、小户型产品，是需求的核心重点。该区域项目的售价集中在3000－3300元/平米左右。本区域无新增大盘，都已经开销一年半以上，现剩余房屋多数为90平米左右的二居120-150平米左右的三居，区域内市场供应量较足。区域整体销售情况一般，除价格较低的项目外。本项目户型定位中小户型合适，对市场有吸引力。星海湾项目优势卖点分析篇我们的项目压倒性优势何在？有什么产品？产品的优势？产品的特质？产品的性格？实际上已经决定了我们如何营销星海湾制造压倒性优势五大营销优势条件星河湾之优势条件一教育！教育！教育！幼儿园·第一小学·海港第一中学·为人父母，孰不希望自己的孩子能健康、茁壮的成长，尽毕生之心血，为子女创造最好的教育、生活环境。这里便捷！学校就在家门口！星海湾之优势条件二保家护航！或许，您很注重社区环境，抑或，您对建筑细节了然于胸；但是，您是否忽视了家居安全的重要性？这里有全港唯一的管委会居住区、唯一的派出所。和开发区领导一起是我们的荣幸也是安全的保证。星海湾之优势条件三交通！交通！交通！生活全面成熟、幸福即刻畅享、为幸福加速度。紧邻两条城市主干道，想去哪就去哪~！星海湾之优势条件四景观！紧邻过万平米的城市园林公园，天然氧吧使生活更加健康。星海湾之优势条件五自给自足自身商业配套，即不出社区的条件下可满足住户日常生活的基本要求生活更加便利。提炼教育·城市·舒适·便捷·经济·健康·安全提纯城市核心区位·舒适健康生活·交通推动未来提粹城市舒适生活·交通推动未来目标客群锁定篇客户基数决定速度！国家的外汇储备充足，方可防范金融风险。对于本案而言，没有充足的客户储备，就无法实现快速出货。想要利润最大化，决定了我们必须拥有：绝对数量的优质客户来源！他们在哪里？在京唐港？这是毫无疑问的第一波客群。近水楼台先得月。近年，唐港房屋需求与供应的矛盾在加大，地域型客群是首要客群。他们的特点是：自住为主，投资为辅。他们的需求是：追求舒适的生活空间、便利的生活方式。仅此客群，当然不够！这类纯地缘客群来源的峰值将占主要市场。在乐亭？这是一群实力雄厚的私营企业家在各行业的精英阶层。他们，有先进的居住观念＋多套住宅供自己使用。他们，对田园生活有渴望！对发展升值有信心！对投资回报有预期！加此客群，仍然不够！在周边？很多二线城市的经济增长率超过了一线城市，这是事实！二线城市积累的财富同样集中在少数人身上。他们已不满足一地置业，买房是借口，向往田园是事实。在开发区里投资置业是硬道理！距离太远买度假房是没办法的事情，能在方圆200公里行车2个半小时到达的房同样也是绝对实际的。至此，客群丰富了…本土营销的成功，会极大促进外界市场的拓展外阜市场的引爆和真正成功，会极大地推动本土市场的再增长，再升级，会对本土市场发生“质变”的推动作用。自居类客群定位：地缘居住客群：本土一次置业客户地缘居住客群：外地工作在本土一次置业客户周边居住客群：周边各一线二线客群希望在旅游城市置业的客户营销战略目标篇选择性采用传统手段户外系统：全程强化，打击重点区域，树立形象报广系统：前期重点投入，制造声势广播系统：前期投入，瞬间全港人口覆盖杂志系统：中后期维持热度，整合传播，深入报道，里应外合网络系统：全程应用，目标客群集中地图系统：全程使用，覆盖全市范围评奖系统：局部时段使用，借用媒体评奖的报道进行维持宣传创新性营销倾囊贡献挥栋所有，想在旅游城市置业的客户资源前期立即形成绝对销售力！营销战略硬件保障篇搭建营销硬件平台一个营销宗旨·两座业务基地·三大营销团队一个营销宗旨以服务作为营销全流程的宗旨，以如何提高对顾客的服务作为全部工作的核心，以服务来推动销售工作。为何是以服务来推动销售？我们面对如此多渠道的客户，如此多的村、县、镇、市的客户，从推广上是无法做到面面俱到的。因此，我们必须立足自身，做好自己的服务，让顾客自己涌上门来，让顾客推荐顾客上门来，而不是我们自己一个一个去外面拽客户进来。为此，我们需要做到：点·线·面通过提高硬件环境、工具与软件人和服务，来让每一个“点－单个顾客”满意。通过单个顾客的满意和我们的服务，让顾客推荐自己的朋友购买，朋友再推荐朋友，形成线。通过对于连成线的顾客，尤其是外地顾客的整合和维护，让他们自己形成一个面，一个舆论环境，来多方位地影响更多的身边的人。这一切的实现，都需要我们的服务。两座业务基地现场销售基地·网络销售基地星海湾·全网络营销目标·网络营销基地宣传推广极限化销售接待与引导看房与房屋预定签约与付款三大主力销售团队本区坐销销售团队外地区与网络销售团队网签与客服团队一个难点本项目需要解决一个很大的难点：如果我们选择利润最大化，那么我们就需要面对这样一个矛盾单价高－－销售周期加长营销战略理念保障篇项目营销推广的目标是：价格高度，品牌美度，知名度，冲击力，销售速度，企业品牌力，也因此，我们能够且只能够运用如下战略不准抢跑！2009年9月9日9时9分9秒星海湾开幕式准时开始！销售组织执行篇挥栋十大营销保障体系营销执行力之源第一大体系双项目负责人体系挥栋为星河湾特别配备双经理负责制：销售经理与策划经理同时负责，各有专业方向的侧重。原则上，策划经理前期主负责，销售经理协同配合；销售经理后期主负责，策划经理协同配合。第二大体系质量管理体系一切操作与执行都有着严格的作业秩序和来自管理架构的控制，正规化、规范化、流程化、体系化。在实际的合作过程中没有不出错的经纪公司，但我们承诺对于任何针对我们的投诉，我们按照严格标准执行：当天有反馈，三个工作日内有调整动作。第三大体系销售管理控制程序体系作业流程控制程序（接电制度、接访制度、客户保养、售后服务制度等）销售控制程序（销控管理、销售数据管理、销售培训、销售执行等）组间竞争控制程序末位淘汰控制程序第四大体系团队协作保障体系挥栋各部门团队协作配合是本公司的最大特点，也是我们的核心竞争力。策划驻场－策划经理及以下团队与销售团队同时驻场，确保开盘后1个月内全时策划驻场，开盘后1个月－3个月策划半时驻场，3个月以上策划周末驻场。销售返司－销售经理及主管每周返司1次，其一为销售部总会，其二为两经理参加的项目专案周会。策划销售经理层面及以下每周例会。策划经理、销售经理、销售主管每日晨会。第五大体系项目团队领导质量保障体系项目策划经理、销售经理的选拔和任用方面，我司以客户需求为先导，进行团队推荐。我司可针对本项目进行内部的策划、销售经理竞争上岗制度，如甲方在实际工作中对我司人员的专业能力或敬业精神不满意，可直接投诉到挥栋任何一级领导，我司承诺经理级人员2周之内更换，经理级以下人员1周内更换。第六大体系置业顾问人员质量保障体系“内精挑，外细选”原则公司老员工所占比例不低于50%。四级考察与三级淘汰制度外聘员工经历公司面试、总监面试、经理面试、公司培训淘汰四关。项目团队开盘前经历项目培训与淘汰。项目团队开盘前经历业绩与实战淘汰。项目开盘后末位淘汰。第七大体