谨呈：深圳市鸿基（集团）股份有限公司深鸿基龙岗项目前期策s划鼎泰投资咨询2011年03月定位纲要1开发目标开发目标2经济与市场解析经济与市场解析3板块与项目解析板块与项目解析4客户与竞争解析客户与竞争解析5开发与产品定位开发与产品定位1鼎泰对本案开发定位目标的理解1稳固及提高鸿基在龙岗品牌地位开发目标目标目标目标目标2地块利用最大化、利益最大化在大盘林立的龙岗中心城，如何借势，以最优的产品搭配，走差异化路线，达到利润最大化，巩固发展商品牌。12011年宏观经济及地产市场的不确定性困难困难困难困难2地块呈不规则L型且规模小3容积率不确定、深惠路噪音2经济与市场解析1全国宏观经济发展研判2深圳房地产市场未来发展趋势研判3市场结论1宏观市场研判经济趋势2011年经济结构战略性调整步伐不断加快的趋势已经不可阻挡，将主要表现在：管理通胀预期稳定物价更突出，稳定房地产市场继续调控成定局，转变发展方式结构调整将加快。☆1月CPI同比上涨4.9%，难改货币紧缩趋势1月份居民消费价格总水平同比上涨4.9%，环比增幅则从前一月的0.5％急升至1%，表明通胀的惯性上升动力仍然较强。同时，当月工业品出厂价格（PPI）高于市场预期并比前一月高出0.7个百分点，表明成本上升压力仍然较为严峻。中国的通胀风险依然很大，政策紧缩将持续。☆居住类权重上调4.22，CPI走势与楼市更密切国家统计局对权数构成进行了相应调整。其中，除居住类价格提高4.22个百分点外，其它消费价格数据权重均有所下调。如果全年房地产市场走高，势必影响CPI指数上行。房地产市场目前还处于焦灼状态，观望情绪比较重。虽然国家出台一系列政策，但也要看在各地的落实情况。1宏观市场研判政策趋势新国八条的地产新政为今年房地产市场定下了主基调——“限制”49月10月11月12月1月2月月10年9月29日国家出台巩固中国人民银11月110年1211年2月9新楼市调控成果措施：暂停发放行宣布：１11年1月26日，?国日起，全月20日日起，上调国第三套及以上房贷；贷款购买０年１０月务院常务会议再度推出面取消起，上金融机构人十商品住房的首付比例调至30%２０日起上八条房地产市场调控措房贷7调存款民币存贷款及以上；房价上涨过高过快城调金融机构施(称“新国八条折利率类金融基准利率。市将限定家庭购房套数。房价人民币存贷条”),要求强化差别出，银行给机构人金融机构一过高上涨过快城市要限定居民款基准利率。化住房信贷政策,对台予房贷客民币存年期存贷款购房套数，调整住房交易环节金融机构一贷款购买第二套住房的户的利率款准备基准利率上的契税和个人所得税优惠政策。年期存贷款家庭,首付款比例不低优惠下金率0.5调０.２５基准利率上于60%,贷款利率不低限调整百分点个百分点.于基准利率的1.1倍。１０年１０月１日起，个人购调０.２５为同档各直辖市、计划单列市买首套普通住房契税将下调，个百分点，期基准五年期贷款、省会城市和房价过高对出售自有住房并在１年内重利率的基准利率上上涨过快城市，在一定新购房的不再减免个人所得税。85%。调０.２个时期内，要从严制定和百分点，由执行住房限购措施。对房企有两条，一是囤地囤房现行的５.不仅无法获得土地，更无法获９４%提高得贷款；二是房价高就要严格到６.１清剿增值税。４%。?新国八条则从各个层面做出了限制，试图改变社会对房子的需求，限制城市也由2010年的14年城市扩展到全国。?影响：1、极大延缓及打击了刚性需求者的购房需求；2、利用金融杠杆炒房的可能性基本没有；3、房产税将推出，90平米以下可能免征，将进一步缩小市场户型面积供应。4、未来可能出台商业房产税，写字楼成唯一空白区1宏观市场研判地产市场☆预测央行2011年还将加息2次苏格兰皇家银行首席中国经济学家崔历关于央行加息的最新研究报告称：今年还将再加息两次。她认为有两个因素影响加息的速度，一是对资本流入的担扰。四季度资本流入（除直接投资外）加快，加速加息会加大中国与国际市场的利差。二是通胀走势仍需观察。历史数据表示，负利率不一定促使央行加速加息。通胀预期的进一步恶化会使紧缩步伐加快。☆全国房地产市场涨幅逐步回归至09年水平　　12月份，新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比11月份缩小1.7个百分点。其中，商品住宅销售价格上涨8.5%，其中普通住宅销售价格上涨7.2%，高档住宅销售价格上涨12.8%；经济适用房销售价格上涨1.0%。与上月相比，新建住宅销售价格上涨0.3%。其中，商品住宅销售价格上涨0.3%，其中普通住宅销售价格上涨0.4%，高档住宅销售价格上涨0.2%；经适房价格涨0.1%目前一年期3.0%的存款利率仍然不足以应对高达4.9%的CPI。因此，2011年央行仍会小幅多次加息，房地产市场未来1-2年销售价格及速度都将步入一个缓慢增长阶段。