目录一：市场探研四：推广策略二：项目分析商业布局项目基本情况推广策略项目SWOT分析推广节奏及主题项目竞争对手分析五：广告策略三：项目定位广告总精神发展策略广告推广节奏价值策略部分广告文案展示形象定位功能定位客户群定位价格定位差价策略一：市场探究一.市场探究1.整体写字楼市场状况南通写字楼市场发展历程南通市办公楼市场的发展起源于政府及下属众多机关部门办公用房的建设和开发。当时大多数市属机关部门都圈地建楼作为本部门的办公地点，其开发体量往往超过自身可以消化的规模，而多出来的部分就对外租售以换取资金收入。目前，南通市现存的办公楼项目大多数均属这种情况，一些经营性企业与政府相关部门同处一幢大楼办公已是随处看见的现象。但是，办公楼的这种开发模式就决定了这些办公楼项目的开发水平必然受到局限。另外，在南通市承租和购买办公类物业的客户主要是当地小型公司和一些行政、事业单位（如：南通市粮食局、国土局等），他们对办公类物业的需求不大，对办公场地的设施等要求也不高，从而导致了南通市面上供应的办公楼项目总体开发水平比较落后，租售价格也比较低。一.市场探究1.整体写字楼市场状况南通写字楼现状总的来说，南通市现存的纯办公楼项目整体品质和设备配置水平都不高。由于办公楼市场的需求不足，南通市的经济发展又无法对办公楼市场产生较大的拉动作用等因素，导致南通市纯办公楼市场大部分项目都面临销售压力大的问题。虽然新近推出的一些办公楼项目已经开始扭转艰难的销售局面，但南通市办公楼市场的发展仍将比较缓慢。然而，随着苏通大桥通车、南通市深水港一期工程交付使用，南通进入上海一小时经济圈。作为上海的卫星城市，不但本地企业将不断发展壮大，更会有大量外企不断涌入，经济的发展不但对办公楼的开发量提出更高要求，对办公楼的品质要求也将逐渐上升，届时南通市办公楼市场的发展将有较大飞跃。一.市场探究1.整体写字楼市场状况市场展望?南通市写字楼市场的整体发展尚处于初级阶段,写字楼的品质,市场的活跃度以及销售租赁的价格均有进一步的提升的空间.?随着南通市经济的发展，更多的国内外企业将逐渐进入南通，而当地的公司也将进一步成长，届时南通市写字楼市场的总体水平将有所提高。?随着入住企业规模和档次的提高，当地办公楼的品质也将越来越高，进口电梯、中央空调、先进的通讯系统都将进入当地的办公大楼，甚至5A智能化办公大楼也将出现在当地的写字楼市场中。一.市场探究1.整体写字楼市场状况价格走势分析：■老城区开发较早，主要集中了一些05年以前开发的项目，受土地限制，基本上很难再有新盘推出，随着中心城区的地价房价上涨，该区域的均价还将逐步上涨，但由于规划定位存在缺陷，周边交通拥挤，项目自身品质低等影响，该区域办公楼的价位和区域内住宅的价格出现了倒挂现象，今后的上涨空间将受到影响。■新城区交通便捷，项目定位品质高，专项功能强大，辅助商业齐全，更适合办公楼市场的发展，随着南通城市规划的南扩，苏通大桥的贯通，企业发展的加速，该区域长期看好，价格上升空间巨大。一.市场探究1.整体写字楼市场状况市场小结租赁市场：目前公寓式办公搂未来将在租赁市场表现活跃,形成一个特有的办公楼租赁补充.市场空间：作为过度性或者说更新换代的缓冲阶段,该物业类别明显具备有效的生存空间.公寓式办公楼在南通还有很大的市场空间。市场阶段：南通的写字楼市场正处于一个全新的发展启动阶段,但同时应该看到,目前南通对于高端写字楼市场的大量需求依旧存在一定的时间培育期.产品特点：南通市现有的商住楼并非土地性质为“商住”的物业，而主要是由“商办”性质的物业为适应市场环境而产生的“公寓式办公楼”。其作为“住”功能有缺陷，作为本案的市场机“办”设施不完备。会：南通没有真正意义上的高档办公楼-----具备5A甲级写字楼概念的国贸中心将成为南通写字楼市场划时代的标志！一.市场探究2.CBD，为城市价值而崛起政府的造城运动，投资者的梦想舞台对于政府而言，CBD是南通谋求突破的最佳机遇与最准确的契入点，作为新城最核心的造城运动，城市价值的崛起最终还归城市本身。对于国内外投资机构而言，则是一座赢取未来的梦想舞台。一座城市未来最活跃的经济舞台，需要资本构建，也需要价值分享。CBD即经济，南通第二大发展的核心动力CBD将最大程度地集中一个城市的经济能量，使之成为一座城市经济发展的核心动力。其中，南通新城的规划建设和南通中央商务区的启动，对于南通的第二次大发展，具有着至关重要的意义。CBD将为南通的又一次经济腾飞构建起一个中央商务性平台，以核心经济的发展，带动整座城市对内向外的经济辐射能力。一.市场探究2.CBD，为城市价值而崛起CBD即未来，3-5年后世界认识南通的新标志如今，经济开放的南通需要一个走向世界的国际化平台，CBD作为商务中心、城市形象的象征、城市生活的焦点，承载着南通新城“商业、金融、体育、商务”四大中心，互动产业集群在这里的形成必将带动整座城市经济的发展，3-5年后，CBD将成为世界认识南通的标志。