湖北随州市“中国国际汽配城”项目可行性分析报告目录第1页共140页一、城市研判-----------P2二、房地产市场分析-----------P20三、汽车产业分析-----------P51四、项目价值综合分析-----------P59五、项目住宅部分定位及可行性研判-----------P68六、项目住宅部分优化建议-----------P91七、项目专业市场部分可行性研判及定位-----------P96八、项目开发策略建议-----------P112九、项目财务评估-----------P120十、结论-----------P139“中国国际汽配城”项目可行性分析报告上海云庐房地产营销代理有限公司1、城市定位、功能及竞争力分析2、城市区位与交通3、城市经济与产业4、城市人口与生活5、中心城市规划第2页共140页一、城市洞察“中国国际汽配城”项目可行性分析报告上海云庐房地产营销代理有限公司第10名社会消费品零售总额第13名地方财政一般预算收入第13名第3页共140页城镇固定资产投资2007年随州市主要经济指标排名（湖北省16个城市）第2名工业销售率综合以上各项数据来看，随州市在湖北省内综合经济指标处于中下流水平，随州城市竞争力仍然较弱。第12名工业增加值随州市城市定位为：国家级历史文化名城,鄂中北地区性中心城市,湖北省新兴旅游城市。城市定位中对城市竞争优势和城市功能认识缺乏深度，未能突出体现其城市特点及主导产业结构。随州市城市功能定位为：全国专用汽车名城，湖北省重要的电子信息产品生产基地，与武汉城市圈对接的汽车及零部件产业基地，“汉襄”工业走廊中重要的工业城市。根据城市定位及城市功能上判断，随州市具有较为清晰的发展思路和长期性的发展战略，但受限于其地理区位及经济基础的不足，较难达到预期目标。“中国国际汽配城”项目可行性分析报告上海云庐房地产营销代理有限公司1.1、城市定位：1.2、城市功能1.3、城市竞争力1、城市定位、功能及竞争力威胁(Threat)劣势(weakness)◆城市综合实力较弱，产业结构仍需优化◆城乡统筹及协作有待加强◆城市核心竞争力尚未形成，软环境缺乏吸引力◆城市域城镇化质量不高，中心城区建设水平有待提升◆区域竞争压力及防止“真空效应”的挑战◆工业化及城镇化对自然生态保护的挑战◆城镇建设对城市历史文化保护的挑战第4页共140页优势(strength)机会(opportunity)◆对外交通网络发展迅速◆自然资源优越，适宜发展特色农业◆历史遗存丰富，城市人文底蕴丰厚◆经济积累有基础◆城市用地条件较好，可拓展空间较大◆国家中部崛起战略的实施◆武汉城市圈的建设◆区域重大基础设施的建设随州地处湖北省北部，2000年6经国务院批准设立地级市。随州是长江流域和淮河流域的交汇地带，东承武汉，西接襄樊，北临信阳，南达荆州，居“荆豫要冲”，扼“汉襄咽喉”，为”鄂北重镇”，是湖北省对外开放的”北大门”。“中国国际汽配城”项目可行性分析报告上海云庐房地产营销代理有限公司1.4、城市SWOT分析2.1、城市区位2、城市区位与交通武汉天河机场第5页共140页市际客车均已开通；省际客车直达城市有上海、中山、惠州、泉州、广州等；每日有28次列车入境随州；湖北省内飞机场分布情况近年来，随州市公路交通路网得到快速发展，但公路基础仍然较为薄落；铁路交通网络较为发达，是国内重要的中转枢纽之一。2.2.2、航空交通：随州没有机场建设规划，航空交通主要依托武汉飞机场，航空网络依赖性强。公路交通铁路交通“中国国际汽配城”项目可行性分析报告上海云庐房地产营销代理有限公司2.2.1、公路、铁路交通◆入境国道：312国道、316国道、107国道等。◆入境高速公路：汉十高速、随岳高速（在建）等。◆入境铁路：京广铁路、西宁铁路、汉渝铁路。2.2、城市交通随州市2000—2007年地区人均GDP（元）441049635310581368457629867696940200040006000800010000120002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年第6页共140页随州市2000—2007年地区生产总值（亿元）109.63123.68132.5145.39171.62193.07218.33244.520501001502002503002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2006年，随州市完成生产总值218.33亿元，同比增长12.1%，其中第一产业增加值56.25亿元，第二产业增加值92.10亿元，第三产业增加值69.98亿元，人均GDP为8676元。