2宏观市场研判深圳地产☆2010年全市房地产市场供求稳定，价格高位运行2010年深圳全市新房成交36729套，同比下降47.59%，销售面积320.9717万平米，同比下降50.57%。新房预售面积393.34万平米，同比减少16.7%，预售套数45836套，全市成交均价20205元/平米，环比上涨27.75%。☆2010年全市房地产市场供求稳定，价格高位运行政策频出新政，影响发展商对后市的看法和信心，取得预项目数量相应减少，2010全年供求较为平衡，12月受政策压力影响，推盘量加大，呈现供大于求局面。2宏观市场研判深圳地产调控政策前楼市活跃但可售住宅较少；4月份和9月份出台的调控政策很大程度上对楼市成交产生一些消极影响。1000万平方米901812803同比减少51%，创新低72470680065059460047440940032120002001200220032004200520062007200820092010区域成交量（万㎡）同比增减（%）供求比2010深圳全年成交新房321万平方米，成交量均大幅回落，供罗湖6.8-79.91.16：1应量减少幅度最大的罗湖区成交福田12.8-59.11.95：1量减少幅度最大，供应量增加的福田、宝安和龙岗成交量同样大南山54.6-60.51.37：1幅减少；全市仅有盐田区供应略盐田7.0-64.30.97：1小于需求；除福田外，其它四区供求比都在1.5:1以内，比较合宝安90.8-55.21.44：1理。福田新盘价格在25000-龙岗140.7-37.21.26：145000元/平方米之间，高价格抑制成交。2宏观市场研判深圳地产由于平均价格受到成交结构的影响较大，各区域价格涨幅情况差异较大,近10年的走势来看2010年仍保持着快速上涨的走势。21000元/平方米20163180002010年深圳全市一手住15143宅成交均价20163元/平方150001337033%12658米，同比大涨；除了120002008年外，深圳房价呈现的90009230是持续上涨走势，其中5680598070406000553155702005-2007年和2009-20103000年上涨速度较快。20012002200320042005200620072008200920102010年12月均受别墅影响，盐田均2010年均价同比涨跌价（元/同比涨跌价最高；龙岗房价仍最低；区域（元/㎡）（%）㎡）（%）宝安和龙岗均价涨幅均超4成，龙坂区域以及布吉片区罗湖232052.024406-21.4房价上涨幅度大；从2010福田2923723.5325918.8年末与2009年年末的对比南山3058351.727844-11.5看，由于成交结构的变化，多数区域2010年12月同比盐田4289868.315391-24.7价格回落，仅福田和龙岗均宝安1992541.218660-10.2价上涨。龙岗1432747.21515412.3全市2016333.218304-15.02宏观市场研判深圳地产深圳楼市将进入调整期，未来楼市将呈现有价无市?深圳房地产受“新国八条”及春节影响，1月份成交价量急剧下降，2月份因银行贷款压力及部分前景较好的项目推出，年前已购买的客户办理购房合同等因素，成交有大幅回升，但随政策及银行的贷款限制，2月底开始回落。深圳新房1-2月成交走势图20016000成交套数(套)成交面积(㎡)?深圳细则尚未推出，加1801400016012000大市场的不确定性及观140望态势。120新10000100国800080加600060八息400040出20台2000004679011234567892479025785801356813463------1222222223---11111111122222222------22222222---------------------111------22211111---2222222222222222111-------111111--------------------1111111111111111111111111111111111110001111111100000011111111111111111110000222222222000000000000000000000002222222222222222222222222222宏观市场研判深圳地产全市一手房成交均价走势图本周全市均价18085元/平米，环比下跌27.5%。龙岗本周成交均价16898元/平米，本周成交390套，占全市81%，本周楼盘成交冠军星河时代（311套，占全市65%）均价在18000元/平米左右，是拉跌全市均价的主要原因。由此可见，本周均价跌破两万并非调控反应。全市