政府高度支持，企业精诚合作在政府的高度关注和支持下，CBD的开发建设与新城的规划实施相互促进、相扶相持。CBD的开发已超出普通地产开发的范畴，上升至系统化城市建设的高度。CBD的可持续发展，与众多参与企业及机构强强联合的精诚合作密不可分，共建共赢是CBD发展的基础和动力。一.市场探究2.CBD，为城市价值而崛起CBD即价值，让世界的投资眼光聚焦南通一个城市，只有一个CBD，它凝聚城市最高价值所在。南通CBD扼守城市未来经济命脉，所拥有的核心区位正是南通目前最稀缺的土地资源。作为南通对外拓展的机遇性区域，CBD沉淀着南通积聚多年的经济实力。3-5年的建设周期、百亿元的巨资投入，CBD将被打造成现代南通最具特色、最具活力、最具前景的区域。作为中国最具竞争的城市之一，南通吸引着全球投资者的眼光，而CBD正是其最耀眼的区域。CBD即前景，领衔长三角区域经济投资热点自中国加入WTO后，国外大量资金密集型、技术密集型的企业、金融机构等加速进入南通开展业务。作为苏北经济的领头羊，南通依托其通江达海的特点，相对于其他城市更需要一个城市商务中心。南通市政府对CBD的大力支持和推动，为CBD的建设与发展提供了强劲的支持和动力。而作为二线城市的优势，决定了南通CBD的投资成本与上海、北京等一线城市有着天壤之别，南通CBD因此成为代表南通、领衔长三角区域经济中不可忽视的投资热点。一.市场探究2.CBD，为城市价值而崛起新城区CBD雏形初现05年3月，一幅近2100亩土地的出让、近100亿元的总投资，标志着南通市政府规划的“中央商务区及体育会展中心”项目进入正式启动阶段。而此次的土地出让，号称是近年来长三角地区出让的最大地块。这一项目前期启动资金约为10亿元，规划中的主要建设产品有：150万平方米中高档住宅、50万平方米商住楼，以及25万平方米星级宾馆。06年12月20日，香港保华南通企业中心综合楼项目开工奠基，与此同时，中国人民银行南通中心支行办公大楼项目、南通海事局综合业务楼项目于同日集中开工，包括此前开工的出入境检验检疫局综合实验大楼项目，新城区已有四项目开工，推进了各类要素向新区集聚，拉开了新区的框架，形成了新区雏形。07、08年……CBD脚步渐行渐快，南通国际商贸中心、中南世纪城……一座座经典建筑陆续在CBD这片热土拔地而起，他们将承载城市的梦想与未来，他们将见证人类的辉煌与成功，而他们的缔造者和拥有者，必将通过他们去挖掘南通城市崛起的第一桶金，直至去享受CBD持续发展所带来惊人的长期回报。二：项目分析二：项目分析1.项目的基本情况——项目区位本案位于南通新城区东面，崇川路与园林路路口。地属新城区行政办公区、CBD中央商务区和南通大学的交汇处，地理位置得天独厚。正在建设中的南通新城区总面积2.2万平方公里，分行政办公区，中央商务区、体育会展区三大板块，集商业、金融、贸易、办公、服务、居住功能与公共绿地为一体。商检局、海事局、人民银行、工商银行、图书中心、大剧院及融盛重工等将入驻行政办公区。CBD中央商务区将于2008年基本建成。二：项目分析1.项目的基本情况——项目概况项目的总设计方案由国内顶尖的设计公司同济大学建筑设计研究院完成，物业公司的选取也将定位于世界顶级的物业顾问公司。项目有着80平方米的宏大展厅，大堂中庭挑高20.8米，真正接轨国际商务空间。12部名牌电梯，1000兆宽带入户，另有闭路监控系统、红外报警系统、烟雾感应系统、背景音乐系统、双空调温控节能系统、多媒体会议系统，项目建成后将成为南通市的新地标，也将是南通市首个真正5A级高档办公楼。二：项目分析1.项目的基本情况——项目经济数据总占地面积：17595平米总建筑面积：79703平米展厅面积：480平米主体建筑高度：149.95米建筑最高点高度：164.95米建筑层数：地上37层，地下2层停车位：345个项目目前已经进入打桩阶段，预计明年2008年10月份结构封顶。二：项目分析2：项目SWOT分析——S优势?临近主要干道交通便利；?苏北地区的第一座5A级写字楼，产品规划设计优势明显；?地处CBD核心位置，?建筑外形独特、醒目；?高标准配备,顶级写字楼。——W劣势?周边商业配套缺乏。?尚未形成规模,地段认同感不强?开发成本高,销售压力增大。?项目目前的品牌认同度不高二：项目分析2：项目SWOT分析——O机会?项目位于新城规划发展的重点区域之内，CBD效应已具雏形。?政府、政策支持?目前南通市场完善配置的5A办公楼很少；?对外交通条件改善,经济扩散效应明显。?苏通大桥的贯通，直接将南通融入上海一小时经济圈，为南通商办市场注入强心针。——T威胁?正规办