2007年，随州市完成生产总值约242.94亿元，同比增长12%，其中，第一产业增加值为59.34亿元,第二产业增加值为：105.92亿元，第三产业增加值为77.68亿元，人均GDP为9694元。“中国国际汽配城”项目可行性分析报告上海云庐房地产营销代理有限公司3.1、城市经济规模3、城市经济与产业34.644.5%68.2%33.4%23.3%18.5%28.5%同比涨幅3000美元追求享受的品质阶段，注重理财投资1000-3000美元78.99.1136.9149.1118.6520110122.762007年硬件，非物质消费增加开始改善住房条件、交通第7页共140页300-1000美元耐用品如大家电的消费生活改善阶段，开始追求6.8354.5921.9439.8313.8615650103.592006年300美元决温饱和日用品以生理需求为主，解项目其中：汽车机械房地产投资房地产投资增幅大，随州市房地产市场进入快速发展阶段，但是相比一般三线城市，投资规模仍然较小。人均GDP消费特征其中：第二产业投资支柱产业投资（亿元）外贸出口总额（万美元）城镇固定资产投资（亿元）社会消费品零售总额（亿元）根据国际经验，当一个地区的人均GDP超过1000美元之后，社会消费的结构将会升级，从原来的日常消费品转移到舒适型的住房、汽车、休闲娱乐以及投资等方面，而目前随州市的消费水平正处于这一阶段的起步时期：随州市自2000年成立后，地区生产总值以年均17%的速度增长，经济发展速度较快，但是随州经济基础依然薄落，人均GDP还不足万元。带动随州经济快速发展主要体现在四个方面：固定资产投资强劲、支柱产业发展迅速、消费需求旺盛及外贸出口增长，具体指标如下：“中国国际汽配城”项目可行性分析报告上海云庐房地产营销代理有限公司59.3477.68244.52105.922007年92.156.2569.98218.332006年59.452.9580.72193.072005年49.9168.6253.09171.622004年38.4757.9348.99145.392003年第8页共140页36.650.7745.13132.502002年41.734.1947.79123.682001年33.641.3434.69109.632000年——总产值所占比重0.310.280.280.260.290.270.260.24所占比重0.380.390.380.400.400.420.420.44所占比重0.320.340.340.340.310.310.320.32第一产业产值第二产业产值第三产业产值“中国国际汽配城”项目可行性分析报告上海云庐房地产营销代理有限公司3.2.1、产业结构2007年，随州市三产结构为24：44：32，相比2006年的26：42：32，第一产业所占比例有所下降，第二产业所占比例得到提升，第三产业所占比例基本不变。随州市2000—2007年三产产值及所占比重一览表3.2、城市产业结构第三产业第9页共140页第二产业第一产业随州市2000—2007年三产产值所占比例走势图00.10.20.30.40.5第一产业0.310.280.280.260.290.270.260.24第二产业0.380.390.380.40.40.420.420.43第三产业0.320.340.340.340.310.310.320.322000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年“中国国际汽配城”项目可行性分析报告上海云庐房地产营销代理有限公司随州市第二产业（工业、建筑业）产值及所占比重逐年稳步提高，所占比重最大。第二产业是随州产业结构中的主体。第一产业产值逐年增加，但其所占比重总体显下滑趋势。第三产业产值同样逐年增加，产值所占比重基本保持同一水平。3.2.2、城市支柱产业随州市“十一五规划”继续把工业作为发展经济的首要任务，大力实施“工业强市”、“项目兴市”战略。着力培植支柱产业和骨干企业，推动工业经济开放式和集群化发展。重点抓好汽车及零部件、电子信息产品制造、食品医药化工、纺织服装、风机制造和新材料六大产业板块。2007年，随州规模以上工业完成增加值70.01亿元，比上年增加25.38%，增幅比上年提高3.1个百分点，高于全省平均增幅1.75个百分点。14%25.4%21.8%28.2%23.3%34.6%29.9%19.6%-2.6%同比增长累积6.954.893.6770.0130.4239.5949.1118.6514.95第10页共140页随州市2007年工业增加值主要指标（亿元）——增加值按轻重工业分（1）轻工业（2）重工业（1）汽车机械（2）纺织服装（3）医药化工（4）食品工业（5）电子信息其中：五大支柱产业随州市支柱产业具有两个特点：（1）、支柱产业支撑作用明显。五大支柱产业实现工业增加值49.11亿元，占全市规